Blackstones enfamiljsinvesteringsarm meddelade förra veckan att de pausade alla köp i 38 amerikanska städer, vilket gör det till det senaste exemplet på en enorm köpare som backade upp förvärv i vad som var en av de hetaste fastighetstillgångsklasserna under de senaste två åren.
Men medan försäljningsaktiviteten avtar och priserna svalnar på grund av stigande räntor, sa experter Bisnow det är bara en tidsfråga innan institutionella investerare, med sin förmåga att köpa bostäder kontant, återvänder till marknaden i full kraft med en ännu större fördel jämfört med enskilda bostadsköpare och mamma-och-pop-investerare.
Med tillstånd av NexMetro Communities
Bostadsmarknaden har bromsat avsevärt i takt med att Federal Reserve höjde bolåneräntorna.
“De låter räntorna omförenkla marknaden, och sedan kommer de att bli mer aggressiva i framtiden”, säger Rod Mullice, en Atlanta-utvecklare som sa att han nyligen omvandlade ett stadshusprojekt till salu till en byggnad. att hyra gemenskap.
Federal Reserves räntehöjningar har fått en omedelbar inverkan på bostadsmarknaden. Försäljningen av småhus minskade med 12 % mellan juni och juli och minskade med 30 % jämfört med föregående år, enligt uppgifter från US Census Bureau. Det genomsnittliga huspriset i USA sjönk förra månaden för första gången på tre år, rapporterade CNBC.
Hushållen drog tillbaka tyglarna för att köpa när deras kostnader för att låna från banker ökade. Men det har investerare också gjort.
Några av de största institutionella bostadsköparna i landet, inklusive American Homes 4 Rent, Amherst Holdings och My Community Homes, har minskat bostadsförvärven med så mycket som 50 %, rapporterade Bloomberg förra månaden, med hänvisning till icke namngivna källor.
Blackstone planerar att fortsätta köpa bostäder på mer än 20 snabbväxande marknader, berättade en talesperson Bisnow i ett e-postmeddelande.
“Vi pausar på marknader som representerar mindre än 5% av vår senaste aktivitet”, sa talespersonen.
Efter att ha nått en topp i februari, då 28 % av alla bostadsköp gjordes av investerare, sjönk andelen småhus köpta av investerare med 8 % mellan första och andra kvartalet, enligt CoreLogic.
“Vi kan se en tillfällig nedgång i köpaktiviteten när investerare väntar på att marknadsförhållandena liksom ska lugna sig”, sa Rick Sharga, vice vd för marknadsinformation för ATTOM.
Bisnow/Jarred Schenke
Quinn Residences VD Richard Ross och RangeWater Real Estate VD Karen Key
Värdering av bostadspriser har genererat enorma välstånd under de senaste 12 åren. Under 2010 var det konsumentprisindexjusterade medianpriset för hus i USA 249 000 USD och i maj var det 393 600 USD. I juli var medianförsäljningspriset för hem 403 800 USD, enligt National Association of Realtors, en ökning med nästan 11 % jämfört med föregående år.
Men strömmen har snabbt vänt. Så mycket som 40 % av alla bostadsannonser har justerat sina priser lägre, sa Sharga.
Medan prissänkningar under andra kvartalet är typiska för bostadsbranschen, när en tredjedel av bostadsförsäljarna sänker sitt begärda pris, sa Sharga att detta år skiljer sig från normen.
“Vi har sett en mycket snabbare ökning av listprissänkningar än vi normalt sett,” sade han.
Bostadspriserna kan falla så mycket som 20 % på mer än 180 marknader över hela landet om företaget hamnar i en djupare lågkonjunktur, förutspådde Moody’s Analytics chefsekonom Mark Zandi nyligen.
Dessa prissänkningar har inte gjort ett stort intryck i småhushyrorna ännu, även om rekordhög hyrestillväxt från förra året har svalnat lite. Hyrorna i juni steg med 13,4 % jämfört med föregående år till ett genomsnitt på 2 495 USD per månad, enligt de senaste uppgifterna publicerade av CoreLogic.
“Medan den årliga tillväxten i småhushyror är nästan dubbelt så stor som för ett år sedan och fortfarande är nära en rekordnivå, började pristillväxten avta i juni”, säger Molly Boesel, chefsekonom på CoreLogic, i ett pressmeddelande. “Riksomfattande var tillväxten både från år till år och månad över månad långsammare i juni än de var tidigare i år, och ungefär hälften av de största amerikanska storstadsområdena upplevde en avmattning i den årliga tillväxten i juni.”
På kort sikt kommer institutionella aktörer att bromsa sina köp – och vissa byter fokus till att investera i att hyra i stället för att försöka köpa befintliga bostäder.
“Om det finns en buckla i efterfrågan, är det inte marknadsdrivet, utan drivs av ineffektiviteten i att driva utspridda bostäder och trycket till en mer “bygga-för-hyra/bygga-att-hyra-modell”, Jesse Shemesh, ordförande för det Tampa-baserade fastighetsinvesteringsföretaget Point Acquisitions, berättade Bisnow i e-post.
De stigande kostnaderna för skulder begränsar inte BTR-utvecklaren NexMetro Communities pipeline av hus att byggas för att hyra i år, sa vicepresident Jacque Petroulakis. Företaget har planer på att utveckla mer än 2 000 nya bostäder i år. Om något kommer det sannolikt att bli mer efterfrågan på enfamiljsuthyrning, tillade han.
“Även med de ökade byggkostnaderna kan vi fortfarande erbjuda en mycket lönsam, tilltalande möjlighet för våra investerare,” sa Petroulakis. “Med stigande räntor driver det ännu fler potentiella bostadsköpare ut från marknaden.”
Utvecklare är på väg att leverera fler bygg-att-hyra bostäder i år än någonsin tidigare, enligt Yardi Matrix, med mer än 25 000 enheter under uppbyggnad. Förra året levererade utvecklare 7 700 nya BTR-enheter. Men rörledningen kan snart sakta ner.
Atlanta-baserade Quinn Residences VD Richard Ross sa att hans företag driver på sin plan för att öka antalet bostäder som de bygger och driver från 3 500 till 5 000 i slutet av detta år. Men det kan mattas av nästa år, särskilt om hyrestillväxten avtar avsevärt eller till och med vänder.
“Kommer den takten att fortsätta under de kommande sex till 12 månaderna? Förmodligen inte, sa Ross. “Även om vi inte stoppar eller lämnar marknaden, om du vill, är vi definitivt mer kloka.”
Med tillstånd av BiggerPockets
BiggerPockets VD Scott Trench
För närvarande äger institutionella investerare cirka 5 % av de 14 miljoner enfamiljsuthyrningar i USA idag. Men till 2030 förväntas de kontrollera upp till 40 %, enligt en nyligen genomförd studie av MetLife Investment Management.
Priserna kan redan vara på reträtt, men räntorna kommer sannolikt att förbli höga “under en tid”, sa Fed-ordföranden Jerome Powell förra veckan, och tillade att det “inte fanns några planer på att stoppa eller pausa” dess höjningar av räntorna – det höjdes dess referensränta med 50 punkter i maj, sedan 75 i juni och 75 i juli. Fed:s nästa möte är 20-21 september.
Högre räntor ger institutionella investerare fördelen av att kunna köpa småhus utan de hinder och hinder som små investerare och bostadsköpare behöver klara av för bolån.
“Om du är en kontant köpare, är du i en position av extrema konkurrensfördelar gentemot investerare eller köpare som måste finansiera sitt köp,” sa Sharga.
Institutionella spelare kommer också att möta mindre konkurrens från mamma-och-pop-investerare, av vilka de flesta är beroende av 30-åriga bolån med fast ränta för att finansiera sin portföljtillväxt, säger Scott Trench, VD för BiggerPockets.com, en onlineutbildningsgemenskap för hemmainvesterare som har mer än 2,5 miljoner medlemmar.
Vanligtvis köper små investerare ett hem, fixar det, hyr ut det och refinansierar det med ett 30-årigt bolån. De skulle sedan använda dessa intäkter för att köpa ett annat hem och upprepa processen, sa Trench. I takt med att räntorna har stigit har den modellen sjunkit i lönsamhet.
“Jag har allt det här kapitalet, siffrorna har varit fantastiska. Men jag är lite fast nu. Jag kan inte refinansiera, och jag vill inte sälja min fastighet heller och göra ett 1031-byte eftersom jag ska byta den räntan med en högre ränta”, sa han. “Institutionerna, de kommer att använda en mängd olika skuldprodukter.”
Ross sa att han förväntar sig att se små investerare börja marknadsföra några av sina fastigheter på grund av finansiell stress som ett resultat av stigande räntor och hög hävstångseffekt.
“Det är en möjlighet för några fler institutionella aktörer att konsolidera marknaden,” sa Ross. “Räntorna går inte tillbaka till 2%. Vem vet var de hamnar, men vår finansieringskostnad är inte 30[-year] fast. Vi har många fler alternativ.”
