Priserna för småhus håller äntligen på att sjunka i hela USA, men kostnaden för husägande är fortfarande häpnadsväckande utom räckhåll för många konsumenter, särskilt millennials. Och även om “betydande priskollapser” inte är sannolika på grund av pågående obalanser mellan utbud och efterfrågan, kommer den omkalibrerande småhusmarknaden att fortsätta att gynna tillgångsklassen för flerfamiljshus.
Varulagret krympte exponentiellt under pandemins tidiga dagar då blivande köpare försökte dra fördel av låga räntor och en förbrukad utbredning av arbete hemifrån. Denna obalans mellan utbud och efterfrågan gjorde att kostnaden för ett befintligt enfamiljshus ökade under 24 raka månader fram till maj 2022, enligt ny forskning från Marcus & Millichap – men den strecken slutade under de senaste månaderna när volymen av bostadsköp avtog och lånekostnaderna steg.
Det genomsnittliga 30-åriga bolånet med fast ränta nådde mitten av 5 procent under första halvåret efter att ha startat 2022 nära 2 procent. Och den minsta årsinkomst som krävs för att köpa ett hus med medianpris är nu långt över $100 000, “ett riktmärke som ungefär tre fjärdedelar av hushållen i USA inte klarar av”, enligt Marcus & Millichap.
“En kortsiktig prisuppmjukning i småhussektorn håller på att utspela sig, eftersom fler bostäder kommer ut på marknaden och färre potentiella köpare söker efter listor; Men den nuvarande dynamiken tyder inte på en sprängande bubbla”, konstaterar företagets analytiker i en rapport för tredje kvartalet om tillståndet för flerfamiljssektorn. “Antalet husnoteringar i hela landet i juli förblev nästan 35 procent blygsamma för samma månads genomsnitt mellan 2015-2019. Lågt lager kommer att stärka sektorn från en betydande priskollaps.”
Men problemen med småhusmarknaden betraktas nästan allmänt som en välsignelse för flerfamiljshus, eftersom millennials som vill bilda hushåll sannolikt kommer att vända sig till den högre hyresmarknaden som ett alternativ.
“En betydande del av millennials kommer att hyra längre än i tidigare generationer, och Gen Z kommer sannolikt att göra detsamma,” noterar rapporten. “En förvärvad förkärlek för livsstil och kostnadsbesparande aspekter av lägenheter är ett annat potentiellt resultat.”
Men gör inga misstag: lägenhetshyrorna ökar också. De genomsnittliga effektiva hyrorna för klass A och klass B i USA ökade med cirka 17 procent jämfört med föregående år fram till juni, medan hyrorna för klass C-lägenheter steg med 12,3 procent under samma period. Klass C-lägenheter börjar visa sprickor, dock: RealPages Jay Parsons noterade nyligen att behållningsgraderna för klass C-fastigheter “sjunkit mer än väntat” förra månaden för att sluta två procentenheter ned jämfört med föregående år till 58,1, en femårig lägsta, skriver Parsons. Omvänt, retention i klass A och klass B tickade ner något och ligger över pre-pandeminivåerna.
Investerare har också varit inta en något mer försiktig hållning mot flerfamiljshus mitt i fortsatta räntehöjningar och stigande inflation: medan vakansen fortfarande är cirka 100 punkter under normen på de flesta marknader, ser investerare och operatörer en “mer osäkra utsikter”, enligt analytiker från Northmarq. Vakansen minskade med 20 punkter till 4,2 procent under första halvåret, men “medan driftsförhållandena är goda är det osannolikt att vakansgraden kommer att trenda mycket lägre under de kommande kvartalen”, säger Northmarq-experterna. “Mer sannolikt kommer takten att förbli ganska nära nuvarande intervall eller kan krypa högre, särskilt på marknader där leveranstakten återhämtar sig efter minimal byggaktivitet de senaste åren. På kort sikt bör den avtagande takten i sysselsättningstillväxten resultera i en mer uppmätt takt av nya hushållsbildningar och absorption av enheter.”
