Labutrymmen, en av de snabbast växande klasserna av kommersiella fastigheter, kan vara energisvin, som använder 10 gånger mer än kontor i liknande storlek. Medan stora utvecklare säger att de försöker förbättra hållbarheten, är detaljerna om dessa ansträngningar sparsamma.
Ansträngningar för att minska energianvändningen och investera i mer hållbara, energieffektiva utrymmen att experimentera och upptäcka växer i takt med att industrin växer fram, inklusive helt elektriska labb och energiproduktion på plats. Men rapportering kring koldioxidavtryck och långsiktiga strategier för att minska utsläppen från befintliga byggnader kan ses som bristfällig.
“Summering är hur mycket kol du stoppar i atmosfären”, säger Matthew Fickett, chef för HDR Boston och expert på hållbart labbbyggande. ”Om du skulle köpa en bil är det trevligt att den vann en massa priser. Det är väldigt coolt. Den har en bra garanti. Men du vill veta hur många miles per gallon den får. För att välja ett absolut mått för labb, hur mycket kol använder du per SF? Det finns inget A för ansträngning, eftersom klimatet inte ger dig ett A för ansträngning.”
Med tillstånd av Longfellow Real Estate Partners
En återgivning av Bioterra, en helelektrisk labbbyggnad av Longfellow Real Estate Partners i San Diego.
Utvecklare gör bra ansträngningar, sa Fickett, och han tror inte att något företag eller företag undviker problemet. Men labbbyggnader är mycket komplicerade, och det kan vara särskilt utmanande att begränsa energiförbrukningen i ett forskningsrum.
“Ingen vill vara den som skrev en förordning som gör det så att du inte kan ha labb som fungerar längre”, sa han.
BioMed Realty tillkännagav tidigare denna månad att den enligt sin 2022 GRESB Assessment, ett globalt system för att mäta byggnaders utsläpp och miljöprestanda, hade “överträffat peer benchmarks.” Ungefär 27 % av företagets portfölj på 15,5 miljoner SF i USA är LEED-certifierad, företaget eftersträvar LEED-certifiering på alla nya projekt, och det har realiserat 3,74 miljoner dollar i energibesparingar sedan 2016.
Samtidigt tillkännagav Longfellow Real Estate Partners “sitt stående engagemang för hållbarhet och miljö, social, styrning (ESG) som en prioritet inom sin tillväxtstrategi” över sin 16,5 miljoner SF-portfölj, inklusive ett antal nya projekt som är LEED Gold och till och med alla -elektrisk.
“Att bygga miljömedvetna och socialt ansvarsfulla projekt är avgörande för att möta utmaningarna med klimatförändringar och behoven hos innovativa företag som efterfrågar robust 2000-talsinfrastruktur,” sa Lauren Ballou, Associate Director för ESG, Longfellow Real Estate Partners, i ett uttalande.
Men inget av dessa tillkännagivanden, liksom liknande uttalanden från deras jämförbara företag, erbjuder mer specifika utsläppsmätningar, särskilt energianvändning per kvadratfot, eller riktmärken och konkreta planer för att bygga om äldre byggnader.
Medan ansträngningarna att bygga mycket mer energieffektiva, och till och med nettonoll, nya anläggningar blir allt vanligare och mer publicerade, lämnades få om några detaljer om omfattningen av dessa portföljers koldioxidavtryck, såväl som planer och riktmärken kring eftermontering av äldre labbbyggnader, som slukar energi och släpper ut stora utsläpp jämfört med kontorsbyggnader av liknande storlek.
Med tillstånd av Alexandria Real Estate Equities
Det kommande Moderna HQ i Boston kommer att ha en rad hållbarhetsfunktioner.
BioMed, till exempel, noterade i sitt senaste avslöjande att det har påbörjat 175 energieffektivitetsprojekt sedan 2016, inklusive byte av HVAC-kyltorn och implementering av LED-retrofits, vilket har sparat mer än 38,5 miljoner kilowattimmar el.
BioMed har fokuserat på nya byggnader och att följa de olika nya utsläppsminskningskoder som antagits av kommuner som New York City och Boston, säger företagets VD för West Coast Markets, Jon Bergschneider. Grundprojekt, som företagens nya Dexter Yards-projekt i Seattle, inkluderar funktioner som effektiva HVAC-system, elfordonsinfrastruktur och avancerade luftfiltreringssystem.
Life science utrymmen är energiintensiva på grund av behovet av att cirkulera luft genom hela arbetsutrymmen och driva en omfattande uppsättning specialiserad utrustning. Luftbehandling och VVS-system kan vara särskilt dyra att driva.
Det finns ett brett utbud av utsläpp med labbegenskaper, sa Fickett. Energianvändningen spåras med hjälp av brittiska termiska enheter, eller BTU, ett mått på energi, efter SF och efter år. Ett typiskt befintligt labb använder nära 500 000 BTU per SF per år, med de flesta nya som svävar runt 200 000 och exceptionellt gröna runt 50 000. Byggnader från 1980- och 1990-talen kan vara särskilt ineffektiva.
Jämför det med kontorsbyggnader, som han säger vanligtvis är under 100 000 och ofta nära 25 000 BTU per SF per år. Med tanke på att många labbutvecklare portföljer sträcker sig i tiotals miljoner SF, och kan kräva minst 10 gånger mer energi än kontor, vilket tyder på överdimensionerad elanvändning och utsläpp. Det är också värt att notera att labbbyggnader utan noll, ett riktmärke som används av många företag, fortfarande använder betydande energi; det är bara uppvägt av investeringar i förnybar kraftproduktion på annat håll.
I allmänhet föreslår befintliga hållbarhetsplaner inom branschen, och data som släppts för att stödja dessa planer och deras mål, breda ansträngningar för att bygga mer hållbart i framtiden. Alexandria Real Estate Equities har till exempel ett antal utställningsfastigheter, inklusive underbyggnaden 325 Binney St. i Boston. Modernas framtida hem kommer att omfatta omfattande energieffektiviseringsinvesteringar samt förnybar elproduktion på plats. Företaget har också ett uttalat mål att nå en 30%-ig minskning av utsläppen, baserat på 2015 års standarder, till 2025. Baserat på Q4-rapportering har företaget redan minskat 19,5% av utsläppen.
Alexandria avböjde chansen att tillhandahålla ytterligare data och specificerade inte vad dess 30 % minskningsmål faktiskt representerar: en total 30 % minskning av de totala utsläppen från totalen 2015 – dvs släpper ut 30 % mindre än 2015 – eller en 30 % minskning i utsläpp per SF eller liknande åtgärd. Longfellow sa att de “fortfarande är i datainsamlingsprocessen för att hjälpa dem att fastställa de specifika mål du har frågat om”, medan BioMed inte erbjöd ytterligare data.
Med tillstånd av BioMed Realty Trust
En återgivning av BioMed Realtys 12-våningars Gateway of Pacific-projekt
Över hela linjen, när de pressades för mer information inklusive offentliga utsläppsdata, strategier och riktmärken för eftermontering av befintliga byggnader i sina portföljer, och om de har utsläppsmål för nya byggnader, avböjde de flesta företag att ge mer information.
En talesperson för Healthpeak sa “vi avslöjar inte denna information offentligt så vi kommer inte att kunna tillhandahålla den begärda informationen.” Företaget listar de totala utsläppen inom sin hållbarhets- och ESG-rapportering, men det är viktigt att notera att det äger både medicinska byggnader och labbbyggnader och inte bryter ner sitt utsläppsavtryck endast för laboratoriet.
Enligt Fickett finns det många sätt som nya och befintliga byggnader kan designas och modifieras för att minska utsläppen. Allt som kan göra ett klimatskal mer effektivt, eller någon investering i mer energieffektiv VVS eller utrustning, kan göra stor skillnad i äldre byggnader.
Till exempel kan förändringar av luftväxlingshastigheten, eller hastigheten med vilken luft filtreras ut från laboratoriets arbetsyta, göra en betydande skillnad utan att hindra arbete eller säkerhet, särskilt med ökade säkerhetsstandarder inom labb och bättre förmåga att stänga av labb och kontor utrymme i en byggnad.
Vissa utvecklare, som Taconic Partners, har börjat installera värmepumpar och annan ny VVS-utrustning. Det berättade Matthew Weir för Taconics Executive Vice President för Commercial Asset Management Bisnow den här typen av ombyggnader erbjuder “en fördel vid leasing, och vi ser det i realtid.”
Fickett säger att branschen är långsam med att göra dessa förändringar eftersom utvecklare, som ofta arbetar med specifikationer, vill ha topp-of-the-line utrymme och tror att vilken uppfattning om extra säkerhet som stöds med mer regelbundna luftväxlingar kan vara ett försäljningsargument för hyresgästerna . Att bygga på specifikationerna “driver denna överbyggnad”, sa han.
“Det finns inte tillräckligt med en push,” sade han. “Om det fanns tillräckligt med en push skulle de alla vara på noll. Mindre än så räcker inte.”
