Allt fler företag utvärderar sina fastighetsinnehav för att se om de fortfarande är kostnadseffektiva och stämmer överens med större affärsmål. Detta är inga välkomna nyheter för hyresvärdar – även om nettoleaseföretag kommer att vara glada över ökningen av sale leasebacks – men det är verkligheten och det bästa sättet att ta itu med denna trend är att förstå hur dessa företag tänker.
Två ledare på Colliers Capital Markets – Ron Zappile, Senior Vice President, Portfolio Strategy Consulting, och Connor Faught, Executive Vice President, Head of Corporate Capital Solutions – ger sin syn på några av de strategier som de ser kunder överväga.
Studera vad som finns i portföljen. Ett första steg är att titta på fastighetsinnehav på grund av priset på skulder och bestämma hur man ska fördela medel för att täcka strategier, säger Zappile. Som exempel nämner han en kund vars tillväxtstrategi är förankrad i att utveckla ny teknik. Att göra det kräver en stor del av dess tillgängliga medel. Kunden har även andra tillgångar att underhålla som kräver mer pengar. När du tar ett djupdyk kan ägare/operatörer identifiera ineffektivitet. Överskott av fastighetsinnehav kan vara en alternativ kapitalkälla, sa han.
Dra ner på kostnader. Att parera utgifter är alltid klokt men att ta specifik tid för att göra det och analysera noggrant är försiktigt, enligt Faught. Att optimera en portfölj innebär att skära bort fett och det som inte är nödvändigt och eventuellt ta en omväg i en annan riktning. Faught föreslår avyttring av överskottsfastigheter, både byggnader och mark, vilket också hjälper till att samla in kapital. “Vissa företag ser att värdet av deras fastigheter kan generera mer kapital än deras kärnverksamhet idag”, sa han. I vissa fall har fastigheter mer flexibilitet än historiskt kapitalanskaffande områden, sa han.
Faktor i nuvarande omständigheter. I den nuvarande cykeln finns det bra användningsdata för att identifiera möjligheter. Faught sa att många av hans företags kunder nu ser lediga platser i sina huvudkontor eller campus, vilket kan leda till att de minskar kvadratmeter och tar pengar från försäljning eller sale-leasebacks för att uppgradera återstående utrymme. Medel skulle också kunna användas för att rekrytera och behålla personal.
Håll planer flexibla att revidera och pivotera. Det fanns en anledning till att termen “pivot” blev så populär och till och med överanvänds under pandemin. Företag har alltid känt till klokheten i att göra förändringar för att förbättra långsiktiga planeringsmål och kapitalbehov, sa Faught. Men nu efter pandemin kan behovet vara större. När de analyserar portföljer kan de bestämma om de behöver kontrollera en webbplats, ha den bästa exitstrategin efter att ha slutfört en hyresperiod eller om köparens löptid överensstämmer med deras fastighetsplaner och kapitalbehov. Om inte, dags att svänga och ändra.
Analysera efter typ av innehav. Offentliga företag har krav på offentliggörande och är mindre benägna att ta nedskrivningar, sa Zappile. Besluten tar också längre tid att fatta på grund av att aktieägarna får säga sitt. Däremot har privata företag (inklusive familjeföretag i många fall) större flexibilitet att gå snabbare eftersom det finns mindre byråkrati och intern byråkrati att vada igenom. Summan av kardemumman är att årliga kapitalfinansieringsplaneringsövningar är mer “inbakade” för offentliga än privata företag, sa han.
