En stark US-dollar kan driva på utländskt intresse för kommersiella fastigheter i delstaten när investerare flyr försvagade ekonomier och geopolitiska konflikter utomlands.
Men styrkan hos amerikansk valuta är bara en del av ett komplext pussel som dikterar global investeringsaktivitet, och det kommer inte nödvändigtvis att översättas till miljarder dollar som strömmar in från utlandet.
Den 29 juli översteg dollarns värde euron och pundet med 2 cent respektive 18 cent. Det kan signalera en ännu större investeringsmöjlighet i USA bland utländska köpare, även om det är långt ifrån den enda faktorn som spelar in, sa Josh Herrenkohl, Senior Managing Director för FTI Consulting.
“Värdet av investeringen kommer alltid att övertrumfa valutans värde”, sa han. “Även om värdet på den amerikanska dollarn säkerligen spelar in i en del av beslutsfattandet, försöker institutionella investerare i slutändan att förvärva tillgångar som kommer att apprecieras och kommer att fortsätta att vara starka i framtiden, oavsett vilken valuta de betalar.”
Länge sett som en fristad för tillgångar, gav utländska investeringar i kommersiella fastigheter i USA en triumferande avkastning 2021 när utländska institutioner köpte nära 71 miljarder USD av inhemsk CRE. Det var dubbelt 2020 års volym och markerade den största utländska investeringen i USA sedan totalt 94,6 miljarder dollar investerades 2018, enligt Real Capital Analytics.
Om historien upprepar sig kan det utländska intresset bryta ner längs nationella linjer, sa Herrenkohl.
Under 2015, när dollarns styrka uppvägde de flesta världens valutor, valde länder med ekonomier liknande USA, som Kanada, att hålla sina pengar nära hemmet. Men länder med mer volatila ekonomier, som Brasilien och Argentina, valde att höja sina amerikanska investeringar.
“Du tror att vi har det dåligt, många länder har sett 20%, 25%, 30% inflation,” sa han. “Även om du betalar lite mer på grund av den amerikanska valören, är du mindre utsatt för många av de fluktuationer som sydamerikanska investerare traditionellt kan ställas inför.”
I andra delar av världen kan geopolitiska konflikter avskräcka vissa länder från att investera i staterna, sa Herrenkohl. Kina, till exempel, lade en betydande summa pengar på kommersiella fastigheter i USA 2015, men det är mindre troligt den här gången.
“Jag tror inte att vi kommer att se mycket investeringar på kort sikt från Kina, och detsamma kan sägas för Ryssland, av uppenbara skäl,” sade han.
Asiatiska investerare har hittills i år varit mer försiktiga med sina investeringar i USA och Europa, säger Harry Tan, chef för Asia Pacific Research på Nuveen Real Estate. Denna tveksamhet motiveras mer av förhöjda recessionsrisker och högre lånekostnader än förändringar i valutavärdet, sa han.
“Investerare som backas upp av dollarfinansiering kan ta chansen att påskynda sina investeringar på marknader där de redan har ett befintligt intresse att investera i,” sa Tan i ett mejl. “Men institutionella investerare investerar i CRE baserat på fundamentala faktorer; de spekulerar inte på valutarörelser.”
Den relativa styrkan eller svagheten hos dollarn mot euron gör liten skillnad i investeringsbeslut som fattas av Commerz Real AG, ett tyskt värdepappersföretag, eftersom företaget är lagligt skyldigt att säkra utländska valutor, vilket skyddar dess tillgångar från framtida fluktuationer, chef för fonden Ledningen Timo Lutz sa.
“Det spelar egentligen ingen roll om växelkursen är 1-till-1 – som den är mer eller mindre nuförtiden – eller 1-till-20 eller 1-till-40”, sa han. “Du måste stå för kostnaderna … men du är mer eller mindre skyddad i det långa loppet.”
Commerz Real tar hänsyn till många faktorer när de väljer var de ska investera, och kostnaden för valuta är bara en del av den ekvationen. Investeringar i amerikanska fastigheter kommer till en premie när det finns en stark dollar, men den extra kostnaden uppvägs av andra faktorer, som marknadens oöverträffade efterfrågan och avståndet från kriget mellan Ryssland och Ukraina, sa Lutz.
“Det är alltid den stora bilden för oss ur forskningssynpunkt,” sa han. “Vi är av åsikten att den amerikanska ekonomin är något starkare, och de kommer med största sannolikhet att kunna hantera en lågkonjunktur snabbare än euroområdet.”
Commerz Real skulle kunna välja att omdirigera medel bort från USA om kostnaden för säkring decimerar avkastningen, även om Lutz sa att det är osannolikt. Företaget har 3,19 miljarder USD i tillgångar under förvaltning i USA, inklusive hotell, kontor och butiksfastigheter.
“Förväntningen är att Europeiska centralbanken kommer att höja räntorna, vilket betyder att säkringskostnaderna kommer att bli billigare och billigare,” sa han. “Nuförtiden är det ganska högt på grund av att det finns ett stort gap, men det kommer att minska gapet.”
Amerikanska investerare i europeiska CRE strömmade till kontinenten under det första kvartalet i år, men gränsöverskridande investeringsvolym minskade under andra kvartalet, delvis på grund av ekonomiska effekter från kriget mellan Ryssland och Ukraina, säger Judith Fischer, associerad med Knight Frank. ett Storbritannien-baserat fastighetskonsultföretag.
De svaga utsikterna för den europeiska ekonomin, drivna av stigande räntor och inflation, en uppmjukning av priserna på kommersiella fastigheter och en avtagande bostadsmarknad, är alla faktorer bakom nedgången, sa Fischer.
“De är förmodligen oroliga för vad som fortfarande väntar i Europa,” sa hon. “Det är därför du inte ser så mycket av en tillströmning av institutionella investerare. För tillfället kan de vara mer tveksamma.”
Beslutet om att investera i USA eller inte kan också bero på hur stort förtroende en köpare har för Federal Reserve. Fed har hittills svarat på volatiliteten på marknaden genom att höja räntorna, vilket kan avskräcka vissa investerare, säger William Edward Spriggs, professor i ekonomi vid Howard University och chefsekonom för AFL-CIO.
“Den amerikanska ekonomin fortsätter att vara stark, men den möter klar motvind”, sa han. “Fed är ett av dessa hot eftersom Fed felkarakteriserar vad den behöver för att sakta ner. Vi har redan sett nedgången i USA från fasta investeringar, som skulle inkludera kommersiella fastigheter.”
Trots ekonomisk turbulens i USA och Fed:s aggressiva – eller, enligt Spriggs uppfattning, missriktade – försök att dämpa inflationen, kommer utländska investerare att fortsätta att se den amerikanska dollarn som en säker och stabil valuta.
För att förklara detta fenomen refererade Spriggs till ett ögonblick i historien när Alexander Hamilton befäste USA:s rykte som en pålitlig ekonomi genom att lova att betala av sina skulder från revolutionskriget.
“Det åtagande som Hamilton gjorde har för alltid markerat USA som den mest stabila regeringen i världen”, sa han. “USA betalar alltid sina skulder – och det är därför de vördar dollarn.”
