En kombination av låntagare som kämpar eller misslyckas med att betala lån på fastigheter, problem hos regionala banker och ständigt stigande räntor är redan tillräckligt för att göra flerfamiljsinvesterare nervösa.
Lägg till en kortsäljarrapport med ogrundade anklagelser, och Arbor Realty Trusts aktie föll med nästan 24% i mars, men återhämtade sig bara långsamt under veckorna sedan. Men under ett resultatsamtal i fredags var Arbors vd Ivan Kaufman snabb med att skryta om stiftelsens ekonomiska framgång i år och skingra felaktig information från ett “så kallat forskningsföretag.”
Arbor Realty, en kommersiell och flerfamiljslångivare baserad i New York, höjde sin kontantutdelning på stamaktier med 2 cent, eller 5 %, till 42 cent per aktie under första kvartalet 2023, enligt sin resultatrapport. Nettoresultatet för kvartalet var 84,3 miljoner dollar, en ökning från 64,1 miljoner dollar första kvartalet 2022, och en vinst på 62 cent per aktie överträffade analytikerns förväntningar med 41 % – det fjärde kvartalet i rad slog prognoserna.
Detta trots blankningskampanjen av det anonymt drivna Ningi Research, som lade ut en rapport som drev ned aktien från 15,24 USD den 6 mars till 10,32 USD den 14 april. Aktien var tillbaka upp till 12,33 USD på tisdagseftermiddagen.
Kortsäljarrapporten var ett försök att vilseleda den investerande allmänheten, sa Kaufman under samtalet.
“Det borde vara uppenbart för alla vid det här laget att rapporterna är ett försök att dra nytta av rädsla istället för rationell tanke,” sa Kaufman.
Vi är korta Arbor Realty Trust ($ABR), en Mortgage REIT fokuserad på fastighetsbryggfinansiering. Vi tror $ABR gömda skulder utanför balans, falska intäkter och hundratals miljoner dollar saknas. Vi tror att aktien är nedåt upp till 67%, läs vår rapport: https://t.co/6Q9lr847Sppic.twitter.com/NiWi5dHoGp
— NINGI RESEARCH (@NingiResearch) 14 mars 2023
På en bräcklig, finansiellt instabil marknad verkar det som om försöket hade en viss framgång, vilket fick ABR att utfärda ett pressmeddelande den 14 mars som kallar rapporten meritlös.
“Denna falska och inflammatoriska rapport är ett öppet försök att vilseleda allmänheten i syfte att göra det möjligt för Ningi och dess dotterbolag att dra nytta av korta positioner på Arbors aktier”, sade företaget då.
Jonathan Weber, en investerare som följer ABR och äger en liten del av dess aktie, kom över kortsäljarrapporten om Seeking Alpha, berättade han Bisnowvilket fick honom att skriva sin egen kolumn som råder investerare att ignorera den.
Kortsäljarrapporter släpps ganska ofta, men inte dagligen, sa han och tillade att Ningi Researchs rapport var “hög profil” och fick mer uppmärksamhet än de flesta. Tillståndet på marknaden spelade en roll i det, liksom det faktum att rapporten kom ut i mars, när mindre banker som Silicon Valley Bank och giganter som Credit Suisse råkade i problem, sa han.
“Det fanns en hel del osäkerhet om finansiella aktier, och eftersom ABR är en inteckning REIT, är det en slags finansiell aktie också,” sa Weber. “Jag tror att det inte skulle ha fått mycket uppmärksamhet för två år tidigare.”
Oron var överdriven och ABR erbjuder en attraktiv investeringsmöjlighet, sa Weber.
Arbor har inte varit den enda aktien som drabbats av stigande rädsla. I februari hade S&P 500 sin värsta dag på månader. Bloomberg tillskrev det till rädsla för att Federal Reserve skulle fortsätta sin kamp mot inflationen, Walmart och Home Depot rapporterade fruktansvärda prognoser och geopolitiska spänningar.
“Vi verkar för närvarande i en miljö som leds av rädsla, där investerare är på spetsen för alla nyheter om misskötsel, bedrägerier eller illvilja mot någon aktie i finanssektorn”, skrev finansbloggaren Sam Kovacs i ett stycke för Seeking Alpha.
Det är den perfekta miljön för en grupp som Ningi Research att utnyttja den rädslan, sa han i bloggen. Men Ningis påståenden, som att hävda att Arbor döljer en “giftig husbilsportfölj för att manipulera dess aktiekurs och undvika insolvens”, är antingen utan bevis, missvisande eller visar på grundläggande missförstånd av Arbors finansieringsmodell, skrev Kovacs.
Ningi Research har dock inte gett upp sin anti-Arbor-kampanj.
Enligt vår mening finns det så många röda flaggor i $ABRs senaste 10-Q för den investerande allmänheten att se upp med. Undermåliga lån har ökat, 5,6 miljoner aktier emitterades, upplysningar om kritiska revisionsärenden ändrades… och så vidare. Vi är säkra på våra resultat.
— NINGI RESEARCH (@NingiResearch) 5 maj 2023
“Och det som är så ironiskt är att de tog en av de mest framgångsrika omstrukturerade transaktionerna i vår historia, som var mycket lukrativa för våra aktieägare, och försökte vända den till en negativ,” sa Kaufman, med hänvisning till utestängningen av en grupp av lån på totalt 229 miljoner USD för en flerfamiljsportfölj i hela Houston.
Applesway Investment Group slutade betala på dessa lån från Arbor, vilket ledde till att Arbor sålde tillgångarna till “en av de befintliga investerarna som var djupt engagerad i projektet [and able to] rekapitalisera och omstrukturera skulden med lämpliga garantier, vilket ger våra lån en mycket mer fördelaktigt skyddad position, säger Kaufman.
Kaufman sa att Arbor inte noterade någon förlust på den ursprungliga skulden och fick tillbaka alla utestående räntor som en del av omstruktureringen. Harris County försäljningsdokument visade att Fundamental Partners tog tillgångarna vid en utmätningsförsäljning för 32,5 miljoner USD under det ursprungliga lånevärdet, men det återspeglar inte nödvändigtvis alla komponenterna i de förutbestämda transaktionerna.
“Detta var en extraordinär framgångsrik skuldomstrukturering, som tydligt visar det otroliga djupet och erfarenheten hos vårt kapitalförvaltningsteam,” sa Kaufman.
Även om Ningi Research ABR-kampanjen fortsätter, hittar den färre människor som köper in sig på dess påståenden. Det anonyma företaget hånades på Twitter efter ABR:s resultat för första kvartalet. “Schadenfreude mår för bra av att se din korta handel falla i ansiktet,” en användare svarade till Ningis senaste påstående. “Ännu ett misslyckande av ditt dagisforskningsföretag,” skrev en annan.
“Jag har gjort det här i ungefär 60 år och jag har aldrig sett en situation där en kort rapport kom ut där jag inte kunde hitta ett telefonnummer till företaget, ingen internetadress och inget namn på företaget.” ABR-investeraren Lee Cooperman sa under fråge-och-svar-perioden för förra veckans vinstsamtal. “Så den här killen är en idiot och det [Securities and Exchange Commission] borde titta på honom.”
