En guide till fastighetsavskrivning och hur mycket du kan spara

Avskrivningar är något som kommer att hjälpa ditt resultat när det gäller skatt.

Precis som du kan göra anspråk på slitage på en bil som köpts i inkomstbringande syfte, kan du också kräva värdeminskningen på din förvaltningsfastighet mot din skattepliktiga inkomst.

Erfarna fastighetsinvesterare vet allt om detta. Faktum är att vissa kommer att ta hänsyn till avskrivningar innan de köper sin nästa investering. Men det är inte bara för proffsen. Den som köper en fastighet i inkomstbringande syfte har rätt att avskriva byggnaden och föremålen däri mot sin beskattningsbara inkomst.

Erfarna fastighetsinvesterare kommer att ta hänsyn till avskrivningar innan de köper sin nästa investering.

Men andra är inte desto klokare, vilket innebär att tusentals dollar varje år går outtagna.

För att göra avsevärda besparingar behöver fastighetsinvesterare ordna en kvalificerad kvantitetsmätare som inspekterar deras bostad och förbereder en rapport till sin revisor.

Så för alla som inte är bekanta med processen: det lönar sig att lära sig.

Här är en grundläggande guide till fastighetsavskrivning:

Vad är fastighetsavskrivning?

Fastighetsavskrivning är en skattelättnad som gör det möjligt för investerare att kompensera sin investeringsfastighets värdeminskning från sin beskattningsbara inkomst.

Anspråk på fastighetsavskrivningar delas in i en av två kategorier:

• Anläggningsbidrag (avdelning 43) – täcker värdet av byggnadens struktur
• Avskrivningar på anläggningar och inventarier (Division 40) – täcker värdet av flyttbara föremål

Australisk lag tillåter investerare att göra anspråk på skatteavdrag på både värdeminskningen av byggnadens struktur och föremål som anses vara permanent fixerade till fastigheten och värdeminskningen av anläggningstillgångar som finns inom den (tänk på ugnar, diskmaskiner, mattor och persienner).

Det hjälper dig inte bara att betala mindre skatt, det är ett “icke-kontantavdrag”, vilket gör att du inte behöver betala för det löpande; avdragen är inbyggda i köpeskillingen för din fastighet.

Alla andra avdrag, såsom ränteavgifter, kommer att skada din höftficka löpande.

Hur man beräknar fastighetsavskrivningar

Fastighetsägare har två sätt att beräkna avskrivningar på sina tillgångar:

1. Prime Cost

Denna metod för att beräkna avskrivningen av en tillgång förutsätter att den avskrivs enhetligt i värde under dess effektiva livslängd.

För att använda denna metod används följande beräkning:

Tillgångens kostnad × (dagar ÷ 365) × (100 % ÷ tillgångens effektiva livslängd)

ATO tillhandahåller guider om den effektiva livslängden för tillgångar som kan krävas på sin webbplats.

Till exempel, om tillgången kostade 10 000 USD, du köpte den den 1 juli och den effektiva livslängden var fem år, skulle följande ekvation gälla:

10 000 USD x (365 ÷ 365) x 20 %

Vilket innebär att du kan göra anspråk på $2 000 per år i fem år.

2. Minskande värde

En beräkning av minskande värde förutsätter att tillgången avskrivs snabbare i början av dess livslängd, så att du gör anspråk på mer i början än under efterföljande år.

Varje år du gör anspråk på varan minskar basvärdet med det beloppet.

Formeln som används för att beräkna denna metod är: Basvärde × (dagar ÷ 365) × (200 % ÷ tillgångens effektiva livslängd).

Om tillgången till exempel kostade dig 10 000 USD, köpte du den den 1 juli och dess effektiva livslängd var fem år skulle följande ekvation gälla:

10 000 x (365÷365) x 40 % vilket betyder att du kan göra anspråk på följande belopp:

År 1: Basvärde 10 000 USD x 40 % = fordringsbelopp: 4 000 USD

År 2: Basvärde 6 000 USD x 40 % = 2 400 USD som kan krävas

År 3: Basvärde 3 600 USD x 40 % = 1 440 USD som kan krävas

År 4: Basvärde 2 160 USD x 40 % = 864 USD som kan krävas

År 5: Basvärde 1 296 USD x 40 % = 518 USD som kan krävas

Hur fungerar avskrivningar på förvaltningsfastigheter

I Australien, när du köper en investeringsfastighet, behandlas du som att du har köpt en byggnad såväl som de olika separata föremålen inuti, som ATO kallar “anläggning”.

ATO kräver att fastighetsinvesterare delar upp värden i “kapital” eller “anläggning”, vilket innebär att man tar reda på vilka föremål som är en del av byggnaden och vilka föremål som är borttagbara och summerar deras totala värde.

Det finns två huvudsakliga sätt som avskrivning fungerar när man gör anspråk på investeringsfastighetskostnader.

1. Kapitalverk

Det enklaste sättet att förstå vad som omfattar Capital Works är att tänka på de saker som inte är flyttbara i fastigheten. Detta inkluderar väggar, tak, badkar, toaletter mm.

Ägare kan göra anspråk på slitage på dessa föremål med en hastighet av 2,5 % i upp till fyrtio år förutsatt att fastigheten byggdes efter den 15 september 1987.

2. Avskrivningar på anläggningar och inventarier

Avtagbara föremål såsom vitvaror, mattor, fönsterbeklädnader omfattas som en del av kategorin Maskin och utrustning.

Varje föremål kommer att omfattas av ATO:s lista på cirka 6 000 föremål, som alla har sin egen “effektiva livslängd”, eller anspråksbar period (vanligtvis ett antal år).

Kan jag kräva avskrivning på alla förvaltningsfastigheter?

Det finns fyra kategorier för att kräva avskrivning på förvaltningsfastigheter:

Byggd före 18 juli 1985

Om bygget på din fastighet påbörjats före detta datum kan du endast begära avskrivning på anläggningstillgångar.

Vissa korttidsuthyrningar omfattas också.

Byggd mellan 18 juli 1985 och 26 februari 1992

Om din bostadsfastighet är byggd efter juli 1985 kommer du att kunna göra anspråk på både Byggnadsbidrag och Maskiner och inventarier.

Avdragssatserna per skadeår för byggnader uppförda mellan dessa datum är mellan 2,5 och 4 %.

Kommersiella och industriella fastigheter är föremål för varierande slutdatum.

Renoverade fastigheter

Om din fastighet är byggd efter februari 1985 och renoverad kan du kräva värdeminskning, även om det var en tidigare ägare som gjorde renoveringen.

Du måste dock veta hur mycket renoveringen kostade, eftersom att tillhandahålla denna information är en ATO-skyldighet.

Om kostnaden för renovering är okänd kan en kvantitetsmätare ge en uppskattning av kostnaden.

Helt nya och rejält renoverade fastigheter

Du kan begära avdrag för värdenedgången på en värdeminskningstillgång i fastigheten.

Hur får jag ett avskrivningsschema

Beroende på när fastigheten byggdes kan du behöva anlita olika yrkesmän för att ta sig an uppgiften att hjälpa dig att få ett avskrivningsschema.

Om din bostadsfastighet är byggd efter 1985 får din revisor inte uppskatta byggkostnaderna, inte heller fastighetsmäklare, värderingsmän eller advokater.

Enligt Tax Ruling 97/25, utfärdat av Australian Taxation Office (ATO), är kvantitetsbesiktningsmän lämpliga kvalificerade att uppskatta byggkostnaderna, när dessa kostnader är okända.

Enligt Terry Aulich, verkställande direktör för Australian Institute of Quantity Surveyors (AIQS), medan revisorer kan ge allmänna råd om andra aspekter av skattemässiga avskrivningar, är byggkostnader och fastighetsavskrivningar områden som kräver mycket teknisk expertis.

– Kvantitetsmätare är specialister på att noggrant mäta byggkostnader i syfte att maximera en kunds finansiella ställning i förhållande till sina fastighetstillgångar. Endast en fullt kvalificerad kvantitetsmätare kommer med lämplig utbildning, erfarenhet och träning för att tillhandahålla tillförlitliga siffror som kan baseras på ett avskrivningsschema för fastighetsskatt”, säger Terry.

“Man vill inte förlita sig på bästa gissningar när man har att göra med ATO – speciellt när det finns professionell hjälp tillgänglig.”

Terry föreslår också att kunder bör kontrollera referenserna för alla som påstår sig vara en kvantitetsmätare. Han rekommenderar att den första frågan som kunder bör ställa till sin kvantitetsmätare är om de är medlem i AIQS, eftersom medlemskap indikerar att en kvantitetsmätare har avlagt en ackrediterad kvalifikation.

Behöver jag en personlig inspektion?

Australian Institute of Quantity Surveyors (AIQS) uppförandekod stipulerar att platsinspektioner är nödvändiga för att uppfylla ATO-kraven.

En utbildad kvantitetsmätare ser till att alla avskrivningsbara föremål noteras och fotograferas. Detta garanterar att du inte går miste om några avdrag. Dokumentationen kan sedan användas som bevis vid eventuell revision.

Det är mycket vanligt att kvantitetsmätare har kontakt direkt med hyresgästen eller fastighetsförvaltaren för att orsaka minimala störningar för hyresgästen. Den bästa tiden att få en kvantitetsmätare att besiktiga din fastighet är direkt efter avveckling och förhoppningsvis strax innan hyresgästen har flyttat in.

Hur mycket kostar ett avskrivningsschema och hur lång tid tar det?

Kostnaden för att förbereda en skattemässig avskrivningsplan varierar beroende på ett antal faktorer, inklusive vilken typ av fastighet du har köpt, dess läge och storlek.

De flesta av de ledande kvantitetsmätarna erbjuder en pengarna-tillbaka-garanti för att spara två gånger din avgift under det första året, eller så ger de dig rapporten gratis.

Så du har absolut ingenting att förlora – och många deduktioner att vinna.

För att försköna affären ytterligare är kvantitetsmätningsarvoden 100 % avdragsgilla.

Ditt avskrivningsschema kommer att ta cirka 2-3 veckor att genomföra, så länge som kvantitetsmätare kan besiktiga din fastighet utan dröjsmål.

Vad händer om jag nyss fick reda på detta? Kan jag göra om mina skattedeklarationer

Jo det kan du. Din revisor kan ändra dina tidigare skattedeklarationer så långt tillbaka som för två år sedan.

Det finns några undantag, så kontakta din skatteagent eller ATO för förtydligande.

Hur mycket sparar jag?

Varje fastighet är olika och många faktorer måste beaktas när man utarbetar en fastighetsavskrivningsplan.

Det finns flera avskrivningskalkylatorer på marknaden, varav många lätt kan hittas genom en Google-sökning på “avskrivningskalkylator”.

Betala inte för en uppskattad fastighetsavskrivning; enligt min mening är de bästa gratis.