Ödet för de miljontals kvadratmeter kontorsyta som står tomma i centrum över hela landet har kapaciteten att förändra landskapet för den övergripande ekonomin och kommersiella fastigheter. Det resultatet faller alltmer i händerna på nödställda tillgångsspecialister, vars uppgift det är att underlätta det minst smärtsamma resultatet för oroliga fastigheter.
New York University-professorer uppskattar att kontorsfastigheter över hela landet kommer att förlora sammanlagt 49 % av sitt värde till 2029. Det är troligt att nödställda kontorsförsäljningar, säger Colliers forskningschef för US Capital Markets Aaron Jodka. Bisnow, på grund av förhöjda vakanser och svårigheter att uppfylla skuldtjänstvillkor. Specialister på nödställda tillgångar ser “en räkning” vid horisonten. Och att köpa och finansiera dessa tillgångar kommer inte att vara lätt heller.
“Bankerna drar sig ur, de börjar se kommersiella fastigheter som krypto, att det är väldigt riskabelt”, säger Esti Reizes-Lowenbein, en New York-baserad aktieanslutare och fondförvaltare som startade Esther Reizes & Co.
Städer över hela landet kommer sannolikt att se en våg av nödställda kontorstillgångar komma ut på marknaden senare i år.
Men denna större berättelse kommer att utspela sig i tusentals mindre berättelser, byggnad för byggnad, tillgång för tillgång. Eftersom fallissemang ser säkrare ut, tryck nedåt på värderingen leder till mer försäljning, och medel för att investera i nödställda kontorstillgångar börjar smälta samman och söka köpmöjligheter, har en våg av förhandlingar precis börjat.
“Det finns ett stort intresse, många samtal, men det har inte riktigt börjat än”, säger Mitch Vanneman, vicepresident på Hilco med lång erfarenhet som mottagare. “Vi är inte ens i smetlådan än.”
Dramat med en nödställd egendom – att avgöra om den ekonomiska relationen mellan en låntagare och långivare, som förflyttats på grund av ekonomisk påfrestning, kan repareras innan en separation är meningsfull – tenderar att ha tre huvudaktörer. Banken som tillhandahåller lånet, låntagaren som har tagit lånet för att förvärva fastigheten och en mottagare, utsedd av banken för att förvalta fastigheten, och helst snabbt stabilisera, tillföra värde och sälja den.
Dessutom representerar träningsadvokater som är specialiserade på dessa typer av transaktioner alla parter i spelet. De flesta kommer från en bakgrund inom fastighetsekonomi, ofta med erfarenhet av låneproduktion.
Innan detta utspelar sig blir låntagarna bekymrade och inleder en dialog med långivaren. Låntagaren kan välja att gå bort från fastigheten av många anledningar: ekonomisk stress, konkurs eller se mer värde i att fokusera pengar och tillgångar någon annanstans.
Beroende på djupet av nöden och skulden, och tillståndet på marknaden, kan långivaren söka sätt att tillhandahålla lite extra likviditet till låntagaren, vilket ger andrum för att få tillgången tillbaka till en bättre plats. I en situation utan regress – skuld säkrad på löftet om försummelse som leder till tillgångsbeslag, men inga andra låntagares tillgångar – kan en låntagare helt enkelt lämna tillbaka nycklarna.
Långivare kan besluta, kanske för att de har att göra med en låntagare som är en dålig operatör, att de vill ta tillbaka egendomen antingen via utmätning eller en handling i stället för utmätning. Långivare tenderar också att ha några förlängningsalternativ tillgängliga på sina lån, vilket är anledningen till att många tror att det värsta av den nuvarande kontorsnedgången ännu inte har kommit: Bankerna har sparkat burken på vägen så mycket som möjligt, ofta för att tillföra likviditet och gratis pengar för att hjälpa befintliga låntagare att attrahera hyresgäster.
“Om hyresvärden var en bra operatör, så är det egentligen ingen fördel att flytta den förrän du åtminstone hade en möjlighet att förbättra tillgången”, säger Andy Graiser, grundare av A&G Real Estate Partners, en nödställd tillgångsmäklare.
Mottagarens roll kan vara besläktad med Mr. Wolf, fixaren från filmen Pulp Fiction, sa Vanneman. Framgång kräver navigering av omfattande vändningar, fokus på problemlösning och att hålla en mångfald av intressenter nöjda. Något så till synes enkelt som en mindre fastighetsuppgradering innan försäljning innebär att man måste ta reda på licensproblem och få alla ombord.
“[It’s] mycket lingång, sa han.
Deras huvudsakliga uppgifter inkluderar att anställa och övervaka fastighetsförvaltare och leasingagenter, och den potentiella försäljningsprocessen. Ofta finns det en utmanande kalkyl som måste äga rum: investera mer i fastigheten för att göra den till en bättre tillgång på den nuvarande marknaden, eller erbjuda den till rabatt. En del av det beslutet kommer från att kontrollera kassaflödet, både kortsiktigt och långsiktigt, och förstå hur mycket tid som återstår innan nyckelhyresgästers hyresavtal förfaller.
En bråttom att skapa medel fokuserade på nödställda kontorstillgångar kan komplicera försäljningsprocessen för denna fastighet.
Efter en första granskning kommer mottagarna vanligtvis att lägga upp en handlingsplan. De kommer att förklara för långivare vad de kan få för tillgången inom 90 dagar, sex månader och ett år, och en lista över potentiella kapitalinvesteringar som kan göras. Sedan är det upp till långivaren att bestämma hur man ska gå vidare.
Långivare vill sälja det så snabbt som möjligt, återfå låneunderlaget och gå vidare. Banker är inte inrättade för att hålla eller förvalta egendom på lång sikt. Vanligtvis anlitar mottagare en tredje parts mäklare för att sälja fastigheten, som marknadsförs på samma sätt som alla andra kontorslokaler på marknaden. Tidsramen för processen, vanligtvis sex till 18 månader, beror på graden av samarbete från låntagarens sida. Vanneman har haft beslut som kräver mer än 3,5 år.
Situationer där marknadsförskjutningar eller nedgångar tvingar låntagare att överge sina investeringar är inte nya. Det som är nytt och utmanande idag är pandemitidens minskning av kontorsefterfrågan på grund av fjärr- och hybridarbete, vilket gör uppgiften att lossa kontorsfastigheter mycket svårare.
Långivare idag kan vara mer aggressiva, se den något sura framtiden för vissa kontorsbyggnader och söka en snabb lösning för att få tillgången från sina böcker. Om de har reserver och kan hantera förlusterna från en snabb försäljning, kan de se en börsuppgång genom att lossa kontorsbyggnader.
“De tror plötsligt att det här bara kommer att bli värre med tiden, så låt oss ta oss ur det här och minska förlusterna genom att skära ner vår affär nu,” sa Graiser.
Det behöver inte alltid vara kontroversiellt, särskilt när låntagaren råkar ha en stor portfölj och ser värdet i att gå vidare och hitta en lösning så snabbt som möjligt.
Å andra sidan kan mindre spelare, eller de som är svåra för att de är i särskilt farliga ekonomiska situationer, spela ett försenande spel, hålla fast vid dokument och spela katt och råtta med information och öppenhet. I så fall kan långivare använda vad som kallas “bad boy carve outs” i låneaffärerna och hota låntagare med personliga ekonomiska problem att tvinga dem till bordet.
Dessutom kommer köpare som vill tjäna pengar och plocka upp stora tillgångar på ett billigt sätt möta omfattande konkurrens, sa Reizes-Lowenbein. Många fonder har bildats för att köpa nödställd egendom, så alla tillgångar på auktion kommer att locka ett antal bud, vilket driver upp priset. Och banker låser sig, med osäkerhet och risk att det blir svårare att få finansiering för affärer. Så även om potentiella köpare kan vinna en auktion, eller få tillgång till en affär innan tävlingen, behöver de fortfarande klappa ihop kapital. Det är en bra tid för dem som kan göra kontanterbjudanden.
På lång sikt är en av de mer utmanande aspekterna av det nödställda fastighetsutrymmet hur mycket som kan komma. Den nuvarande krisen är “i bästa fall i den andra inningen”, sa Graiser. Med så många fastigheter som potentiellt riskerar att bli föremål för betalning, kommer det definitivt att bli ett lopp på talang. Och enligt Vanneman har många i träningsutrymmet, särskilt det gamla gardet, gått i pension de senaste åren.
Det kommer att lämna en stor erfarenhetslucka som många advokater och andra kommer att försöka fylla när stressen kokar upp. Det verkar vara en bra tid att göra den typen av karriärskifte.
“Jag vet bara att det är en mycket stor bubbla under de kommande två åren när det gäller kontorsskulder,” sa Graiser. “Vi är fortfarande i en fallande kniv. Killarna som kom in tidigt brändes.”
