Det finns en intressant missuppfattning i CRE, även bland dem som praktiseras i det, men troligen inte före den globala finanskrisen. Det är detta: Federal Reserve höjer räntorna och finansieringen av kommersiella fastigheter känner direkt av effekten.
Och det är sant, det finns en omedelbar effekt. “Effekterna av Feds räntehöjningar märks mycket snabbt i kommersiella fastigheter, eller någon bransch med hög hävstång, för den delen”, säger Kevin Swill, VD för Thirty Capital Financial, till GlobeSt.com. “Om du tror att vi behöver vänta sex månader för att se effekterna av räntehöjningar, så följer du inte volymen av tak vi ser särskilt noga. Fråga vilken låntagare som helst som behöver återbetala ett lån eller köpa ett fjädrande lock hur lång tid det tar för räntehöjningar att göra ont.”
“Höjningen i juni med 75 punkter var den största enskilda höjningen av räntor på nästan tre decennier, och vid sitt möte i juli matchade Fed den höjningen för andra gången – dess fjärde höjning i år”, säger Dianne Crocker, chefsanalytiker på Ljuslåda. “De högre kapitalkostnaderna tvingar professionella fastighetsmäklare att anpassa sig till ett nytt landskap och behovet av att omvärdera sina marknadspositioner och justera förväntningarna.”
Det omedelbara resultatet är dock inte det enda. Konsekvenserna återkommer i månader.
“Statistiskt sett vet vi att amerikanska fastighetspriser och transaktionsvolymer släpar efter förändringar i räntor och finansmarknaderna med 9 till 12 månader”, säger Avison Youngs rektor och globala chefsekonom Nick Axford till GlobeSt.com. Han noterar att den 10-åriga BBB-företagsobligationen, som är den nedersta delen av investeringsklass, “korrelerar mycket väl med fastighetstaksräntor med en 12-månaders eftersläpning.”
Anledningen? Även om det finns den ursprungliga effekten med tanke på den grad i vilken CRE använder relativt hög hävstång, tar den fulla effekten av förändringar tid. “Således, effekterna av de första kurshöjningarna tidigare i år blir verkligen först nu uppenbara i statistiken, även om vi ser tydliga bevis i flödet och prissättningen av affärer som för närvarande förhandlas”, tillägger Axford.
Det finns också en skillnad i typen av data och var och när den blir tillgänglig som skapar en skillnad i utsikter. “Det är verkligen viktigt för att förstå vem du frågar”, säger Omar Eltorai, forskningschef på Altus Group. “Många av ekonomerna och när du tittar på det från en hög nivå, tittar du på data som är aggregerad och är mer eftersläpad.”
Och när förhållandena förändras snabbt och avsevärt, som med Feds politik för närvarande, spelar tidsluckor och fördröjningar roll överallt. “Även om du har låst in en kurs, kanske du inte har stängt in ännu,” tillägger Eltorai. Lån som för närvarande stängs kan återspegla det förflutna, så vad marknaden verkar föreslå som löpande räntor kan redan vara föråldrade. Bara det är ett mellanrum på två till tre månader.
Lägg nu till de sekundära effekterna som sträcker sig bortom den direkta effekten på CRE. Företag och konsumenter står inför de längre konsekvenserna av räntehöjningar sex månader senare och inte bara idag. Det påverkar vad både kan och är villiga att spendera, hur förhandlingarna går, om företag utvecklar ekonomiska problem och hur det kan översättas till sena hyresbetalningar och eskalerande vakanser.
