En våg av investeringar från den federala regeringen och ideella organisationer har börjat väcka nytt intresse från den privata sektorn i Appalacherna, en ofta förbisedd del av landet som i flera år har lidit av befolkningsminskning och fattigdom när nationen flyttade bort från kolbrytning.
Med hundratals miljoner dollar som kommer in för att finansiera infrastrukturprojekt, småföretag och rehabilitering av gamla byggnader – plus en förnyad vädjan för att bo i området från avlägsna arbetare som gillar friluftsliv – säger ekonomisk utvecklingstjänstemän att de är optimistiska om tillväxten i Appalachia .
Morgantown, West Virginia, ett av de områden som har gynnats av att distansarbetare flyttar till regionen.
Denna investering och tillväxt skapar nya möjligheter för fastighetsutveckling, särskilt i områden som utsetts till möjlighetszoner där investerare kan få skattelättnader för sina projekt.
År 2021 satte den federalt finansierade Appalachian Regional Commission in 449 miljoner dollar till 465 projekt, och den utnyttjade ytterligare 1 miljard dollar i privata investeringar. I mars undertecknade president Joe Biden ett lagförslag som anslog 195 miljoner dollar till ARC för räkenskapsåret 2022, vilket överträffade den tidigare rekordnivån 2021 med 15 miljoner dollar.
“Skärpeljuset ligger nu på så många platser i Appalachia,” sa Appalachian Community Capitals vd Donna Gambrell Bisnow. “De senaste åren har vi sett en enorm infusion av federal finansiering. … Effekten har varit väldigt svår att beskriva.”
Den federala regeringen har fått sällskap av ideella organisationer och privata företag för att lägga mer pengar i regionen. I december investerade Ford Foundation 10 miljoner dollar i Appalachian Community Capital, en finansiell institution för samhällsutveckling som syftar till att stimulera ekonomisk tillväxt i underbetjänade delar av regionen. Gambrell sa att fler investerare följer i Fords fotspår.
“Nu pratar vi med andra investerare, både nuvarande och potentiella, som säger: ‘Åh, vi såg den där Ford-investeringen, Donna. Berätta lite för mig om hur det hände eftersom vi försöker tänka igenom det bästa sättet att ge ytterligare investeringar i regionen också”, sa hon. “Det hjälper att deras organisation tog ledningen.”
Appalacherna, som sträcker sig över 423 län i 13 delstater från södra New York till norra Mississippi, har en lång historia av kolbrytning. Bara i West Virginia sysselsatte gruvindustrin 150 000 personer, rapporterade The Atlantic. Under de senaste åren har de områden i regionen som en gång hade dragit mest nytta av kolproduktionen – West Virginia och delar av Virginia och Kentucky – blivit de med de högsta arbetslöshetsnivåerna när nationen gick mot renare energikällor.
En karta som visar nivån av ekonomisk nöd i Appalacherna 2021 per län.
Tre av de fem underregionerna i Appalachien – Northern Appalachia, North Central Appalachia och Central Appalachia – upplevde befolkningsminskningar på mer än 2% mellan 2010 och 2020, enligt en ARC-rapport som använde Census Bureau-data. Andelen invånare i Appalacherna i åldern 25 till 64 år som var i arbetskraften mellan 2016 och 2020 var 73,8 %, under det nationella genomsnittet på 78 %. I West Virginia var arbetskraftsdeltagandet 68,9 %.
“I södra West Virginia var kol kung, och vi hade kolgruvstäder överallt. Den industrin kommer inte tillbaka, säger George Carico, chef för West Virginia brownfields assistans vid Marshall University. “Vi står inför många fastigheter som är underutnyttjade eller övergivna.”
Många övergivna fastigheter har fått nytt liv under de senaste åren med skapandet av möjlighetszonsprogrammet, en del av 2017 års skattesänkningar och jobblag som var avsedd att stimulera investeringar i underbetjänade delar av landet. Appalacherna har 737 möjlighetszoner med mer än 2,8 miljoner invånare som bor i områdena, enligt ARC.
Appalachian Community Capital utvecklade Opportunity Appalachian-fonden specifikt för möjlighetszoner och andra underinvesterade områden i centrala Appalachiska samhällen. Fonden började med 17 projekt i tre stater och har utökats till att ta sig an 33 projekt i fem stater, sa Gambrell.
Några av projekten i ACC:s portfölj inkluderar utvecklingen av Lake Chatuge Boutique Hotel på 20 miljoner dollar i Hayesville, North Carolina, ombyggnaden på 2 miljoner dollar av sex byggnader i centrum i Shawnee, Ohio, och renoveringen på 10 miljoner dollar av det första kvinnoutvecklade boutiquehotellet i Beckley, West Virginia.
Gambrell sa att framgången ACC har uppnått med sin första omgång av möjlighetszonprojekt har dragit mer intresse från utvecklare.
Med tillstånd av Appalachian Community Capital
Appalachian Community Capitals vd Donna Gambrell
“Det var en riktigt enorm ringeffekt,” sa Gambrell. “De här projekten där du ser möjligheterna och verkligen kan ta tag i dem och se vad mer de kan göra i sina respektive städer.”
Rachel Reilly, som arbetade på möjlighetszoner med Enterprise Community Partners och Economic Innovation Group innan hon grundade sitt eget konsultföretag, Aces and Archers, i december 2020, sa att programmet har väckt ny uppmärksamhet till regionen från externa investerare.
“Vad möjlighetszoner har gjort är att tillhandahålla eget kapital i förväg som kan användas för att göra alla dessa tidiga utvecklingsaktiviteter,” sa Reilly. “Det är så jag har sett OZ bli riktigt hjälpsam på landsbygden.”
Reilly sa att möjlighetszoner hjälper till att flytta investeringar framåt på marknader där det inte finns några jämförbara affärer, vilket gör det svårare att privatfinansiera utvecklingsprojekt. Hon sa att ökningen av federal finansiering har hjälpt till att dra fler privata investeringar.
“Jag är inte säker på om dessa typer av investeringar skulle hända i någon meningsfull skala om inte dessa federala dollar kommer in tillsammans med dessa investeringar,” sa hon. “De federala pengarna tjänar som en indikator för den privata sektorn på att det finns investeringar som går in i dessa samhällen och att privata investerare kan bygga vidare på dessa investeringar.”
För dessa samhällen som har försökt att återuppfinna sig själva och diversifiera sina ekonomier har det varit en svår process, eftersom landsbygdssamhällen tenderar att sakna tätheten och utvecklarkapaciteten för att genomföra nya projekt och ombyggnader.
I juli tilldelade West Virginias guvernör 18,1 miljoner USD i ARC-bidragsmedel till 14 projekt. Av projekten fick Marshall University Research Corp. 569 000 USD för sitt initiativ för borttagning och renovering av byggnader för att hjälpa till att bedöma förfallna byggnader och deras förmåga att byggas om.
“Det hjälper dessa människor med ytterligare ett steg i deras ombyggnadsprocess för att ta reda på hur de kan återuppfinna sig själva,” sa Marshalls Carico.
“Det har verkligen slagit igenom i flera områden över hela landet,” tillade han. “Att ta dessa underutnyttjade eller övergivna fastigheter och försöka utveckla dem för någon positiv användning.”
Mitt i pandemin såg West Virginia, liksom många andra stater med en uppsjö av fritidsaktiviteter utomhus, mer intresse från fjärrarbetare som ville fly från storstäderna och deras höga levnadskostnader.
“Vi har haft folk som arbetar på distans,” sa Carico. “Vi ser ett mycket större intresse för människor som kommer till Appalacherna bara på grund av rekreationsmöjligheterna och utomhusaktiviteterna.”
För att hjälpa till att locka dessa distansarbetare lanserade West Virginia 2021 ett program för att erbjuda kontanta incitament, gratis samarbetsutrymme och friluftsliv till nya invånare. Ascend West Virginia-programmet, ett partnerskap mellan West Virginia University och statliga och lokala myndigheter, var avsett att attrahera och behålla dessa arbetare i staten för att stimulera ekonomisk tillväxt.
Programmet har placerat deltagare i Morgantown-området, Greenbrier Valley, Eastern Panhandle och Greater Elkins, enligt Danny Twilley, en ledare för programmet som fungerar som biträdande vicepresident med WVU:s Brad och Alys Smith Outdoor Economic Development Collaborative. Han sa att programmet började med 143 deltagare och deras familjer och har haft en retentionsgrad på 98 %.
“Vi byggde programmet utifrån gemenskap och hur man bygger en känsla av gemenskap bland dem,” sa Twilley. “Den andra [reason] är syfte. Kom och gör oss bättre. Vi är inte perfekta som stat.”
Twilley sa att de tittade på stater som Utah och Colorado som framgångsrikt har använt utomhusprogram och tillgång till allmän mark som ett sätt att få in arbetare. För West Virginia sa han att programmet inte bara handlar om att attrahera arbetare utan om att behålla invånare i staten.
“Det ger stöd för företagen,” sa Twilley. “Människor är som,” Måste jag lämna staten för att få välstånd? Föreställ dig budskapet när du har människor som flyttar hit som återvänder eller nya invånare som säger: “Det här tillståndet är verkligen speciellt.” Det är ett riktigt kraftfullt budskap.”
En ökning av distansarbetare som kommer till regionen skapar en möjlighet för bostadsutvecklare, sa Twilley.
“Vi vet att det finns en ökad efterfrågan inom delstaten West Virginia för hus med marknadspris,” sa han. “Det är ett område som måste fortsätta att växa i West Virginia när det gäller att fortsätta erbjuda möjligheter till bostäder.”
När staten fortsätter att se investeringar flöda, blir fler samhällen som en gång var beroende av kolproduktion bekväma med att diversifiera sina ekonomier och öppna dörren till nya möjligheter, från turism till insatser för ren energi.
Förra veckan var Kentucky den senaste delstaten som gick med i Appalachian Regional Clean Hydrogen Hub, ett tvåpartiprogram startat av West Virginia för att investera i produktion av rent väte i regionen. Navet förväntas vara centrerat i West Virginia på grund av dess billiga naturgasfyndigheter och tillgång till arbetskraft och teknik.
Gambrell sa att många invånare har börjat förstå att de måste tänka på ett mer rättvist sätt om hur de ska växa sin ekonomi.
“Du har många människor i regionen som förstår att vi behöver diversifiera vår ekonomi och arbeta med enheter och organisationer som inte bara utvinner våra naturresurser utan också sätter tillbaka något i våra samhällen,” sa Gambrell. “De förstår att de är en lika stor del av detta som alla som kommer in i regionen.”
