En trio av federala utgiftsplaner som antogs under de senaste två åren ägnade nästan en biljon dollar till en ambitiös utbyggnad av grön infrastruktur i USA. Men den framgångsrika utplaceringen av dessa medel beror delvis på kommersiella fastigheters förmåga att spåra upp talangen att föreställa sig och verkställa strategier inom områden med lite prejudikat.
Utvecklare, mäklare och byggföretag är angelägna om att anställa människor inom ekofokuserade områden som kan hjälpa dem att säkra och spendera federala pengar, och att utnyttja förändrade känslor kring både gröna uppgraderingar och hur kommersiella utrymmen används. Men talangpoolen är ytlig och konkurrensen hård.
“Det här är en riktigt het marknad just nu, och hållbarhet i allmänhet är en riktigt het marknad nu”, säger JLLs vd Josephine Tucker, som leder företagets rådgivningsverksamhet för ren energi och infrastruktur. “Vi har förmodligen fördubblat vårt team under det senaste året och fortsätter att anställa i det här utrymmet. Det har varit otroligt konkurrenskraftigt.”
Nästan en biljon dollar av federala investeringar i grön infrastruktur, som laddning av elbilar, skapar ett rush för specialiserade talanger.
Kombinationen av den amerikanska räddningsplanen, Infrastructure Investment and Jobs Act och Inflation Reduction Act kommer att pumpa hundratals miljarder dollar i nya projekt och byggnadsrenoveringar, och stimulera markförsäljning, som berör många hörn av kommersiella fastigheter. ACEC Research Institute förutspår att lagen om infrastrukturinvesteringar och jobb på 1,2 ton dollar kommer att lägga till 132 miljarder dollar i ekonomisk produktion under de kommande fem åren enbart inom sektorn för ingenjörs- och designtjänster.
Många utvecklare och stora mäklarhus, som CBRE och JLL, ser möjligheter i att tillhandahålla assistans, finansieringshjälp och projektledning, särskilt eftersom dessa incitament drar efterfrågan framåt och skapar en brådska att hitta platser och börja bygga. Befintliga kunder vill veta var de kan ladda solenergi och elbilar på sin fastighet och hur de kan utnyttja nya affärsmodeller för att skapa nya intäktsströmmar. Tucker sa att efterfrågan på talang växer “exponentiellt”.
“Istället för att tänka på hur man renoverar ett kontor, eller hur man bygger ett kontor eller hyr ut det utrymmet, [real estate] måste verkligen tänka, ‘hur kan vi dra fördel av vad som kommer igenom under de kommande fem till 10 åren i dessa räkningar?’” RSM Construction and Real Estate Senioranalytiker Nick Grandy sa. “Eftersom jag tror att det finns många möjligheter för dem att kunna förändras eller ha en grundläggande inverkan på framtiden för USAs fastigheter.”
Att jaga marknadsandelar i detta område är strategiskt i en tid då andra sektorer av kommersiella fastigheter kämpar. Men det sätter företag som JLL i konkurrens med en rad erfarna aktörer, inklusive revisionsbyråer, konsultföretag som McKinsey och en rad arkitektur-, ingenjörs- och byggföretag.
“Det kommer att finnas en jobbskapande sida av det här lagförslaget som vi inte tror kommer att slå till förrän i slutet av året,” sa Grandy med hänvisning till lagförslaget om infrastruktur och jobb. “Vi ser att dessa företag vill bygga upp sina team just nu.”
JLL:s Tucker ser en ökad aktivitet inom nischområdet hållbarhet, med stora projekt som går framåt, trots nedgångar i andra sektorer. Och i stort sett ser hon att företagets verksamhet fokuserar mer på tillgångsklasser som transitorienterad utveckling eller forskningsparker, som kräver större planeringsexpertis kring transport, energieffektivitet och övergripande hållbarhet.
“CBRE försöker verkligen vara en fullservice helt och hållet,” sa CBREs vd Robert Shaw. CBRE:s förvärv i november 2021 av en majoritetsandel i Turner & Townsend, ett globalt konsultföretag med expertis inom förnybar kraft och infrastrukturprojekt, exemplifierar den strategin, sa han.
CBRE och dess konkurrenter förvärvar och anställer talanger för att tillhandahålla hela utbudet av tjänster som behövs för utveckling av grön infrastruktur: traditionellt platsval och mäklartalanger för att hitta och förvärva mark, såväl som projektledning och investeringsförvaltning.
Nya förnybara projekt kommer att kräva traditionella färdigheter, som att hitta och skaffa lämpliga platser.
Denna infusion av utgifter inkluderar uppgraderingar och utbyggnad av stora infrastrukturprojekt, såsom transit, flygplatser och hamnar, såväl som markförvärv för nya tillgångsklasser, såsom uppställningsytor för montering av havsbaserad vindkraft, eller detaljhandelsremsor i anslutning till laddningsplatser för elbilar på motorvägar. Dessutom innehåller inflationsreduktionslagen bonusincitament för lokaliseringsprojekt i vad som definieras som miljörättssamhällen och energigemenskaper.
“Incitamenten är definitivt strukturerade med ett tydligt incitament för stamsamhällen, energigemenskaper och låginkomstsamhällen,” sa Arup-analytiker Olivia Schuster. “Allt handlar bara om huruvida verksamheten, den kommersiella fastighetsutvecklaren, kommer att vilja bygga i dessa samhällen i första hand.”
En av de viktigaste aspekterna av dessa lagar, när det kommer till CRE-utgifter, utveckling och planering, är säkerhet. Utökade skattelättnader för förnybar energi och nya skattelättnader för elbilsladdning förenklar finansieringen och gör att fler projekt ritar fram.
“Detta kommer att bli oerhört viktigt för att få ner den investeringsavkastning som krävs för att genomföra ett laddningsprojekt,” sa CBRE:s Shaw. “Det har varit väldigt svårt att garantera laddning under den senaste tiden eftersom du måste anta ett stort utnyttjande av dessa laddare för att göra det värt besväret. Nu kan dina användningsantaganden också gå ner.”
Denna typ av säkerhet, såväl som finansiering och incitament för ombyggnader, kommer att stärka argumenten för andra kommersiella fastighetsinvesteringar, inklusive att bygga energieffektivitet och lägga till förnybar kapacitet till lager och större butiksbyggnader. Honeywells vicepresident Manish Sharma, som driver företagets team för hållbar byggnadsteknik, ser den relativa trögheten i den nuvarande ekonomin som stärker argumenten för mer energieffektiva investeringar just nu, för att minska driftskostnaderna och använda mindre energi och mindre koldioxid.
Kravet på ombyggnader hjälper också fastighetsförvaltare att följa nya statliga och stadsföreskrifter, inklusive Kaliforniens stränga nya regler kring lagerlokaler, regler för minskade utsläpp av byggnader som New Yorks lokala lag 97 och Securities and Exchange Commissions föreslagna avslöjande av klimatrisk.
Att förstå hur stater sprider dessa federala förmåner kommer också att vara en viktig utmaning för utvecklare, liksom bestämmelserna i IRA för rådande lönekrav, vilket kommer att avsevärt påverka projektkostnaderna, särskilt i områden utan stark facklig arbetsstyrka.
Kunskap om elnätet, verktyg och elektrifiering kommer att vara nyckeln till alla möjliga kommande projekt.
Så många av dessa skift kommer att kräva att man lägger till arbetare med erfarenhet och förståelse för elektrifiering, inklusive arbete med allmännyttiga företag, och tekniska och byggande utmaningar samt metoder och metoder för finansiering. En del av utmaningen kring att hitta talanger nu är den relativa ytligheten i talangpoolen; Det är sällsynt att hitta någon med mer än 15 års erfarenhet av grön infrastruktur eller förnybar energi på grund av den relativa nyheten inom detta område.
CBRE:s Shaw sa att solenergiindustrin, som har sett en snabb tillväxt de senaste åren samtidigt som den navigerar i utmaningarna och möjligheterna med federala incitament och policyskiften, har mognat och skapat en pool av erfarna arbetare som söker en ny utmaning. Många attraheras av laddning av elbilar, eftersom de ser att sektorn för närvarande har en stor vändpunkt och behöver erfarna händer för att snabbt kunna skala. De med full erfarenhet av projektutveckling kommer att vara i högsta efterfrågan, tillade han.
Finansieringsexperter som kan sammanställa affärer och förstå skattelättnader och incitament kommer också att vara i hög efterfrågan, sa Shaw, eftersom “när alla börjar prata om skattemässigt kapital, blir många människors ögon blixtrande.” För elbilsladdning kommer finansieringen att vara särskilt viktig; medan den federala regeringens investering på 7,5 miljarder dollar mot sitt mål på 500 000 laddningspunkter låter betydande, uppskattar Shaw att den totala kostnaden för att bygga ut laddningsinfrastrukturen och uppgradera elnätet kan kosta 80 miljarder dollar eller mer.
Det är särskilt viktigt att hitta finansieringsbegåvningar på grund av nuvarande ekonomiska sidvindar, sa JLL:s Tucker. Även om exceptionella nivåer av utgifter för infrastruktur kommer från offentliga investeringar, bromsar miljön med hög hastighet de totala investeringarna.
Tucker sa att totalt sett är ungefär 80 % av anställningarna som hennes team gör externa, även om befintlig finansieringsbegåvning, som medlemmar i kapitalmarknadsgruppen, kan göra övergången till att arbeta med dessa ren energi- och infrastrukturprojekt.
Talang kan vara ett avgörande inslag i hur snabba och effektiva dessa federala infrastrukturinvesteringar i slutändan är. ACEC-undersökningar visade att för varje ny anställning av ingenjörs- och designtjänster mellan 2019 och 2022 fanns det 1,6 lediga jobb, och en nyligen genomförd undersökning av ingenjörsföretag visade att 51 % av de tillfrågade var tvungna att tacka nej till arbete på grund av brist på arbetskraft. Grandy sa i november att det fanns nästan 400 000 öppna byggjobb.
Hela talangpipelinen måste utökas och snabbas upp för att möta denna nya efterfrågan. Och med de betydande federala investeringarna som potentiellt kan leda till en förändring i hur verksamheten fungerar, är det nyckeln att lära sig hur man spelar spelet nu.
“Det är som basket när Steph Curry kom in i NBA, alla började skjuta treor,” sa Grandy. “Det är så spelet har utvecklats. Vi står på randen av en CRE-revolution.”
