Flerfamiljssektorn har varit en växande besvikelse. Inte för att det skulle vara annorlunda. Räntorna stiger, konsumenter drabbas av högre priser och växande oro över potentiella uppsägningar. Företag som undrar hur nära en lågkonjunktur är. Transaktionsvolymerna har minskat och hyrestillväxten avtagit. Att refinansiera fastigheter är trångt och dyrt.
Men det finns några goda nyheter för ägare och operatörer, säger RealPage. Nettoefterfrågan på lägenheter har återhämtat sig och är återigen positiv under första kvartalet 2023.
“Den amerikanska lägenhetsmarknaden lade till 19 243 nya hyresgäster netto under de första tre månaderna av 2023, enligt data från RealPage Market Analytics för första kvartalet”, skrev företaget. “Det markerade en förbättring jämfört med 2022, när nettoabsorptionen registrerades på -114 000 enheter trots stark jobbtillväxt över hela landet.”
De goda nyheterna är dock inte okvalificerade. Detta var “fortfarande det mjukaste första kvartalet sedan 2013; och dessutom föll efterfrågan under de 95 237 nya enheterna som färdigställdes samtidigt.”
Att ha positiv nettoabsorption innebär också att det sista kvartalet har negativ absorption, och det vänder inte de tre föregående kvartalen. Så beläggningen fortsätter att glida, men långsammare. “Beläggningen nådde en topp på 97,6 % i februari 2022 och hade sjunkit 2,7 procentenheter i december. Men sedan kalendern 2022 har beläggningen bara gått tillbaka med ytterligare 0,2 procentenheter, och kom in på 94,7% i mars, vilket matchade genomsnittet för decennier före pandemin”, skrev de.
Det finns en parallell hyrestillväxt också – ett annat fall av goda nyheter, kan vara bättre, kan vara sämre. “I mars ökade de effektiva begärda hyrorna i samma butik med 0,3 % för nya hyreskontrakt”, skrev RealPage. “Även om det var den största ökningen månad till månad sedan augusti, är det också bara hälften av den genomsnittliga ökningen sett under mars månad under det senaste decenniet. Jämfört med föregående år ökade de effektiva begärda hyrorna med 3,9 % – första gången under 4 % sedan april 2021.”
“Siffrorna för det första kvartalet är i linje med vår prognos att efterfrågan skulle förbättras 2023, men det som verkligen betyder något för lägenhetsoperatörerna är vad som händer under våren och sommarmånaderna”, citerade artikeln RealPage Senior Vice President och Chief Economist Jay Parsons. “Det är den traditionellt hektiska uthyrningssäsongen, och med så mycket nytt utbud på väg i år är dessa kommande månader kritiska för lägenhetsägare och förvaltare.”
Den omedelbara framtiden beror på två huvudkategorier av faktorer. Den ena är ekonomin, och det finns sannolikt åtminstone ytterligare en räntehöjning i maj. Den andra är utbudet. Som RealPage noterade var lägenhetsbyggandet i slutet av mars 1 026 941 enheter, det mesta på 50 år. Hälften är planerad till i år, även om vissa sannolikt kommer att bli försenade till 2024. Men mycket av det är i och runt stadskärnor och till högsta pris.
“Det kommer att skapa en mycket konkurrenskraftig leasingmiljö i toppen av marknaden, men även med generösa eftergifter kommer det att bli svårt för dessa nya projekt att locka hyresgäster från mycket billigare klass B- eller Klass C-fastigheter”, säger RealPage Senior Forsknings- och analyschef Carl Whitaker.
