I USA är 18-hjuliga stora riggar synonymt med handel, och tunnlar ner landets mellanstatliga system för att leverera varor av alla former och storlekar till butiker eller direkt till köparens dörr. Men även om alla är bekanta med dessa storslagna åkare, är deras roll som efterfrågan för en klass av kommersiella fastigheter mer hemlig.
Behovet av utökad och uppdaterad logistikinfrastruktur vid vår nations hamnar, flygplatser och distributionscentra har länge matat efterfrågan på nya lager. Men bristen på platser leder till ett frenesi av intresse och investeringar, särskilt i kölvattnet av den växande industriella utomhuslagringsrörelsen.
“Förare behöver en plats att parkera över natten när de är på vägen, eller helt enkelt en plats att parkera när de kommer hem, och det är ett problem som bara inte har lösts”, sa Cresas forskningschef Craig Van Pelt. Cresa-forskning uppskattar att det bara finns en parkeringsplats för var elva lastbil i USA.
Under de senaste två åren har nationella hyrespriser för lastbilsparkering ökat med 10% årligen, sa Van Pelt. Det signalerade en betydande möjlighet för investerare.
Men att komma in i parkeringsspelet är inte så lätt som det låter.
En rikstäckande brist på lastbilsparkeringar gör befintliga utrymmen mer värdefulla.
Faktorer i det ökade priset för industrimark på grund av lagerbyggande – Van Pelt sa att det finns rekordhöga 600 miljoner SF av industri under uppbyggnad i hela landet – och att plötsligt hitta en plats att parkera en lastbil på en redan fullsatt fastighetsmarknad blir mycket mer komplicerat. Bristen på lastbilsparkering var den tredje största oro bakom bränslepriserna och förarbristen, enligt en nationell undersökning i slutet av 2022 av American Transportation Research Institute, en oro som bara ökar när leveransen nästa dag eller en dag ökar.
Markkostnader begränsar byggandet av ny parkering, underhållsvarv och förvaring för mellanstatliga lastbilstransporter, såväl som mindre skåpbilar som hanterar sista mils leverans i stadsområden.
Men skillnaden mellan utbud och efterfrågan har förvärrats av kommuner och lokala myndigheter, som inte gillar de lägre skatteintäkterna och överskottstrafiken som dessa webbplatser ger, och som har antagit strikta zonindelningsregler för att förhindra dem.
“Kommuner vill inte ha det här på sin bakgård, men det är nyckeln till vår ekonomi, eller hur, det är det som håller världen igång”, säger Dayton Street Partners grundare och VD Howard Wedren, vars företag investerar i industriella utomhuslagringsfastigheter. “Eftersom dessa lastbilar och släpvagnar måste fungera, och det alltid kommer att finnas behov för dessa gårdar, blev det här utrymmet attraktivt för oss på grund av dess höga inträdesbarriär.”
Den pandemiska e-handelsboomen har också sett efterfrågan på lastbils- och frakttjänster skjuta i höjden. Även med de senaste nedgångarna i konsumtionen på grund av inflation och finansiella utmaningar, är behovet av att flytta fler varor fortfarande högt. Cresa uppskattar att tillryggalagda mil för lastbilar har ökat med ungefär 10 % från toppnivåerna före Covid. Och lastbilskörning är mycket lättare än järnväg.
Både de stora aktörerna i rymden och de många små regionala transportörerna kämpar med investerare för att hitta mark. I början av mars tillkännagav GreenPoint Partners, ett New York-baserat riskkapitalföretag som etablerade en fond för industriell utomhusförvaring för lastbilar och släpvagnar på 500 miljoner dollar, en strategisk investering i Semi-Stow, en operatör för semitruckparkering och trailerlagring i Austin, Texas.
“Lastbilsparkering och trailerförvaring är en nyckelkomponent i logistik- och e-handelsvärdekedjan och en sektor där innovation historiskt sett har varit begränsad,” sa Chris Green, grundare och VD för GreenPoint, i ett uttalande.
Det är hård konkurrens om den här fastigheten, säger Eric Rose, en mäklare för Cresa i Omaha, Nebraska, som representerar många av landets största transportörer. Det finns lite olika strategier; större transportörer vill ha utrymmen för att diversifiera sin verksamhet och förbättra sina fraktnätverk, medan investerare, som tenderar att röra sig mycket snabbare, helt enkelt vill lägga till fastigheter till sina portföljer.
Och ser man framåt, även om förväntade tekniska framsteg inom autonoma och tunga elfordon tar fäste, kommer det alltid att finnas ett behov av parkering. Van Pelt förväntar sig att ny reglering på platser som södra Kalifornien, som driver på för mer elektrifiering av tunga lastbilar, kommer att skapa ny efterfrågan och investeringsmöjligheter i att utöka och lägga till fler parkeringsplatser med laddare och rätt infrastruktur.
Ökad aktivitet i hamnarna har drivit upp kostnaden för lastbilsparkering.
I hamnen angränsande områden som Newark, New Jersey och Miami har sjöfarts- och logistikexpansion i takt med befolkningstillväxt och utveckling gjort lastbilsutrymme glesare och dyrare, särskilt i sällsynta områden närmare vattnet. Trenden tvingar frakt- och logistikföretag att spendera mer och mer på hyra för sin flotta.
Den senaste tidens arbetskraftsutmaningar i västra hamnar har drivit aktiviteten på andra håll, inklusive till hamnar på andra sidan landet, som Houston, där lasten har ökat med 20 % jämfört med föregående år. Efterfrågan på lastbilsparkering på marknader som East Atlanta, som sitter en dags bilresa från hamnen i Savannah, Georgia, och nära ett stort tunnelbaneområde, har ökat. Ökade restriktioner för lastbilsverksamhet i Kalifornien har också lett till stigande fastighetspriser för potentiella IOS-utrymmen i Las Vegas och Reno, Nevada och västra Arizona, sa Rose.
Men även utrymmen utanför motorvägar mitt i landet har blivit svårare att få tag på. I särskilt livliga områden kan det vara svårt att hitta tomter nära stora knutpunkter, särskilt de som följer en grov industristandard att vara “bara tre varv från vägen.”
“Det finns en brytpunkt”, sa Wedren. “Självklart påverkade inflationen många av dessa företag, de har mycket skulder och det finns bara så mycket de kan betala.”
Med energipriser och inflation som fortsätter att påverka konsumenternas aktivitet, efterfrågan på industriutrymmen och återförsäljarvinster, tror Van Pelt att det kommer att vidta åtgärder från företag för att skydda sina marginaler och försöka kontrollera kostnaderna, inklusive frakt. Andra har föreslagit ökad konsolidering i branschen.
Men den allmänna samsynen tyder på att värdet av lastbilsparkering kommer att behålla sin uppåtgående bana.
Rose “ser ingen bubbla alls” och hävdar att den vaclande ekonomin kan platta ut prisökningarna framöver, men det finns helt enkelt inte tillräckligt med nytt utbud. Även under den nuvarande vågen av lagerexpansion har utvecklarna fokuserat på att öka vertikala kvadratmeter och utrymme för varor, inte lastbilar. Utan fler fallgårdar är det osannolikt att efterfrågan och priserna kommer att falla snart.
