Prisvärda bostäder växte till frontlinjen i kampanjer för social rättvisa och politiska debatter över hela landet efter att pandemin förklarade hur viktigt bostäder är för folkhälsan.
Den federala regeringen har spenderat biljoner dollar sedan dess för att stabilisera stora delar av ekonomin och samhället, inklusive bostäder. Därmed avslöjade det hur effektivt boende kan vara som ett ingripande för flera onda cykler som upplevs av de mest utsatta medlemmarna i samhället.
Ändå har medföljande tjänster som skulle tillgodose ännu fler behov inte åtnjutit samma ekonomiska omfamning eller fokus – och det kan innebära att noder av koncentrerad fattigdom och dess associerade problem kommer att förbli föga minskade.
Organisationer som bekämpar fattigdom, drogberoende, massfängslande och andra problem har samlat sig kring modellen Housing First – tanken att en stabil bostadssituation är det mest effektiva första steget för att ta itu med eller lindra dessa problem.
En växande lista över statliga myndigheter, från lokal nivå upp till federal, har gjort historiska investeringar för att ta det första steget. Men det avgörande nästa steget är att tyna bort.
Bästa praxis för att inhysa individer som bekämpar psykisk ohälsa, drogberoende eller posttraumatisk stressyndrom – särskilt vanligt hos veteraner och tidigare fängslade – inkluderar att erbjuda en rad stödjande tjänster. Och hittills har finansieringen av dessa tjänster inte fått samma uppsving.
Federala stimulansräkningar som antagits sedan pandemin har allokerat totalt 39 miljarder dollar till bostäder, rapporterade The New York Times i mars. I stater där stödtjänster för bostäder till rimliga priser är subventionerade, förlitar de sig i allmänhet på Medicaid för att ge vård till människor utan inkomst, säger Corporation for Supportive Housing President och CEO Deb DeSantis. Medicaid fick totalt 56 miljarder dollar från räkningar för pandemistimulans, rapporterar Times, där lejonparten gick till mer traditionella sjukvårdsutgifter.
“Det är mycket mindre vanligt att få invånartjänster betalda”, säger Veronica Gonzalez, utvecklingschef i Mellanvästern för den ideella NHP Foundation. “Vi betalar för [supportive services]i princip ur vår egen ficka, men insamling är en annan viktig komponent.”
När Housing First inte förstärks av en stödjande tjänstekomponent, blir det enbart boende, vilket kan koncentrera fattigdomen på ett sätt som innebär hälso- och säkerhetsproblem. Om statligt stöd för tjänster inte håller jämna steg med bostadskomponenten, kan dessa problem bli fulare, som de har gjort i enrumsfastigheter i San Francisco och Vancouver.
“Vi kan inte ha utvecklare som undviker stödboende av oro för att inte kunna finansiera tjänster, och vi kan inte låta utvecklare bygga “stödjande bostäder” utan resurserna eller personalen för att ta itu med skärpenivån hos det stöd som invånarna behöver, ” sa DeSantis.
När städer brottas med att bevara och öka inkomstmångfalden i sina stadsdelar, har bostäder med blandade inkomster vuxit i framträdande roll. En liten andel av projekt med blandade inkomster inkluderar någon form av stödboende i sina överkomliga komponenter, även för djupt överkomliga enheter, delvis för att bostadsbidragen inte täcker budgeten för programmering och tjänster, sa DeSantis och Gonzalez.
“Om vi tittar på en ny utveckling i ett nytt område, samtalet är alltid,”Var är finansieringen för invånare tjänster?'” Gonzalez sa. “‘Hur ska vi betala för det? Kan vi bygga tillräckligt många enheter för att bygga en portfölj så att vi kan anställa servicepersonal för att stödja en byggnad, eller två eller tre?’”
Bostäder i strålkastarljuset
Varje del av folkhälso- och straffrättssystemen som marginaliserade människor cyklar igenom – sjukhus, härbärgen, fängelser, etc. – har länge gett negativa resultat för drabbade befolkningar, även när de blivit dyrare och mer resurskrävande för den offentliga sektorn.
Men när pandemin förvandlade dessa inställningar till omedelbart farliga situationer för spridningen av coronaviruset, blev idén om Housing First plötsligt verklighet för städer och stater.
“Lokalt och på statlig nivå, det finns mer prioritering av stödboende, eftersom de förstår ett par saker,” sa DeSantis. “Den första var kostnadsbesparingselementet i stödboende, för annars skulle folk på gatan använda räddningstjänst. [Second,] vi har en överberoende av institutionsvård i det här landet, vilket kostar mycket pengar för ofta inte bra resultat.”
Med tillstånd av Veronica Gonzalez
NHP Foundations Veronica Gonzalez
Medan världen var låst, var det en enkel, tillfällig lösning att fylla tomma hotellrum med de som annars skulle befinna sig i församlingsmiljöer. När hotellbranschen kom igång igen, lade den federala regeringens serie av stimulanspaket oöverträffad finansiering bakom lokala och statliga ansträngningar för att stabilisera bostadssituationen, sa DeSantis och Gonzalez.
“På tre eller fyra olika sätt pumpade vi in pengar i ekonomin för att hjälpa människor,” sa Gonzalez. “Och jag tror att det förstärkte frågan, och vi började verkligen prata om inte bara hur en lärare hjälper till att få sin hyra betald, utan också frågar,”Varför finns det inte fler enheter? Varför har vi inte kapacitet att absorbera människor som hoppar av den konventionella bostadsmarknaden?’”
Nu när stimulansdollar tar slut för effektiva program och sitter frustrerande sysslolös i mindre effektiva jurisdiktioner, oroar det växande tältet av bostadsförespråkare att de system som byggts under de senaste två åren kommer att lämnas att vissna som engångsnödåtgärder, snarare än de långa -siktiga lösningar som behövs så mycket.
“Det var det där engångsskottet i armen, där du ser en topp i bostadsutvecklingen, och utmaningen blir, hur håller du det på lång sikt?” sa DeSantis. “Och skalning är den ständiga frågan. Jag känner inte till några samhällen som verkligen har grepp om hur man skala konsekvent och hållbart.”
Federala försök att plöja in miljarder dollar i offentliga och överkomliga bostäder genom Build Back Better-planen överlevde inte till den slutliga versionen av den tvådelade infrastrukturpropositionen. Medan vissa städer har ägnat stora summor åt frågan, har andra försökt utnyttja resurser som ledig mark och nya skattelättnader för att uppmuntra privata utvecklare att gå med i kampen.
Många har också använt zonindelning och avgifter för att tvinga utvecklare att själva stå för räkningen för nya prisvärda enheter.
“Det politiska trycket har varit att producera lägenheter med mycket låga inkomster,” sa L+M Development Partners utvecklingschef Spencer Orkus Bisnow. “Och jag tror, med effekten av Covid, folk ser det som där behovet finns.”
Under samma tidsram har bostadsinflationen överträffat lönetillväxten så brant att naturligt förekommande bostäder till överkomliga priser försvinner från städer över hela landet. Mycket av den federala regeringens fokus har varit på att bevara och skapa bostäder som kan hålla arbetare i platsberoende jobb inom rimligt pendlingsavstånd.
“För första gången kände den genomsnittliga arbetaren smärtan av vad så många invånare i prisvärda bostäder hade känt i flera år,” sa Gonzalez. “Även om folk inte visste exakt vad de menade när de sa “billiga bostäder”, visste de att någon där ute inte hade råd att betala hyra. Och folk samlade sig kring det.”
Bortom LIHTC och AMI
I årtionden har låginkomstskatteavdrag för bostäder varit den vanligaste finansieringskällan för bostäder till överkomliga priser. LIHTC-finansierade utvecklingar bestämmer överkomliga priser baserat på ett storstadsområdes medianhushållsinkomst, vilket begränsar prisvärda enheter till hyresgäster som tjänar under en viss procent av AMI.
Tills en ny uppdatering av LIHTC-reglerna träder i kraft, har det gjort varje enhet tillgänglig för sin egen smala del av inkomstspektrumet. Den väntande uppdateringen gör det möjligt för hyresvärdar att ta ett blandat genomsnitt av hyror över en fastighet för att nå hyresgränserna.
Med tillstånd av L+M Development Partners
St. Barnabas Wellness Care and Affordable Housing, en 450K SF prisvärd bostadsutveckling med stödtjänster byggda av L+M Development Partners i Bronx i New York.
– Frågan är var man ska prioritera, sa Orkus. ”Och ju högre upp man kommer i inkomst, desto billigare är enheterna att driva, och ju längre subventioner sträcker sig. Så det är en gåta mellan att vilja producera enheter för hushåll med lägsta inkomster, som kanske behöver det mest, och att producera enheter för hushåll med måttliga inkomster, som man kan producera mer av.”
Eftersom lönetillväxten för jobb med lägre inkomster släpar efter sektorer med högre betalningar och fortsätter att tappa mark till inflationen, verkar AMI-siffror mer och mer fristående från verkligheten med bostadskrisen.
I New Yorks storstadsområde kvalificerar en familj på fyra med en årsinkomst på 106 720 USD för enheter begränsade till 80 % av AMI. I snabbväxande Nashville är den siffran 77 360 $, 29% mer än den var 2018.
“Kyrtörerna och musikerna i Nashville brukade uppträda och arbeta och bo i området, men de kan inte göra det längre,” sa Gonzalez. “Och nu tittar de sig omkring, som,”Vad hände? Kan vi inte ens stödja artister längre? Hur kom vi hit?'”
Fler städer är medvetna om AMI:s otillräcklighet och driver på för djupare nivåer av överkomliga priser i inkomstbegränsade bostäder, även om det gör varje enhet dyrare att subventionera, sa Orkus.
“För ett decennium eller så sedan, och innan dess, valde folk tre prisvärda enheter framför två djupt överkomliga enheter, och det är där policyn har ändrats lite till där det finns en sikte på att hjälpa de mest behövande först,” sa han. “Och jag tror att folk väljer de djupt överkomliga enheterna nu.”
Men om dåligt betalda arbetare hamnar i inkomstklasser som riktas mot bostäder till rimliga priser, pressar det ut dem med villkor som hindrar dem från att arbeta. När en persons boendesituation förvärras sker det inte i ett vakuum.
“Det är två saker: De mentala hälsobehoven är allvarligare, även om jag kommer att säga att jag känner att vi hade hört den trenden redan innan pandemin, men pandemin förvärrade den,” sa DeSantis. “Det var bara fler människor, och behoven var bara i centrum på ett sätt som de inte hade varit tidigare. Och människor presenterar sig med djupare substansproblem än de hade tidigare.”
Långvariga metoder för att finansiera överkomliga bostäder kommer med restriktioner för hur dessa pengar används, vilket hindrar leverantörer från att spendera dem på stödjande tjänster, sa Gonzalez och DeSantis. Om mer finansiering för fler leverantörer till den djupt överkomliga bostadssektorn kommer de att vara dåligt rustade för att ge positiva resultat för invånare i behov av stöd.
“Finns det stödjande boendeoperatörer som inte gör ett bra jobb? Visst, och de har dåliga resultat,” sa DeSantis. “Men jag kan säga att den troliga anledningen till att de har dåliga resultat är att de inte har personalkapacitet eller resurser för att tillhandahålla adekvata tjänster. Människor ställer upp på stödboende med mycket högre skärpa behov, och det erkänns inte av regeringspartners.”
Förutom ekonomiskt stöd beror sannolikheten för att bostäder till rimliga priser innehåller stödtjänster på hyresvärdens deltagande. Men det finns organisationer på nationell nivå, som CSH, och i de flesta städer, med expertis att ta det ansvaret i ett partnerskap.
“Vi vill inte nödvändigtvis att invånare ska bli tjänsteleverantörer eller vice versa,” sa DeSantis. “Vi ser mer och mer en frikoppling av husägaren och tjänsteleverantören. Men jag tror att det är absolut nödvändigt att bostadsoperatören verkligen är avsiktlig med att etablera dessa partnerskap med dessa tjänsteleverantörer. Annars kommer projekten att ha utmaningar.”
För att dessa partnerskap ska fungera måste tjänsterna vara bemannade. På de trånga budgetar som ideella tjänsteleverantörer arbetar med, finns lite utrymme kvar för konkurrenskraftiga löner, sa DeSantis.
Det gör att kampen fullbordas i en grym ironi: Prisvärda bostäder behövs för arbetarna som gör stödboende effektivt. Ungefär som sjukvårdsförespråkare har lagt sin röst till bostadsinsatser, antar bostadsförespråkare en bredare syn.
“Vi har aldrig varit en organisation som fokuserat påverkansarbete på frågor om levnadslöner, och vi vet att det är något vi behöver göra nu,” sa DeSantis. “Vi kan inte anta att det är någon annans intresseområde; vi måste ge vår röst till det eftersom fältet gör ont.”
