Ett Digital Realty-datacenter i norra Virginia
Det har varit en händelserik vecka för Digital Realty.
Datacentrets fastighetsinvesteringar har samlat in mer än 1,5 miljarder dollar genom försäljning av nya aktier och avyttring av fastigheter i Texas och Illinois.
Transaktionerna, som följer på växande investerares oro över företagets stigande skuldnivåer och förmåga att finansiera ny utveckling, kom under en vecka då samlokaliseringsjätten sade upp sin chief revenue officer och såg avgången av en mångårig styrelseledamot mitt i anklagelserna om olämplig styrning.
Det Austin, Texas-baserade företaget tillkännagav denna vecka att det samlat in 1,1 miljarder dollar i bruttointäkter genom försäljning av nära 11 miljoner nya aktier som emitterats under företagets på marknaden-program. ATM-program är ett verktyg som har använts alltmer av offentliga REITs för att få tillgång till kontanter under de senaste månaderna, med 34 olika REITs som använder liknande program bara under det sista kvartalet 2022, enligt S&P Global.
Samtidigt samlade Digital Realty in 150 miljoner USD i nettointäkter genom försäljningen av vad man kallar ett icke-kärndatacenter i Texas. Företaget indikerade att det sålde sin 100-procentiga andel i anläggningen till en takränta på 4,4 %, vilket genererade en realisationsvinst på cirka 88 miljoner dollar.
Även om Digital Realty inte namngav Texas-fastigheten specifikt, angav företaget att fastigheten förvärvades 2012 och hyrdes ut som ett motordrivet skal, vilket innebär att dess inredning tillhandahålls som råutrymme för hyresgästen att utrusta efter behov. Digital Realty köpte tre Texas-datacenter 2012: 400 South Akard St. och Convergence Business Park i Dallas och 8025 North Interstate 35 i Austin, enligt Data Center Dynamics.
Förutom Texas-anläggningen rapporterade Crain’s Chicago Business denna vecka att Digital Realty sålde sin majoritetsandel i ett par datacenter i Chicago-området till investeringsföretaget GI Partners. De två intilliggande fastigheterna, belägna på Busse Road och East Devon Avenue i datacentrets hotspot i Elk Grove Village, erbjuder en sammanlagd kapacitet på 110 megawatt över nästan 800 000 SF.
Båda fastigheterna är en del av ett campus med tre hus som förvärvades genom Digital Realtys sammanslagning med Dupont Fabros 2017. Det är oklart hur stor andel i fastigheterna GI Partners förvärvar i affären, som finansieras genom ett lån på 450 miljoner dollar, enligt till Datacenter Dynamics.
Denna betydande våg av likviditet kommer när Digital Realty är angelägen om att lindra investerarnas oro över dess förmåga att betala ner skulder och finansiera ny utveckling genom försäljning av tillgångar efter ett svagt första kvartal.
Efter tre år av oöverträffad tillväxt, sjönk Digital Realtys nya bokningssiffror hastigt förra kvartalet till den lägsta nivån sedan pandemin började. När nya bokningar minskade, sköt företagets skulder i höjden bortom företagets egna mål och norr om vad många investerare är bekväma med.
Digital Realty har också mött skepsis om sin plan att sälja fullt uthyrda tillgångar för att betala ner sina skulder och finansiera framtida utveckling. Som Bisnow har rapporterat har makroekonomisk volatilitet gjort det mycket svårare att genomföra dessa affärer, med den totala datacenteraffärsvolymen som minskade avsevärt i slutet av förra året.
Med investerares tvivel i åtanke har Digital Realty-tjänstemän varit tydliga om sin avsikt att använda de kombinerade intäkterna från försäljning av tillgångar och bankomater för att betala ner skulder och så småningom finansiera framtida utveckling.
“I överensstämmelse med våra mål för detta år, gör denna transaktion det möjligt för oss att återvinna kapital från en icke-kärntillgång till en attraktiv värdering”, säger Digital Realtys investeringschef Greg Wright i ett uttalande. “Vi förbättrar konsekvent vår portfölj genom att omfördela intäkterna till strategiska investeringar med utsikter för premiumtillväxt. Den institutionella efterfrågan på datacenter är fortsatt robust och vi ser fram emot fortsatt genomförande av vår kapitalplan.”
Mitt i denna uppsjö av transaktioner upplevde Digital Realty också en betydande omvälvning i sitt styrelserum och executive suite denna vecka.
Laurence Chapman, Digital Realtys tidigare ordförande och en mångårig styrelseledamot, avgick från sin styrelsepost på tisdagen efter oenighet om företagets förvaltningspraxis, enligt Dow Jones. Chapman var redan planerad att lämna styrelsen den här veckan men avgick i förtid och skrev ett brev till ordförande Mary Hogan Preusse där han protesterade mot styrelseledamot Mark Pattersons beteende och tog upp farhågor om att styrelsen inte följer etablerade styrningsförfaranden i ett antal instanser.
Chapman skrev att han också var bekymrad över vad han kallade bristen på transparens kring vd-valsplanen som företaget upprättade i slutet av förra året, en process som kulminerade i att Andy Power tog över rodret från den mångårige vd Bill Stein i december.
“Min oro är processen, som var långt ifrån den transparenta, deltagande och samförståndsbaserade process som jag förknippar med god förvaltning”, skrev Chapman.
“Företaget tror att dess styrningspolicyer och -praxis är kompatibla och robusta, inklusive många förbättringar under de senaste åren”, svarade Digital Realty Trust i en värdepappersanmälan på onsdagen. “Styrelsen tror på vikten av god förvaltning och förblir fokuserad på förvaltningsfrågor, inklusive regelbunden styrelseuppfräschning för att ge mångfald, nytt tänkande och nya perspektiv.”
Samtidigt lämnade Digital Realty in ett meddelande till Securities and Exchange Commission i måndags att de sade upp Chief Revenue Officer Corey Dyer, som hade varit i rollen sedan 2021. Företaget utsåg Colin McLean, dess försäljningsledare i Amerika, som Dyers ersättare.
