Experter har spillt oräknade ord om potentialen för en lågkonjunktur och om Federal Reserve kan hjälpa till att styra ekonomin för en mjuklandning. Om Stifels investeringsbanksföretag Keefe, Bruyette & Woods (KBW) har rätt, står CRE överlag inför en massiv omställning, med värden ned med 10% till 20% och volymer att falla med 30% till 40%.
Det blir värre för kontorsägare och investerare, som bäst hade ställt upp sina brickbord och spänt sig mot sätet framför dem, eftersom en extremt grov landning är på väg. KBW:s uppskattningar på kontor är en 30 % eller mer nedgång i värden med topp-till-dal nedgångar som kan toppa 20 % till 30 %. Det är ett medeltal. Vissa kanske gör det bättre, andra tvärtom. Och USA är bara 30% till 50% i korrigeringen. Som jämförelse, “Volymerna sjönk med 50% årligen i GFC, -10% 2000 och -25-45% 1991-92. Från topp till dal sjönk CRE-värden med 40 % i GFC och 25-30 % i början av 1990-talet.”
“Vi tror att detta är värre än konsensusförväntningar på 5-15% nedgångar och att vi är ~75% genom korrigering”, skrev KBW. “Riskmarknader inkluderar San Francisco, New York, DC, Seattle, Austin, Phoenix och andra som är tekniska eller avlägset tunga inför ett högt utbud. Vi tror att San Francisco och New York är allmänt kända, medan vissa andra marknader som vi nämner kan vara mer av en “överraskning” för investerare.”
Företaget tillade, “Med 400 miljarder dollar i årliga låneförfall förväntar vi oss ökande kreditproblem när låntagare utvärderar kapital och långivare blir defensiva; vårt ramverk innebär 1-3 % kreditförluster.”
Kontorets påverkan har konsekvenser för andra områden. Till exempel förväntar uppskattningen totalt 1 % till 3 % kreditförluster och att bankerna har 48 % av CRE-skulden. Kreditförlusterna för kontoret kommer att bli värre. För 16 företag tyder analysen på att kontorsexponeringen är minst 10 % av alla lån vart och ett har.
KBW hittade tre “överraskande” fynd. Först är hur dessa utslagseffekter kommer att spridas någon annanstans. “Leasing- och lånlöptider tyder på att processen kommer att dras ut (över 2-4 år) med spridningseffekter till andra sektorer, inklusive utvalda flerfamiljshus, detaljhandeln och till och med kommunala budgetar”, skrev de.
För det andra är att mer än en tredjedel av CRE innehas av “fonder med ekonomi för investeringsförvaltning”, vilket kan öka volatiliteten i låneresultatet, vilket kan innebära större förlustpotential.
För det tredje är cirka 40 % av CRE-skulden rörlig ränta. Om priserna stiger och stannar högre under en längre period kan det skapa ytterligare stress.
