Förklaringarna har stått i rad. Under pandemin bestämde människor och deras familjer som var trånga i lägenheter medan de arbetade och studerade hemifrån att det var nog. De behövde mer utrymme. Människor som nu kunde arbeta var som helst bestämde sig: “Varför inte?” Och de flyttade till vad de trodde skulle vara trevligare omgivningar.
Åtminstone var det historien. Viss forskning från Fannie Maes sida tyder på något helt annat. Det som drev översvämningen av bostadsköp var inte pandemilivets estetik, även om det var något av en faktor. Den verkliga föraren var pengar.
Federalt pandemistöd och stora tillskott av likviditet från Fed, särskilt i form av en nollräntepolitik, underblåste rörelserna av både förstagångs- och uppgraderingsköpare. Mot slutet av 2021 låg 30-åriga bolån med fast ränta i genomsnitt runt 3 % och det personliga sparandet stärktes kraftigt medan kreditkortsskulden sjönk, vilket skulle ha förbättrat kreditbetygen. Mediandagen på marknaden sjönk från 74 år 2017 till 46 år 2021.
“Vi är nu i en annan fas av den ekonomiska cykeln och bostadscykeln”, skrev institutionen. “Från slutet av 2021 till och med september 2022 ökade bolåneräntorna från 3 % till över 7 %. Denna snabba ökning bidrog till att den totala bostadsförsäljningstakten minskade från en årlig takt på över 7 miljoner enheter i januari 2022 till cirka 5 miljoner enheter i oktober 2022. Vår senaste prognos förväntar sig inte att den årliga takten för den totala bostadsförsäljningen överstiger 5 miljoner enheter igen till 2024.”
Fannie Mae genomförde två undersökningar under 2021 av nya köpare. I den första, bland förstagångsköpare, sa bara 29% att pandemin hade påskyndat deras köpplaner. För uppflyttningsköpare var det bara 13 %. Vad var föraren? För 48 % av köparna var det låga räntor.
I den andra undersökningen var det återigen ekonomiska fördelar som drev både förstagångs- och återkommande bostadsköpare. Det inkluderade både att dra nytta av låga räntor och tron på att det var mer ekonomiskt förnuftigt att köpa ett hus än att hyra.
I dag finns inte längre villkoret för billiga pengar. “Vi förutspår för närvarande att befintliga bostadsförsäljningar kommer att ligga kvar på en relativt låg nivå tills någon kombination av lägre bostadspriser eller lägre räntor hjälper till att vända försämringen av överkomliga priser som, när detta skrivs, har gjort bostadsägande mer oöverkomligt än någon gång i senaste 20 åren”, skrev de. Fannie Mae förväntar sig inte att den årliga bostadsförsäljningstakten kommer att nå 5 miljoner igen förrän 2024.
