Medan finansieringslandskapet för stabiliserad fastighet är något kommodiserat, kan byggfinansiering vara ett äventyr. Under det senaste decenniet eller så har regulatoriska och andra problem drivit ner den hävstångseffekt som seniora långivare kan ge för utvecklingsprojekt, vilket i sin tur har fått många utvecklare att försöka fylla luckan i deras kapitalstapel. Denna verklighet har bara förvärrats i den nuvarande räntemiljön. Som ett resultat byggs ett växande antal projekt med tilläggsfinansiering, inklusive mezzaninlån, preferentkapital och till och med C-PACE. Men den kanske mest intressanta utvecklingen har varit den senaste tidens popularitet för en modern form av tomträttsupplåtelser som, även om de inte är helt nya, har blivit allt mer flexibla värdeskapare på marknaden.
Historiskt sett var tomträtter till stor del hyresvärdsdrivna. En fastighetsägare på en markbegränsad marknad som New York City kan ha ett värdefullt skifte med mark som var mogen för konstruktion. Om ägargruppen inte var skicklig på utveckling och ville behålla fastigheten på lång sikt (t.ex. som en generationsfamiljetillgång), skulle den ofta hitta en byggherre för att teckna ett långsiktigt tomträttsavtal. Hyresgästen skulle förvärva utvecklingsrätter – och i praktiken äganderätter – till fastigheten under ett sekel. Hyresvärden skulle i sin tur behålla ägandet av den underliggande marken och samtidigt få en livränta-liknande konsekvent inkomstström.