Att hyra utrymme i ett datacenter har plötsligt blivit mycket dyrare, ett skifte som speglar några av branschens mest angelägna utmaningar.
Datacenterhyrorna har ökat under de senaste 12 månaderna, med priser som stigit nära 20 % på vissa marknader.
De branschövergripande ökningarna kommer efter nästan ett decennium av sjunkande hyror, och ännu högre priser förväntas under de kommande månaderna. För hyresgäster kommer dessa högre hyror utöver de höga energipriserna – i de flesta fall betalas av hyresgästen – som redan driver upp IT-driftskostnaderna.
De kraftiga ökningarna beror delvis på globalt inflationstryck och stigande byggkostnader, som tvingar operatörerna att höja priserna för att förbli konkurrenskraftiga. Men experter menar att den förändrade prisdynamiken främst drivs av en växande obalans mellan en allt åtstramande utvecklingspipeline av nytt utbud och efterfrågan på datacenterutrymme som fortsätter att öka.
“Spredningen beror på marknadens dynamik”, säger Ali Greenwood, verkställande direktör för Cushman & Wakefields datacentergrupp. “Ju snävare vakansgraden är på en marknad och längre pipeline för nya leveranser som kommer online, desto högre är den potentiella ökningen/premiären jämfört med våra genom tiderna låga hyrespriser.”
På primära nordamerikanska datacentermarknader ökade kostnaden för att hyra 500 kilowatt IT-kapacitet med 14,5 % 2022, enligt en CBRE-rapport i februari.
Denna siffra, även om den är fokuserad specifikt på små hyresavtal, reflekterar prishöjningar i nästan alla segment av datacentersektorn, från samlokaliseringshyresavtal för detaljhandeln på mindre än en megawatt till enhyresgäster, byggda för att passa kontrakt, säger experter. Greenwood har fastställt att hyresnivån ökar med mellan 10 % och 20 % under de senaste nio månaderna och förväntar sig att priserna kommer att fortsätta stiga åtminstone nästa år.
Utöver stigande bashyror skriver datacenteroperatörer även in större årliga hyresupptrappningar i kontrakt med hyresgäster. Medan hyresgäster med hög kreditgivning tidigare såg årliga ökningar på mindre än 3 %, eller kanske ingen ökning alls, vill operatörerna nu höja de årliga rulltrapporna med upp till 4 % eller mer för att säkerställa att hyrorna håller jämna steg med det ökande konsumentprisindexet.
“Nu mer än någonsin är dessa CPI-kopplade rulltrappor top of mind”, säger Gordon Dolven, forskningschef vid CBREs datacenterverksamhet i Amerika. “Det hjälper till att mildra en del av inflationsrisken.”
Så vad driver upp prissättningen för datacenter?
Inflationstrycket är en stor del av bilden, särskilt de ökande kostnaderna för att bygga datacenter. Byggkostnaderna för datacenter är på den högsta nivån någonsin, enligt CBRE, drivna av stigande energikostnader och allt dyrare byggmaterial.
Försörjningskedjans begränsningar fortsätter också att göra att bygga datacenter dyrare. Enligt data från Cushman & Wakefield hoppade byggkostnadsberäkningarna från cirka 9 miljoner dollar per megawatt i början av 2022 till cirka 12 miljoner dollar idag.
Men det är inte bara den växande prislappen för nyutveckling. Branschinsiders säger att operatörer står inför växande kostnader när det gäller att behålla sin befintliga kapacitet. Dessa kostnader förs vidare till hyresgästerna.
“Medan de amerikanska energipriserna inte har ökat lika meningsfullt som de har i Europa, överför globala operatörer kostnader till amerikanska kunder”, skrev CBRE i sin North America Data Center Trends-rapport, som släpptes förra månaden. “Detta påverkar den nationella prissättningen av nya förnyelser och nyuthyrning. Ökade kostnader för kraft, arbetskraft och utrustning är ett primärt problem.”
Med tillstånd av CBRE
Datacenter som begärde hyrorna steg upp 2022 från rekordlåga nivåer, fann CBRE:s bokslutsrapport.
Men den största faktorn som driver upp priserna är en obalans mellan utbud och efterfrågan som förvärras av växande utmaningar när det gäller att få ut nya datacenterprodukter på marknaden, säger experter. Kombinationen av rekordstor efterfrågan och utbudsbegränsningar innebär att alla tillgängliga utrymmen kräver en betydande premie.
Som Bisnow har tidigare rapporterat att några av datacentersektorns viktigaste marknader står inför brist på byggbar mark med tillgång till de enorma mängder ström som datacenter behöver. Datacenterprojekt tar också längre tid att slutföra, hålls uppe av försenad kraftleverans från elbolag, försörjningskedja-inducerade konstruktionsnedgångar och längre, svårare processer för rättigheter, bland andra faktorer.
Allt detta har förvärrats av det faktum att många av de nya datacentren eller till och med hela campus som byggts ut under det senaste året redan hade förhyrts av stora molnleverantörer som Microsoft, Amazon Web Services och Google – de så kallade hyperscalers – ofta innan bygget ens hade börjat. Detta har lämnat värdefull liten ny kapacitet för alla andra segment av marknaden som betjänas av samlokaliseringsleverantörer.
“År 2022, på vissa marknader förhyrde leverantörer eller operatörer som började bygga eller hade markbankpositioner för utveckling hela byggnader eller campus till hyperskalare,” sa Greenwood. “Det var i en hastighet och skala som vår tillgångsklass ännu inte hade sett. Vi har haft förhyrda byggnader eller build-to-suits tidigare, men inte i den volym vi hade 2022, och inte heller vanligtvis i en sådan pre-konstruktionsfas.”
Försörjningsmiljön är så trång att hyresgäster har lämnats överväga hyreskontrakt på byggnader som kanske inte blir färdigställda på flera år.
“Det är svårt att förstå att hyresavtal övervägs för byggnader som kanske inte levererar på tre eller fler år, men det är korrekt,” sa Greenwood.
Experterna som pratat med Bisnow sa att de inte tror att stigande hyror kommer att undertrycka efterfrågan på datacenterutrymme på något meningsfullt sätt. Faktum är att leasing av datacenter ökade med 40 % förra året, vilket skickade vakanserna till rekordlåga nivåer, enligt CBRE. Och CBREs Dolven sa att även om genomsnittshyrorna är uppe, är genomsnittspriserna fortfarande under vad de var så sent som 2015.
Vissa datacenteroperatörer är bättre positionerade för att kontrollera kostnaderna och har därför bättre förutsättningar att vara konkurrenskraftiga på prissättning, säger experter. Företag som bättre har kunnat mildra sin exponering för stigande priser genom stordriftsfördelar och starka leveranskedjerelationer och kontrakt har en fördel, liksom företag som har kunnat utveckla ny kapacitet utan exponering för högre räntor, antingen på grund av projekt finansierades före räntehöjningar eller genom kreativa finansieringsfordon.
Det har också varit något av en flykt till kvalitet mitt i stigande priser. Branschen har sett en bredare spridning av hyrespriser under det senaste året, eftersom nyare, starkt uppkopplade anläggningar med nätverksanslutningar till molnleverantörer kräver enorma premier medan operatörer av anläggningar som bara är tio år gamla har fått svårare att höja priserna.
“Allt datacenterutrymme skapas inte lika”, säger Pat Lynch, VD för CBREs datacenterpraxis i Amerika. “Äldre anläggningar som har en lägre effekttäthet och inte har bra anslutningsmöjligheter skulle falla utanför de prissiffror som vi ser. Men i den nuvarande miljön finns det fortfarande efterfrågan på den typen av utrymme på grund av utbudsutmaningarna. Det finns inget bra alternativ.”
