Det finns fyra olika NOI i en CRE-affär. Vilken är bäst?

Det viktigaste måttet för att värdera en CRE-fastighet är nettodriftsintäkterna (NOI). Den används som grund för CRE-värdering oavsett om det är ett förvärv, försäljning eller värdering. En fastighets NOI beräknas enligt följande:

NOI är viktigt eftersom det är det kassaflödesmått som används för att värdera en fastighet. Till exempel, om NOI i ett förvärv är 1 000 000 USD och köpeskillingen är 15 000 000 USD, är gränsvärdet 6,67 % (1 miljoner USD/15 miljoner USD). NOI är också viktigt eftersom det representerar det initiala kassaflödet från fastigheten där hyresgästförbättringar, leasingprovisioner, kapitalförbättringar och skuldtjänst (årlig kapital och ränta på skulden) betalas. Många långivare använder också NOI för att värdera en fastighet för låneändamål och en låneavkastning. Lånets avkastning är långivarens NOI dividerat med lånebeloppet. De flesta långivare söker en låneavkastning på minst 9,0 %. Därför är det avgörande att beräkna och använda rätt NOI för att fatta smarta förvärvsbeslut. När allt kommer omkring är det mesta av vinsten på en CRE-affär när fastigheten köps, inte när den säljs.

I alla fastighetsförvärv finns det flera NOI att granska och beräkna och att använda den rätta är avgörande för att göra en bra affär. Det finns vanligtvis fyra olika NOI i en CRE-förvärvstransaktion. De är säljarens faktiska NOI, säljarens/mäklarens proforma NOI, köparens justerade faktiska NOI och köparens proforma NOI. Eftersom det finns fyra NOI, är frågan vilken ska användas? Det beror på om man är på säljsidan eller köpsidan av affären. Om det är på säljarsidan, marknadsförs säljaren/mäklarens NOI som visas i försäljningspaketet och skjuts fram av säljaren/mäklarteamet som det mest realistiska för fastigheten eftersom det vanligtvis är ett uppblåst nummer och används för att validera säljarens höga fråga. pris. Om på köparens sida är det föredragna beloppet köparens proforma NOI och är nästan alltid mycket lägre än säljarens/mäklarens nummer. Köparens NOI är vanligtvis lägre på grund av mer konservativa emissionsantaganden, som lägre hyresjusteringar, högre vakans och ökade driftskostnader som vanligtvis upptäcks under due diligence och underwritingprocessen. Köparen av en fastighet kommer att driva och förvalta fastigheten på ett annat sätt än säljaren och dess NOI och driftsmått kommer vanligtvis att återspegla detta.

Ett exempel på en verklig förvärvstransaktion för att visa kontrasterande NOI för ett lägenhetskomplex med 200 enheter beläget i Dallas, TX visas enligt följande. Fastigheten lades ut till försäljning tidigare i år för 30 miljoner dollar. Fastigheten är ett lägenhetskomplex av klass B på 12,5 hektar och är till 95 % uthyrd. Försäljningspaketet som mottogs från ett nationellt mäklarföretag inkluderade 2022 faktiska NOI och 2023 proforma NOI på $1 500 000 respektive $1 800 000. Analysen på köpsidan av affären gav två olika NOI enligt följande, en justerad faktisk NOI 2022 på $1 450 000 och en 2023 proforma NOI på $1 600 000. Justeringarna på köpsidan inkluderade högre vakans för ej tecknade hyresavtal, ökade förvaltningsavgifter och högre reparations- och underhållskostnader. Dessa är typiska justeringar som görs av köpare under affärsprocessen.

Baserat på ovanstående data, vilken NOI och cap rate ska köparen använda? Priset på köperbjudandet och affären bör baseras på köparens proforma NOI på 1 600 000 USD. Med en proforma NOI på 1 600 000 USD, skulle det slutliga priset för fastigheten som är acceptabelt för köparen vara till en 6,5 % gräns eller ett pris på 24 600 000 miljoner USD jämfört med utropspriset på 30 000 000 USD. Kommer säljaren att sälja fastigheten för endast 24 600 000 USD, när utropspriset var 30 000 000 USD? Förmodligen inte och för att få denna affär att hända måste både köparen och säljaren träffas i mitten och komma överens om ett pris runt 26 000 000 $.

Joseph J. Ori är verkställande direktör för Paramount Capital Corp., ett rådgivningsföretag för kommersiella fastigheter