Det här är inte den första omvälvningen på kontorsmarknaden Jodi Selvey har upplevt – i själva verket är det den fjärde. Men den nuvarande marknaden är olik allt hon har sett tidigare, sa Colliers-rektorn med 35 års erfarenhet.
Tidigare lågkonjunkturer, som att dot-com-bubblan sprack och den globala finanskrisen, var begränsade till en sektor eller resultatet av en makroekonomisk cykel som kraschade. Den här gången räknar mäklare med en seismisk förändring som drivs av beteende snarare än rent ekonomi, säger Selvey, en av de främsta kontorsleasingmäklarna i Atlanta.
“Det kommer definitivt att bli en rensning av mäklare med detta … eftersom de inte vet vad de ska göra,” sa hon. “Men det finns hyreskontrakt som löper ut varje dag på året, det finns gott om affärer för alla att försörja sig på. Du måste bara ta reda på hur du är kreativ och ställer dig inför dessa människor och fortsätter att göra affärer.”
Att fortsätta göra affärer är ingen lätt bedrift för mäklare över hela marknaden. Affärer är svåra att få tag på och avsluta, och osäkerhet och inaktivitet genomsyrar alla aspekter av branschen.
“Det finns definitivt en hel del ekonomisk stress på mäklare,” sade New York City detaljhandelsmäklare Michelle Abramov. “Du ser definitivt många mäklare som har lämnat branschen och, helt ärligt, fortsätter att lämna branschen på grund av svårigheterna.”
Det skapar en hård miljö för mäklare, de människor vars bröd och smör kommer från ett stadigt flöde av affärer. När 2022 går mot sitt slut, är den ekonomiska påfrestningen verklig när tiden mellan provisionerna sträcker ut, sa mäklare.
Allt mer pressas på att tänka kreativt för att säkra arbetet och föra det till mållinjen – särskilt under uppsägningar från några av de största spelarna. Förra månaden bekräftade JLL att det skulle “hantera kostnader” genom att minska jobben, efter att källor berättat Bisnow arbetare på kontoren i Chicago och New York hade sagts upp. Den globala mäklarjätten CBRE presenterade i oktober en kostnadsminskningsplan på 400 miljoner dollar – med mycket av dessa besparingar från uppsägningar.
Ändå berättade mäklare från hela landet Bisnow det finns gott om möjligheter för disciplinerade, fokuserade utövare, eftersom jobbet är mer avgörande än någonsin.
“Om du vill bli framgångsrik i den här branschen måste du ha en långsiktig syn”, säger James Nelson, chef för Avison Youngs Tri-State-investeringsförsäljningsgrupp. “Försäljningsvolymen kommer att sjunka … [But] det kommer att vända, försäljningsvolymen kommer att gå upp igen, och du vill vara väl positionerad för att dra nytta av det.”
Med tillstånd av Jodi Selvey
Colliers mäklare Jodi Selvey och hennes dotter, Colliers-mäklaren Meredith Selvey.
Men även mäklare med anställningstrygghet, av vilka många arbetar för provisioner snarare än löner, brottas med en tuff ny uppsättning verkligheter. Mäklarfirmor rapporterade att transaktionsvolymerna i investeringsförsäljning och bolån sjönk mellan 11 % och 37 % under tredje kvartalet. På Manhattan, landets största kontorsmarknad, sjönk uthyrningsaktiviteten med 50 % i november, historiskt sett en hektisk månad.
Alla tecken pekar mot ett svagt slut på året och en stenig start på 2023.
“Under de senaste fem åren har vi, vid varje given tidpunkt, 30 till 40 affärer… Idag är det förmodligen nere på 10,” sade Judah Hammer, vd på Meridian Capital Group, vid en Bisnow händelse denna månad. “Vi blir stressade, och jag är en väldigt tävlingsmänniska … vi försöker göra [preferred] eget kapital, mezz, allt det här. Men samtidigt finns det också tålamod.”
Mäklare har nyligen praxis med att vara tålmodig. I början av pandemin stannade hela branschen och många beskrev 2020 som ett karriäravgörande år, inte ett år för att tjäna pengar. Under lockdowns var självutbildning och relationsbyggande dominerande teman, och 2021 slog försäljningen av kommersiella fastigheter rekordhögt.
Nuförtiden är det svårare att hålla sig positiv.
“Det kan vara väldigt utmattande,” sa Helen Hwang, också från Meridian Capital Group, till publiken på en Bisnow händelse förra månaden. “Så varje morgon vaknar jag, tar två espressoshots, kom in varje dag som om det vore en ny dag, för du måste ha envisheten, du måste ha fokus, du måste ha optimism.”
Bisnow/Nick Starichenko
Meridian Capital Groups Helen Hwang, CBRE Investment Managements Sondra Wegner, Savannas Chris Schlank, ESRTs Christina Chiu och JLL:s Marion Jones talar vid Bisnows New York Economic Forecast-evenemang.
Förutsägelserna för nästa år kan dock tappa den optimismen. Även om det finns många ljuspunkter, är branschen i stort sett orolig över vart marknaden är på väg.
“Företag som har agerat i år, det finns förmodligen en annan tranch som kommer att fatta beslut för de kommande två kvartalen”, säger Pay Wu, ordförande för MWBE Unite, en plattformsleverantör kopplad till New York-mäklarfirman JRT Realty. “Jag förväntar mig att det kan finnas ytterligare aktiviteter att korrigera, och vi kommer att se en del av det komma under de kommande två kvartalen.”
Även om det finns gissningar om hur djup en lågkonjunktur kommer att bli för USA, finns det allmän konsensus om att räntorna inte kommer att börja sjunka igen förrän 2024 – vilket innebär att de kommer att fortsätta att hämma företagen.
“Det påverkar inte bara refinansieringen eller försäljningsmarknaden, det påverkar också hyresgästernas företagslån”, säger Abramov, en verkställande direktör på Ripco som arbetar från företagets Queens-kontor och är specialiserad på stadsdelarna.
Hennes arbetsvolym, sa hon, har inte avtagit alls – hon och hennes team på tre personer har för närvarande 50 listor. Men dessa affärer tar månader längre än normalt att komma i mål, med både hyresgäster och hyresvärdar som “drar fötterna” och funderar över varje beslut, sa Abramov. Det innebär extra arbete för mäklare för en försenad lönedag.
De flesta mäklare som intervjuades för den här berättelsen sa att komplexiteten på spel just nu, medan de erbjuder utmaningar, betyder att deras kunder behöver dem mer än någonsin.
På en rytande marknad säljer byggnader sig själva, sa Nelson, vilket betyder att ägarna själva, inte andra mäklare, är den största konkurrensen. Just nu skulle de flesta ägare inte våga sälja utan en mäklares hjälp.
Medan saker är på is, sa han att nu är det dags för mäklare att arbeta med relationer och hitta nya sätt att vara av värde. Sedan 2020 har han lanserat en podcast och skrivit en bok om fastighetsinvesteringar – men han erkände att även när man bygger upp en lista över kunder och tänker kreativt och strategiskt om sätt att vara värdefull, kan det bli ett tufft par år framåt, särskilt för mäklare som arbetar med provisionsaffärer.
“Jag ska inte sitta här och säga att det är roligt att vara i en sådan här situation, där man ser nedgången, och det kan vara utmanande för några av våra kunder som behöver göra transaktioner,” sa han. “Men du vet inte när det kommer att vända … jag tänker tillbaka på 2009, i djupet av finanskrisen, jag fortsatte bara att dyka upp på kontoret, jag visste inte hur länge vi skulle vara i det här . Och visst vände saker och ting under 2010 och 2011.”
Bisnow/Mark F. Bonner
Butikslokal att hyra längs 61st Street och First Avenue.
Medan mäklare av kontorsleasing och investeringsförsäljning söker sig fram, sjunger mäklare i delar av landet som har dragit nytta av pandemidrivna befolkningsförändringar en gladare sång.
Katz & Associates VD Russel Helbling har arbetat inom detaljhandelsmäklare de senaste 17 åren. Det mesta av hans arbete, sa han, är hyresgästrepresentation för nationella företag med fokus i förorterna. Nyligen anlitades företaget för att representera Starbucks i Brooklyn och Long Island och Dig (tidigare Dig Inn), som vill expandera till förorterna.
“De vill komma till förorterna eftersom de ser att deras kunder är [live] där,” sade han. “Det finns människor – åtminstone på Long Island och Westchester – med disponibel inkomst. Vi äter definitivt ute och vi vill ha bättre kvalitet och högkvalitativ mat som är bättre för dig.”
Pandemin ökade tillväxten i södra Florida, en välsignelse för mäklare som Filippo Incorvaia, som arbetar med FI Real Estate Brokerage. Miamis kontorsmarknad avundas städer över hela landet, med tvåsiffriga hyror i vissa stadsdelar. Finansjättar som Citadel och Starwood har också flyttat sina huvudkontor till området, vilket ger mäklare förtroende för att fler kommer att följa efter.
“Här har vi, jag skulle säga att 8 av 10 personer går tillbaka till kontoret för att gå till jobbet,” sa han. “Vi har alltid förstått att de stora finansiella företagen alltid fanns i Chicago och New York. [Miami] var sällan där de måste vara, och nu ser vi förändringen.”
Barbara Armendariz, som lämnade CBRE och grundade Los Angeles-baserade mäklarfirma SharpLine Commercial Partners 2016 för att fokusera på industritillgångar, detaljhandel och blandade användningstillgångar, sa att det är en fördel – inte ett hinder – att ha ett eget företag i det nuvarande klimatet. Hon såg sin tidigare arbetsgivares beslut att minska utgifterna med 400 miljoner dollar med intresse.
“Det jag läser när jag ser något sådant är [CBRE is] verkligen förutse det värsta”, sa hon. “Jag misstänker att de ser på det här som en kanske tvåårig lågkonjunktur. Man säger inte upp så mycket folk om det är något som kommer att bli kort, åtminstone enligt min ödmjuka åsikt.”
Hon sa att hon inte är nervös över de stora spelarnas rörelser, och ser det som en chans för mindre företag som hon att expandera till marknadsandelar som de internationella jättarna har ätit i sig de senaste åren.
“Jag tror att det kommer att finnas betydligt fler möjligheter för boutiqueföretag att ta fler marknadsandelar,” sa hon. “När marknaderna går ner köper du lågt. Så ett boutiqueföretag som jag kan säga: ‘Hej, det är dags för mig att jobba hårdare, kavla upp ärmarna och så fort vi kommer ur det här kommer det att se bra ut.
Selvey, som har varit Colliers främsta tillverkare av kontorstjänster i Atlanta fyra av de senaste sex åren, sa att en nedåtgående marknad innebär behovet av att arbeta hårdare – vilket fortfarande kan löna sig.
“Mitt råd [is that] det finns alltid erbjudanden där ute, det kanske inte finns så många. Det finns alltid någon som flyttar, sa hon. “Ditt jobb är att hitta dem. Om du håller huvudet nere och du har en plan, och du arbetar med din plan, kommer du att bli bra.
“Om det var lätt skulle alla göra det.”
