Det har varit ett brutalt år för börsnoterade kommersiella fastighetsägare på Wall Street, så mycket att en skamlig milstolpe nåddes för första gången på mer än två decennier.
Inga företag har ansökt om att bli en offentlig fastighetsinvesteringsfond 2022, första gången det har hänt sedan 2001, bekräftade en talesperson för REIT industrigruppen Nareit. Bisnow.
Branschen har mötts av stormande motvind, till stor del beroende på Federal Reserves aggressiva räntehöjningar. FTSE Nareit All-REIT-index, som följer utvecklingen för alla amerikanska REIT:s, har fallit med mer än 25 % hittills i år, vilket är betydligt sämre än S&P 500:s 16 % nedgång.
REIT-börsnoteringar har minskat under en handfull år eftersom fler fastighetsbolag vänder sig till den privata marknaden för att skaffa kapital för att undvika de flyktiga fallgropar som Wall Street kan ge.
“Du ser offentliga företag bli privata, men du ser inte riktigt privata företag bli offentliga,” sade Green Street senior associate Jared Giles. “Det är en enkelriktad gata just nu.”
Det fanns fyra REIT-börsnoteringar 2021 som samlade in 830 miljoner USD, enligt Nareit-data. Nedgången från fyra till noll återspeglar verkligheten att börsintroduktionsmarknaden på Wall Street har bromsat in i år, med antalet nya erbjudanden minskade med mer än 85 % jämfört med föregående år, sa Credit Suisses vd Tayo Okusanya till Bisnow.
Men det finns strukturella skäl till att hyresvärdar inte har letat efter att bli offentliga. Börsnoterade REITs i USA handlades till en genomsnittlig rabatt på 19 % på sitt substansvärde i augusti, enligt S&P Global Market Intelligence. Utöver det har stigande skuldkostnader gett upphov till en rad frågor om fastighetsvärden, vilket har frusit både kredit- och investeringsmarknaderna.
“Vi har inte haft en robust börsintroduktionsmarknad för REITs på flera år”, säger David Bonser, global managing partner och chef för REIT-verksamheten på advokatfirman Hogan Lovells. “Det har blivit en relativt mogen bransch.”
Högvattenmärket för REIT-börsnoteringar detta århundrade kom 2004 när 29 REITs blev börsnoterade och samlade in nästan 8 miljarder dollar tillsammans, enligt Nareit.
IPO-siffrorna studsade upp och ner under de efterföljande åren och föll till ensiffriga siffror med undantag för 2013, då 19 företag ansökte om REIT IPO-status, vilket samlade in mer än 5,7 miljarder USD. Det var fyra börsnoteringar både 2020 och 2021 efter den tidigare lägsta nivån på två börsnoteringar 2019.
Många långvariga REITs har tagits privata, vilket minskar den totala poolen av börsnoterade företag. Bara i år förvärvade Blackstone REITs American Campus Communities och PS Business Parks för mer än 20 miljarder dollar tillsammans, och industriella REIT Prologis förvärvade konkurrenten Duke Realty för 26 miljarder dollar.
“Just nu, baserat på vad vi har sett, är det som om REITs gynnas mer för tillfället genom att förbli privata”, sa Moody’s Analytics Senior Economist Ermengarde Jabir.
Historiskt sett överträffar REITs när aktiemarknaden går bra. Men detsamma gäller när det motsatta händer, sa Jabir.
“REITs försöker undvika marknadsvolatilitet,” sa hon. “Som vi har sett i år har det varit marknadssvängningar i båda riktningarna.”
Bonser sa att investerare har blivit mer “skitish” när det gäller att investera i REIT IPOs snarare än att fortsätta att investera i några av de äldre REITs som har en bevisad meritlista.
“Varför ska jag köpa aktier i ditt företag jämfört med de andra 18 som redan handlas?” sa Bonser. “Vilket övertygande argument kommer du att framföra till mig som säger att jag måste äga din aktie jämfört med några av dessa andra? Det är en tuff backe att bestiga.
“[An investment manager] kan inte få sparken för att de bestämmer sig för att investera i Simon Property Group om de vill ha en motsatt syn på gallerior eller investera i en industriell REIT, men en investering i ett företag som ännu inte har bevisat sin affärsmodell, det är en svårare trigger för att dra.”
