Alla hyresgäster som söker efter en lägenhet, eller pensionärer som försöker välja ett seniorboende, kan intyga den anmärkningsvärda efterfrågan på marknaden för förvaltade bostäder och de kostnadsökningar som följer med den efterfrågan. Men utom synhåll för användare som dessa är en personalbrist som tär på vinstmarginalerna och lämnar invånarna utan tjänster de kan förvänta sig.
Bristen på arbetare, särskilt underhållspersonal, har blivit den första frågan som diskuteras av ägare och operatörer, enligt National Apartment Associations ordförande och president Don Bruner, som också är VD för BRG Apartments.
Det är ett “vardagssamtal” för branschen, sa han, och vid organisationens junikonferens diskuterades omfattande sätt att utbilda, rekrytera och anställa personal. Bristen på arbetare för att laga trasiga rör, reparera och vända utrymda lägenheter och utföra rutinmässigt underhåll är bara en av de många problem som en rikstäckande arbetskraftsbrist har orsakat kommersiella fastigheter.
“Tävlingen om talang, och bristen på talang, allt är på riktigt,” sa Sarah Yaussi till National Multifamily Housing Councils vice ordförande för affärsstrategi. Bisnow.
Underhållsarbetare, inklusive de som fixar VVS-enheter, är en bristvara.
En undersökning av 600 fastighetsförvaltningsbolag som gjordes i augusti av Zego, ett proptechföretag som tillhandahåller mjukvarulösningar för branschen, visade att deltagarna hade upplevt en personalomsättning på 50 % under det senaste året, vilket förvärrade hyresgästernas omsättning, en betydande kostnad. Forskningen föreslog att varje omsättning kostade en ägare 4 000 $, säger Stephen Baker, företagets VD och general manager.
Det är inte bara flerfamiljshus. Även hotell och seniorboende brottas med liknande arbetskraftsutmaningar, som alla innebär mindre nöjda hyresgäster och gäster, oförmåga att möta ökande efterfrågan och ökade kostnader för att behålla och attrahera personal på en extremt utmanande arbetsmarknad.
Det finns inga bra datakällor för det totala antalet anställda i roller på plats och i fastighetsförvaltning, men Bruner säger att det grova branschgenomsnittet på ungefär en underhållsarbetare och kontorsanställd för varje 100 hyresgäst tyder på en betydande arbetsstyrka, men en som är krympt från utbrändhet, förtidspensioneringar och uppsägningar på jakt efter bättre möjligheter. Medelåldern för fastighetsförvaltare är 47, och underhållsansvariga tjänar i genomsnitt cirka 49 000 USD årligen.
Arbetet var en utmaning i CRE före pandemin. Tjänster som leasingombud, som erbjöd låga löner och hög omsättning, har länge varit svåra att bemanna. Men kombinationen av utbrändhet från att arbeta ofta i frontlinjen under pandemin, skyhöga arbetskostnader och nya jobbmöjligheter med mer konkurrenskraftiga löner i andra branscher, plus en uppfattning om teknik som ligger bakom tiden, gör anställning av fastighetsförvaltning särskilt utmanande idag.
Det är särskilt svårt för dem som är kvar, sa Grace Hills vd Kendall Pretzer. Arbetare som driver en underbemannad byggnad möter inte bara en tyngre arbetsbörda utan i många fall ökade förväntningar. Särskilt yngre hyresgäster har högre förväntningar på service på grund av en livstid av app-aktiverad konsumentism, medan hyresgäster som betalar betydligt mer för samma lägenhet än vad de gjorde för flera år eller till och med månader sedan förväntar sig att få värd för sina pengar. Ägare har försökt att hejda strömmen med ökade löner och incitament att behålla, men Bruner sa att det inte gör en buckla.
“Det är bara en riktigt svår punkt just nu,” sa Yaussi. “Folk kommer in med högre löner, av vilka en del drivs av anpassning till minimilöner, och ägare och operatörer kämpar. Det blir bara dyrare och dyrare att rekrytera.”
Högre intäkter på grund av skyhöga hyror gör det inte lättare (särskilt eftersom det delvis beror på hög beläggning, som kräver mer assistans och underhåll). Pretzer sa att vissa ägare har intagit ståndpunkten att det är acceptabelt att ha brist på personal just nu, eftersom invånarna har förståelse för arbetsfrågan och “intäkterna är höga, hyrorna är höga, beläggningen är hög, så det är OK om några kunder är galna. .”
Men samtidigt har Grace Hill-forskning funnit att problemlösningssiffrorna för hyresgäster har minskat, och ökade intäkter möts av ökade kostnader på grund av det stigande priset på förnödenheter, verktyg, försäkringar och arbetskraft, de två sistnämnda stiger med 10 % årligen . National Apartment Association föreslår att ägare ser 9 cent i vinst för varje dollar i hyra.
Seniorboendesektorn, som också har konfronterats med långvariga personalproblem, står inför ytterligare utmaningar på grund av vårdens 24/7 karaktär och de medicinska problem som pandemin presenterar, enligt National Investment Center for Seniors Housing and Care Chief Operating Officer Chuck Harry.
Omsättningen inom branschen nådde 80 %, vilket förutom kostnaden bryter upp relationen långtidsboende har med vårdgivare. En nyligen genomförd NIC-undersökning visade att mer än 22 % av operatörerna har begränsade antagningar på grund av personalbrist eftersom de “inte har tillräckligt med händer på däck”, vilket avsevärt begränsar potentiella inkomster och bidrar till bristen på nödvändiga bostäder för seniorer.
LeadingAge, som representerar icke-vinstdrivande leverantörer av åldrande tjänster, fann i en snabbundersökning bland medlemmar i juni att pipelinen för arbetare inte har förbättrats, 60 % av medlemmarna rapporterade ständiga svårigheter på arbetsplatsen och nästan varje vårdpersonal räknar med att uthyrare ska fylla skift. Bättre lön och utbrändhet är de främsta anledningarna till att arbetare har lämnat fältet.
Även om tekniken effektiviserar arbetet, kan den inte ersätta de fysiska uppgifterna att fixa och reparera lägenheter.
På många sätt frigjorde tekniken arbetare inom fastighetsförvaltningssektorn, vilket gav mindre tid att sitta vid skrivbord eller övervaka hyresgästpaket, enklare schemaläggning och förbättrad effektivitet och mer konsekvent kommunikation. Det kan till och med hjälpa slutresultatet. I sitt resultat för andra kvartalet såg Equity Residential, en REIT som kontrollerar mer än 300 fastigheter, ökande kostnader för el och underhåll, men en total kostnadsminskning på nästan 4 % på grund av tekniskt utnyttjande.
Men många avgörande roller, inklusive medicinsk personal på seniorboenden och byggnadsvårdspersonal och teknisk personal inom hela sektorn, kan inte lätt ersättas eller aktiveras med appar. Och många undersökningar av fastighetsförvaltare visar missnöje med att tekniken rullas ut i många portföljer, stora som små.
“On-site chefer har inte förmågan att göra några av dessa förändringar själva,” sade Pretzer. “Många av de stora teknikskiftena för större företag görs på företagsnivå eller via små tester. Chefer har i princip fastnat när de försöker tömma en båt med en fingerborg.”
Pandemin blev en katalysator för kommunikation och implementering av ny teknik med hyresgäster för socialt distanserad användning av faciliteter och fjärrkommunikation med dussintals enheter samtidigt.
“Medan handväskan inte är lösa på något sätt,”[owners and operators] har mycket pengar som kommer in som de kan investera”, säger Lucas Haldeman, vars företag, SmartRent, erbjuder automationstjänster för lägenhetsägare och har sett intäkterna fördubblas från år till år.
Automatisering och centralisering blir mer av en nödvändighet och förväntan, särskilt för högklassiga hyresrätter. Byggnadskontor har mindre regelbundna scheman, färre personer sitter vid skrivbord och det finns fler fall av podding eller att flytande arbetare studsar mellan olika byggnader.
Zego’s Baker jämförde den branschövergripande utvecklingen med förändringen av flygresor.
“För flera år sedan gjordes allt vid disken,” sa han. Nu är allt via telefon, och om du behöver ringa någon är det en total smärta.”
Haldeman sa att dessa förändringar på lång sikt kommer att skapa mer professionaliserade fastighetsförvaltningsteam. Färre leasingagenter, på grund av ökad effektivitet och stigande arbetskostnader, innebär att en anställd kommer att hantera fler fastigheter, tjäna mer pengar och potentiellt se mer av en karriärväg i tjänsten. Assisterande fastighetsförvaltare blir mer som revisorer, och han ser en sexsiffrig framtid för dem i branschen, sa han.
Den långsiktiga lösningen är något svårfångad, eftersom utbildning för många efterfrågade roller inte nödvändigtvis kan skalas snabbt, och ingen förutser snabba lösningar på nu ihållande arbetsmarknadsutmaningar. Utbildning, speciellt för underhållspersonal, kräver omfattande investeringar och längre tidshorisonter. Tekniska lösningar, ses som ett sätt att öka effektiviteten och nöja sig med en mindre arbetspool, är till hjälp, men kan också lägga till påfrestningar.
“Jag tror att teknik definitivt visar sig vara en hanteringsmekanism,” sa Yaussi. “Jag tror att många av operatörerna trodde att det här skulle vara tillfälligt. Och det har verkligen varit ett permanent skifte, för det är verkligen svårt att se när bristen på arbetskraft blir bättre. Det finns bara så mycket pengar du kan kasta på det bland alla andra stigande kostnader.”
