Den nuvarande kapitalmiljön har testat anpassningsförmågan hos många företag, eftersom ökade räntor har fått kapitalkostnaden att stiga obehagligt. Och även om det är okänt om de senaste händelserna kommer att lugna Federal Reserves iver för framtida höjningar, använder vissa företag sig redan av en alternativ kapitalkälla: sale-leaseback.
Faktum är att transaktionstypen matchade dess Toppen 2019 under fjärde kvartalet 2021och det finns tecken på att det kanske inte saktar ner. Zachary Pasanen, verkställande direktör, investeringar vid WP Careyser två stora faktorer som spelar in i det nuvarande intresset för sale-leaseback: billigare kapitalkostnad och extra likviditet under tuffa tider.
Ett företagsalternativ till dyrt kapital
Ett stort bekymmer för företagsfastighetsinnehavare är att sänka kapitalkostnaderna under de kommande åren. Som Pasanen noterar, även om de inte är riktigt desperata ännu, hade eftersläpningen mellan räntor och takräntor inte kommit ikapp för sex månader sedan, men det börjar bli nu. Försiktiga finanschefer vill maximera kapitalet och en långsiktig sale-leaseback är ett bra sätt att göra det.”
En sale-leaseback erbjuder en “naturligt tilltagande” alternativ finansieringskälla. Innehavare av bra, utbytbara, verksamhetskritiska fastigheter som är villiga att teckna ett långsiktigt hyresavtal med inbyggda marknads- eller bättre hyreshöjningar kommer sannolikt att upptäcka att den underliggande räntan med vilken de kan tjäna pengar på dessa tillgångar är på lång sikt låneränta, enligt Pasanen.
Den 50-åriga REIT:s dominerande fokus har varit på lager, specialtillverkning och livsmedelsproduktion, men den fördjupar sig också i utbildnings- och detaljhandelssektorerna, den senare allt från upplevelsesajter till fitnessrelaterade produkter till bilreparationsplatser.
“I stort sett kommer vi att titta på vad som helst så länge det finns kritik i det, vilket innebär att sakerna är gjorda på våra ämnesanläggningar eller att det finns en riktigt stark platshistoria till det eller hyrestäckning eller bara en bra grundhistoria för fastigheter,” säger Pasanen.
En likviditetslösning för tuffa tider
En annan övervägande som företagsfastighetsägare står inför är att ha kapitalet till hands för att klara den nuvarande ekonomiska instabiliteten. Priser blir återigen ett stort problem, särskilt för företag eller fastigheter som kan vara lägre på kreditspektrat.
“För företag som står inför utmaningar som inte har förmågan att finansiera till attraktiva räntor är det en mycket enkel kalkyl: om dina lånekostnader ökar kommer det att tära på dina vinstmarginaler och det finns bara så många spakar du kan spela med när du är verksam ett företag, sa Pasanen. “De måste vara laserfokuserade på hur man tar sig igenom denna period av instabilitet och okända.”
Sale-leasebacks tilltalar även här, vilket gör att företag kan sätta tillbaka pengar i sina kärnkompetenser eller betala ner kortfristiga skulder som har blivit dyrare, eller kanske till och med expandera med tanke på att förvärvsmålen kan ha blivit billigare.
Men det konstaterar också Pasanen WP Careys sale-leaseback affärer är inte bara en kapitalprodukt för oroliga tider, oavsett om det är på topp för företag och ägare eller inte. “En sale-leaseback är ett bra verktyg i goda tider och ett bra verktyg i riktigt osäkra tider”, säger
