I flera år har flerfamiljsutvecklare och ägare strömmat till städerna i Sunbelt för att investera, lockade av regionens snabbt växande marknader, fantastiska grunder och lätta reglerande touch. All den utvecklingen har dock tagit hårt och i år förväntas hyrestillväxten för lägenheter på Sunbelt-marknaderna vara lägre än i Gateway-städerna, enligt CoStars uppskattningar.
Hyrestillväxten för gateway-marknader kommer att vara ganska låg och kommer in på 1,4 % i slutet av året, Joe Biasi, strategisk konsult på CoStar Advisory Services, säger till GlobeSt.com. Men Sunbelt-hyrestillväxten kommer att bli ännu lägre med 0,04% tillväxt, säger han.
Denna nedåtgående lutning i hyrestillväxten började faktiskt under fjärde kvartalet, och investerare reagerade omedelbart. För första gången sedan 2015 var Sunbelt flerfamiljstransaktionsvolym lägre i slutet av året 2022 än vid starten. “Investerare tittar på dessa marknader som Phoenix och Raleigh och ser att deras förväntningar om hyrestillväxt har blivit vända på huvudet”, säger Biasi. “Det finns ingen hyresökning och avgångarna ser inte bra ut heller.”
Denna trend kommer att fortsätta in i 2024, säger Biasi, men utöver det kommer situationen att vända igen. “Under de kommande två åren kommer Sunbelt att kämpa men på lång sikt kommer många saker som gjorde Sunbelt intressant för lägenhetsinvesterare inte att försvinna. Bara för att investerare tar en paus nu betyder det inte att det är permanent.”
För att förstå regionens gungbana är det viktigt att förstå hur snabb och rasande utvecklingen har varit i Solbältet. “Det är lite otroligt hur höga byggnivåer har varit”, säger Biasi. Andelen flerfamiljsbyggande i Sunbelt som en procentandel av det totala lagret är 7 % just nu, jämfört med 4,4 % i Gateway-städerna. Under 2019 var produkten under uppbyggnad i Sunbelt som en procentandel av det totala lagret 4,9 %, jämfört med Gateway-städernas 4 %, noterar han.
Pandemin var en orsak till accelerationen eftersom fler människor migrerade till stater som Florida och Arizona, men det fanns också andra skäl som brygger längre som förklarar rusningen till solbältet, enligt Biasi.
En är helt enkelt att söder är billigare för både företag och människor. Trots den övergripande ökningen av hyrestillväxten de senaste två åren är Sunbelt fortfarande billigare när det gäller hyra till inkomst. Det har också skett en hel del företagsexpansioner i Sunbelt, vilket ger bättre jobbmöjligheter. “The Sunbelt har några av de snabbast växande utbildade befolkningen i landet,” säger Biasi. “Uppsättningen av dessa tunnelbanor har förändrats avsevärt.”
Solbältet har också färre regler kring zonindelning, vilket innebär att det inte finns många förträngningar kring konstruktion. “Mycket tillväxt i kombination med inte många regler är hur vi kom hit,” säger Biasi.
Solbältet var inställt på att fortsätta detta spår men sedan blev inflationen inbäddad i ekonomin, vilket satte en dämpare på människors förmåga att betala sin hyra. Problemet? Sunbelt-utvecklare satsade på att stark tillväxt och fortsatta utgifter skulle hålla grunderna starka. Det visade sig att de hade fel.
Men som Biasi förutspår kommer fundamenta och investerare att återvända. “Det här är en kortsiktig svacka på grund av en enorm pipeline.” Dessutom har institutionella investerare fått en smak av Sunbelt sedan pandemin. Innan covid-19 hade institutionella investerare varit gifta med Gateway-städer.
Den enda långsiktiga oro för Sunbelt är dess låga skattestruktur, vilket förståeligt nog är ett stort drag. Men när utvecklare expanderar kommer de att behöva tjänster för att stödja sina projekt, vilket kan vara svårt under det nuvarande skattesystemet, säger Biasi.
