Som de flesta av branschen kommer att berätta, kommer de största utmaningarna som den kommersiella fastighetssektorn står inför idag till stor del från Federal Reserves aggressiva räntehöjningar under de senaste 15 månaderna, enligt John Chang, kundtjänst, Marcus & Millichap.
Och medan många CRE-proffs har blivit personligen och smärtsamt medvetna om de följdeffekter som denna penningpolitik har haft, kan det vara till hjälp att se dem räknas upp och förklaras för att hjälpa till att planera strategin.
Enkelt uttryckt, eftersom Fed pressade upp dagslåneräntan med mer än 5 % på så kort tid, ökade kostnaden för skuldkapital, nödrisk skapades, investerare började dra ut kapital från marknaden och in i obligationer, långivare inledde stramare garantier och skuldkapitalet krympte.
Dessutom kräver köpare nu högre avkastning på kommersiella fastigheter och många fastighetsägare väljer att inte sälja till de nuvarande marknadspriserna.
År 2021 kunde investerare få tillgång till kommersiella fastighetslån för så lågt som mitten av 3 %.
Idag ligger de flesta utlåningsräntor för kommersiella fastigheter någonstans mellan 5,5 % och mitten av 8 %, beroende på fastighetstyp, läge, hävstång, löptid, låntagares styrka, et cetera.
“Den dramatiska räntehöjningen har strukturellt förändrat marknaden för kommersiella fastigheter, omdefinierat fastighetsvärden och investerarnas förväntningar,” sa Chang.
Marknaden står också inför nödrisk eftersom ränteuppgången driver vissa fastigheter med rörlig ränta till en negativ kassaflödesposition, sade han.
“Som ett resultat kan vissa investerare behöva rekapitalisera tillgångar eller mata in kontanter i fastigheterna för att hålla dem flytande,” sa Chang. “Dessutom kan fastigheter med ett befintligt lån som kommer att förfalla också möta kassaflödesutmaningar när det gamla lånet förfaller och ägarna refinansierar till de nya betydligt högre räntorna.”
I de fallen, sade Chang, kan operatörer behöva lägga till kapital för att anpassa sig till nya belåningsvärdestandarder eller för att möta mer aggressiva krav på täckningsgrad för skuldtjänst.
“Detta har potential att tvinga en del investerare att sälja fastigheter som inte längre har en penna, särskilt tillgångar som har underpresterat de senaste åren som stadskontor.”
Han sa att vissa investerare för att söka stabilare avkastning drar kapital ut från marknaden och in i obligationer.
Både tremånaders och sexmånaders statsobligationer har levererat avkastning över 5,25 %, “vilket är en ganska attraktiv riskfri ränta”, sa Chang. “Detta har gett investerare en rimlig avkastning på parkerat kapital medan de väntar på att den kommersiella fastighetsmarknaden ska ändras.”
Eftersom kortfristiga obligationer har betalat en ränta norr om 5%, förväntar sig investerare att kommersiella fastigheter erbjuder takräntor som ger en viss nivå av riskpremie över det, tillade han.
“Var dessa takpriser i slutändan kommer att landa är fortfarande osäkert,” sa Chang, “eftersom det fortfarande finns betydande skillnader mellan de olika fastighetstyperna, tillgångsklasserna och platserna.”
Stramare lånegarantier och en krympande volym av skuldkapital påverkar också CRE.
“Även om långivare förblir aktiva och skulder är allmänt tillgängliga för de flesta fastighetstyper och lägen, har bankerna skärpt sina garantier och minskat sin utlåning så att de kan stärka sina balansräkningar,” sa Chang.
Sedan bankkörningarna tvingade fram stängningen av Silicon Valley Bank och First Republic Bank har de flesta små till medelstora institutioner minskat sin utlåning för att bygga upp sina reserver och minska riskerna.
Som ett resultat av detta har det blivit mer utmanande att låsa in skuldkapital, och i vissa fall har långivare gått bort från affärer sent i processen och lämnat lån för att leta efter skuldkapital i sista minuten, säger Chang. “Det kan naturligtvis göra det svårare för investerare att avsluta transaktioner.”
Slutligen kräver nu köpare en högre avkastning på kommersiella fastigheter och många fastighetsägare väljer att inte sälja till de nuvarande marknadspriserna, sa han.
Det prissättningsförväntningsgapet hämmar transaktionshastigheten. Chang sa att det skulle få opportunistiska investerare att glädjas och priserna att återställas, skapa en våg av betalningsförsummelser och potentiellt återuppliva den kommersiella fastighetsmarknaden.
“Men detta är fortfarande högst osannolikt för de flesta fastighetstyper,” enligt Chang.
Andelen försummelser följs noga för CMBS-skulder och endast kontorsfastigheter visar en väsentlig ökning av sena betalningar, sade han. Kontorsfastigheter CMBS brottslighet priser har ökat med cirka 125 punkter under den senaste månaden, men är fortfarande bara i intervallet 4%, enligt Marcus & Millichap, “det är ganska lågt ur en historisk synvinkel,” tillade Chang.
En annan relativt låg sannolikhet som skulle kunna frigöra marknaderna skulle vara att Federal Reserve sänkte räntorna, sa han.
“Men Fed har upprepat flera gånger att de inte förväntar sig att inflationen ska sjunka tillräckligt för att göra det till en trolig bana, åtminstone inte i år,” sa Chang. “Den mest sannolika vägen till en mer aktiv kommersiell fastighetsmarknad kommer att vara genom räntestabilisering, vilket kommer att göra det möjligt för marknaderna att omkalibrera och normalisera.”
Under de senaste 15 månaderna har det varit mycket svårt att teckna tillgångar mitt i det skiftande räntelandskapet.
“Om räntorna planar ut och Fed signalerar att räntorna sannolikt kommer att förbli stabila ett tag, kommer marknaden att börja normaliseras”, sa han.
“Vi har redan börjat röra oss i den riktningen, så även om prissättningen inte har stabiliserats helt och det finns fortfarande frågor om vad som kommer att hända med räntorna på kort sikt.”
Ett kortsiktigt perspektiv skulle vara att detta är baksidan av störningen på den kommersiella fastighetsmarknaden, säger Chang.
”När investerare tar ett långsiktigt perspektiv kan de möjligheter som finns idag bli mer uppenbara.
“Kom ihåg att kommersiella fastigheter ofta ses bäst i ett långsiktigt sammanhang och investerare kan se möjligheter när de håller ögonen på horisonten.”
