Hyperscale datacenterutvecklare har avvikit från Colorado, men det finns nya bevis för att en våg av storskalig datacenterutveckling ligger framför sig.
På pappret verkar Denver och delmarknader som Colorado Springs och Fort Collins vara platser som datacenterutvecklare borde strömma till, men de hyperskala byggare som hyr ut till stora teknikföretag har hållit sig borta. Medan de senaste två åren har sett städer som Atlanta, Phoenix och till och med närliggande Salt Lake City dyka upp som digitala infrastrukturnav ledda av massiva hyperskaliga campus, har Colorado förblivit ett relativt bakvatten.
Men industrin insiders, talar kl Bisnows DICE Denver-evenemanget på Gaylord Rockies Resort and Convention Center, säger att förändrad marknadsdynamik har fått utvecklare och investerare att ge regionen en närmare titt.
Blackstone-stödda QTS Realty Trust antydde tidigare i år planer på ett stort nytt datacentercampus i Denver-området. Och den här månaden har kraftkrisen i norra Virginias branschledande datacentermarknad lett till att utvecklare börjar utforska andra marknader, och insiders säger att flera hyperskalabyggare har ringt runt om Denver.
“Jag ser mer utveckling hända”, sa Regis Malloy, försäljningschef på samlokaliseringsleverantören Element Critical, som talade vid evenemanget. “Utvecklare letar efter vissa attribut på marknader, och vi bör vara välpositionerade i det avseendet. Och nu när vi ser aktivitet från hyperscalers är det väldigt uppmuntrande och jag är optimistisk att den kommer att fortsätta växa.”
Att Denver och dess delmarknader inte redan har dykt upp som primära digitala infrastrukturnav som många hade förutspått är en källa till besvikelse för industrins intressenter i regionen.
Området markerar nästan alla rutor för utvecklare när det kommer till val av datacenterplats. Byggbar mark och kraft är billiga och lättillgängliga i en tid då primära marknader som Northern Virginia och Silicon Valley upplever aldrig tidigare skådade begränsningar för båda. Denver ligger i skärningspunkten mellan stora transnationella telekommunikationskablar, vilket ger den utmärkta anslutningsmöjligheter. Stora delar av Colorado har liten risk för naturkatastrofer, plus att de har en växande yrkespopulation och är hem för industrier som högteknologisk tillverkning och flygindustrin som har betydande IT-infrastrukturbehov.
Medan Colorados datacenterekosystem har upplevt tillväxt, har ny kapacitet nästan helt och hållet varit mindre multitenant-utbyggnader. Området har inte sett den typen av campus med en hyresgäst – nästan alltid ockuperade av teknikjättar som Amazon Web Services, Microsoft och Google – som har fört hundratals megawatts kapacitet åt gången till tillväxtmarknader så nära som grannlandet Utah.
Denvers totala kapacitet på 86,3 megawatt placerade den i mitten av sekundärmarknadspaketet, med mindre än en tredjedel av lagret tillgängligt på en framväxande marknad som Phoenix, enligt siffror som släpptes denna månad av CBRE. Och marknaden halkar längre efter: Denver har för närvarande bara 10 megawatt datacenterutrymme under uppbyggnad, medan Phoenix och Atlanta har sammanlagt 266 megawatt på gång.
“Det frustrerar mig ibland,” sa Mallow. “Du tittar på aktiviteten i Phoenix och hur bra den har gått, och Salt Lake City har nu en mycket levande datacenterindustri. Vi delar mycket av samma egenskaper som dessa marknader, men vi saknar också andra.”
Så varför kommer inte hyperscalers till Colorado? Paneldeltagare vid DICE Denver pekade först på bristen på skattelättnader på statlig nivå. De flesta delstater i USA erbjuder nu någon form av skattelättnader för att uppmuntra utveckling av datacenter, vanligtvis i form av minskade försäljnings- eller personliga fastighetsskatter eller snabba avskrivningsscheman på servrar och annan datacenterutrustning. Den lilla hyperskaliga utvecklingen som planeras för Colorado, säger experter, händer i staden Aurora, som samarbetade med ett lokalt verktyg för att erbjuda rabatterade energikostnader till utvecklare.
“Incitament är viktiga, och det här borde vara ett fokusområde”, säger Thomas Bailey, senior chef för företagsekonomisk utveckling på Colorado-företaget Xcel Energy. “Detta är ett beslut av delstaten Colorado som skulle göra Denver till en Tier 1-marknad förmodligen inom de kommande två åren.”
Bisnow
Kenai Capitals Jules Sherwood talar om staten Colorados datacentermarknad på Bisnows DICE Denver. Han får sällskap på scenen av Greenberg Traurigs Kemal Hawa, Xcel Energys Thomas Bailey, 2211Cortezs Kristine Fraley och Element Criticals Regis Malloy.
Andra paneldeltagare pekade på det faktum att teknikjättar och andra as-a-service-leverantörer gillar att klustras ihop för att minska latensen och kostnaderna för att ansluta till varandra – vilket avskräcker från att vara de första att göra en storskalig implementering i en ny geografisk marknad.
Dessutom, i en sektor där snabbhet till marknaden är allt, är utvecklare tveksamma till att lansera hyperskaliga projekt på platser där kommunen och det lokala företaget är oerfarna med utbyggnader i den skalan. De vill vara säkra på att lokala godkännande- och tillståndsprocesser eller det lokala företagets förmåga att leverera ström inte skapar förseningar och att lokala myndigheter och elleverantörer verkligen förstår de unika behoven och komplexiteten i datacenterbyggen.
Dessa faktorer förvärras av det faktum att några av de största investerarna i datacentersektorn – statliga förmögenhets- och pensionsfonder och försäkringsbolag – är bland de mest riskvilliga, med litet intresse av att ta sig bortom förutsägbara marknader i jakten på högre avkastning. Att få kapital för hyperskaliga utvecklingar på marknader som Denver kräver att de mest riskvilliga investerarna blir bekväma med att ta sig in på nytt territorium i vad som redan är en av de mest komplicerade tillgångsklasserna inom kommersiella fastigheter, sa Kenai Capital Advisors grundare och rektor Jules Sherwood.
“Folk försöker bli smarta i det här utrymmet, vilket är väldigt knepigt – det är väldigt tekniskt, dollarn är så mycket större för ersättningskostnader och nybyggnation än andra tillgångsklasser och folk förstår inte vem hyresgästen faktiskt är och vad de gör, sa Sherwood. “Vi försöker förstå hastighetsmarknaden och vem den ultimata användaren och ägaren kommer att vara ur ett sponsor- och aktieperspektiv.”
Men branschinsiders pekar också på tecken på att hyperskala momentum i Denver börjar byggas upp.
I maj började datacenterleverantören QTS webbplats att marknadsföra ett “Denver Data Center Campus” i Aurora, som den säger kommer att erbjuda 177 megawatts kapacitet över 67 hektar. Även om projektet inte har tillkännagetts officiellt, säger experter att ett framgångsrikt genomförande av den typen av massiva hyperskala campus kan göra andra utvecklare mer bekväma med området.
“Nu när du fick hyperskala tror jag att vi bara är i början av där Colorado definitivt spelar roll på kartan över datacenter,” sa Flexentials Chief Innovation Officer Jason Carolan. “Jag tror att dynamiken betyder att Colorado verkligen är på gränsen till att vara super, superviktigt.”
Externa krafter kan också hamna i att pressa hyperscalers mot Colorado, sa experter. Förra månadens tillkännagivande om att Dominion Energy inte skulle kunna uppfylla vissa av sina kraftåtaganden i delar av datacenternavet Loudoun County, Virginia, har både utvecklare och hyresgäster som letar efter alternativa marknader för större installationer. Xcels Bailey sa att med brister i Loudoun och begränsningar på andra stora marknader som Silicon Valley och i hela Texas, blinkar Denver åtminstone på branschens radar.
“Dagen efter [Dominion] tillkännagivande, fick vi ungefär sex telefonsamtal från hyperskaliga datacenterbyggare som frågade om vi kunde få ut dem på marknaden under de kommande 12 månaderna”, sa han om Denver-marknaden. “Så nu tittar vi på försörjningskedjan, får kö och investerar kapital kanske lite tidigare än vi tidigare planerat.”
Kenai’s Sherwood ser förändringar på kapitalmarknaderna som sporrar till hyperskaliga investeringar i Colorado, eftersom stigande räntor pressar kapitalkostnaden över takräntorna för de senaste transaktionerna på primärmarknaden. Detta har de största datacenterinvesterarna som överväger hyperskala projekt på mindre mogna marknader som Denver.
“På en global nivå finns det en massa pengar som letar efter ett hem, och genom våra samtal med dessa större aktiegrupper ser vi att människor värms upp till det faktum att Colorado är en önskvärd plats att vara för den digitala infrastrukturvärlden,” sa Sherwood. “Vi har en kostnad för kraft och en kostnad för mark och en kostnad för byggande fördelar här jämfört med platser som Silicon Valley, och eget kapital gillar den komponenten av saker. De är bara väldigt riskvilliga.”
