Människor behöver bostäder, så att bygga lägenheter borde vara en någorlunda säker aktivitet för byggherrar. Hitta en plats i nöd, säkra mark, skaffa finansiering och börja arbeta.
Bara ett problem i steg tre: långivare är ovilliga, även om ämnet inte är den osäkra kontorsmarknaden. Fråga Texas-baserade Howard Hughes Corp. VD David O’Reilly berättade nyligen Bloomberg att efter att ha kontaktat 48 långivare om ett nytt projekt, “dök Zero upp och gav mig ett bud.”
Företaget är en erkänd aktör som beskriver sig själv som att utvecklas “i en massiv, ambitiös skala som förvandlar amerikanska städer genom att planera och designa intima samhällen och levda upplevelser som på en gång är personliga, organiska och autentiska.” Det verkar i sex delstater med 6,8 miljoner kvadratmeter kontor, 2,6 miljoner kvadratmeter detaljhandel, 5 587 flerfamiljsenheter, 36 000 hektar kvarvarande mark, 9 % historisk avkastning på kostnaden och 21 % historisk avkastning på eget kapital. Styrelseordförande Bill Ackman är också VD och portföljförvaltare för Pershing Square Capital Management, som ägde cirka 31,9 % av verksamheten i slutet av 2022.
Vad gillar man inte ur en långivares perspektiv? Det är inget personligt, bara dålig timing. Även om kontor har fått lejonparten av dåliga CRE-nyheter, har flerfamiljer inte varit immuna. Enligt Green Streets senaste kommersiella fastighetsutsikter av Co-Head of Strategic Research Peter Rothemund och analytiker Alex Boyle, flerfamiljsvärden har minskat med 21 % sedan den allmänna marknadens högsta i mars 2022.
PGIM Fixed Income har en liknande uppfattning. Företaget förväntar sig att flerfamiljer kommer att se mellan en 17,5 % och 22,5 % topp till bottenprisändring. Den enda sektor som PGIM trodde skulle klara sig sämre var kontor, med en minskning på 20 % till 50 %.
Banker står redan inför risk från CRE-lånexponering. Flerfamiljshus, som ofta anses vara relativt osårbar eftersom människor behöver en plats att bo, uppvisar potentiell svaghet på grund av de stora byggvolymerna som praktiskt taget säkerställt att vakanser kommer att trenda uppåt, vilket innebär ett tryck nedåt på hyrestillväxten och möjligen absoluta hyror, samtidigt som de står inför högre räntor och betydande volymer av löptider som behöver refinansieras, eller träning, eller stora kapitalökningar, eller långivare finner sig själva inneha nycklarna till fastigheterna när ägarna går därifrån.
Bygglån kommer att möta behovet av refinansiering, och många av dem kommer inte att ha råd med vare sig den extra kapitalinvesteringen när belåningsgraden går från cirka 70 % till 55 % och räntorna stiger flera procentenheter.
“Allt är för dyrt,” sa Marcel Arsenault, VD för Real Capital Solutions, till GlobeSt.com förra månaden. “Om det finns en miljon enheter, [whatever vacancy is today,] Jag kan lova att det blir högre imorgon. Varför köpa vid en 6% vakans om den går till 11%?”
Och om priserna sjunker, med högre vakanser för att dämpa hyreshöjningar, kan det verka föga tilltalande av långivare att lägga pengar bakom mer av samma sak.
