Kommersiella fastighetsinvesteringar ger vanligtvis stabil avkastning över längre innehavsperioder, såsom en horisont på fem plus år, vilket ger tid att utjämna vanliga cykliska gupp och gropar som kan påverka avkastningen under ett år, enligt John Chang, senior vice president och nationell chef för forskning och rådgivning för Marcus & Millichap.
I tider då ekonomin och sektorn är relativt normal, som mellan 2014 och 2019, levererade de flesta fastighetstyper en total intäktsökning på mellan 20 % och 25 %. Men under kristider har intäktstillväxten förståeligt nog vacklat och i vissa fall har vissa sektorer tagit år att ta igen förlorad mark.
Till exempel, när de kom ur den stora lågkonjunkturen, kämpade detaljhandeln kraftigt inför e-handel och överutveckling. Det tog ungefär 10 år eller så att återhämta sig när det försökte uppfinna sig självt igen och ökade med cirka 11 procent under den 10-åriga sträckan fram till 2020.
Mellan 2010 och 2020 ökade lägenhetsintäkterna med 58 %. Hotell ökade med 60 %, industriökning med 49 %. Centrumkontoret steg med 44% och förortskontoret steg med 27%.
“Men de relativt stadiga 4-6% årliga vinsterna vi upplevde under dessa 10 år stördes helt av pandemin,” sa Chang.
“Och även om alla trodde att detaljhandeln skulle vara en av de hårdast drabbade sektorerna, levererade den faktiskt några av de mest stabila intäktsvinsterna, med cirka 10 % framåt under dessa tre år.”
Hotellintäkterna drabbades däremot hårdast av hälsokrisen.
Under ett år halverades hotellintäkterna, men nästa år studsade sektorn tillbaka med RevPAR som nästan helt återhämtade sig till nivåerna före pandemi och vinsterna fortsatte under 2022.
Från och med första kvartalet i år var hotellintäkterna 16,6 % högre än de var under första kvartalet 2020.
Office har kämpat kraftigt sedan COVID och den minimala återgången till kontoret sedan dess. Intäkterna från kontor i centrum ligger nu 11 % under nivån före pandemin.
Två sektorer har lyft som en raket sedan pandemin började, sa Chang.
“Den pandemidrivna ökningen av e-handelsförsäljning tillsammans med ökade återförsäljares säkerhetslager drev på efterfrågan på industriella utrymmen”, sa han.
Från första kvartalet 2021 till första kvartalet 2022 ökade intäkterna från industrifastigheter med 14 %.
Sedan steg de med ytterligare 16 % under de kommande 12 månaderna, men det ser ut som att tillväxttakten för industriella intäkter kommer att plana ut under de kommande åren när e-handelsförsäljningen planar ut, återförsäljare minskar sina säkerhetslager och som rekord, 400 miljoner kvadratfot extra utrymme läggs till i år.
När det gäller lägenheter, från början av pandemin till och med första kvartalet 2021 sjönk genomsnittliga lägenhetsintäkter med cirka 1 % eftersom vräkningsmoratorier och andra utmaningar påverkade sektorn.
Det följdes av ett år med dramatisk intäktstillväxt på 16 % när hushållsbildningarna stiger i slutet av pandemin.
“I grund och botten, under pandemin, flyttade människor in tillsammans,” sa Chang. “Sedan när pandemin tog slut demonterade hushållen och efterfrågan på lägenheter ökade.”
Vilka slutsatser kan branschen dra efter att ha granskat denna korta historia?
Change anser att om en betydande lågkonjunktur eller en stor händelse av svarta svanen spärras, bör den genomsnittliga intäktstillväxten återgå till sitt normala mönster på 3 till 6 % årliga vinster för de flesta fastighetstyper.
Han lägger till några varningar, inklusive att det sannolikt kommer att finnas betydande skillnader från marknad till marknad. Investerare måste också övervaka de lokala utbuds- och efterfrågebalanserna för varje fastighetstyp de investerar i.
