För en aktiemarknadsinvesterare som vill köpa in sig i studentbostadssektorn – ungefär som en universitetsstudent som förhalade att hitta en lägenhet till höstterminen – kan det snart inte finnas fler alternativ.
Det beror på att American Campus Communities, det ensamma börsnoterade studentboendet REIT i ett segment som för fem år sedan hade tre sådana företag, kommer att förvärvas av Blackstone i en affär som tillkännagavs i april och förväntas avslutas detta kvartal.
Denna affär är en del av en större våg som har accelererat under det senaste året av offentliga REITs som tagits privat av investeringsjättar, eftersom tiotals miljarder dollar har strömmat in i fonder som drivs av företag som Blackstone, Starwood och KKR. Nedgången på aktiemarknaden har gjort dessa affärer mer attraktiva för köpare eftersom REIT kan förvärvas till en relativ rabatt i förhållande till det privata marknadsvärdet på deras portföljer.
Denna ta-privata rörelse sker samtidigt som en dramatisk nedgång i takten för börsintroduktioner för REITs, visar ny forskning från JLL, och dessa sammanfallande trender krymper universum av börsnoterade fastighetsägare.
“Vad det gör är att det ger dig mindre transparens,” sa JLLs vd Sheheryar Hafeez. “Du kommer inte att enkelt kunna förstå tillgångsklassen från offentliga data.”
Sedan början av 2018 har det varit 20 privata affärer till ett värde av totalt 86 miljarder dollar, varav 22 miljarder dollar kommer från BREIT, Blackstones icke-handlade REIT-fordon, enligt en rapport som JLL släppte på onsdagen. Under samma period fann rapporten att det har gjorts 15 börsintroduktioner för nya REITs som samlat in totalt $5 miljarder.
Under de första sex månaderna av 2022 har det varit noll börsintroduktioner för nya REIT – första gången som har inträffat sedan 2001, enligt ytterligare data som JLL delat med Bisnow och tillskriven Nareit. Även under den stora finanskrisen fanns det två REIT-börsnoteringar 2008 och 11 2009, enligt uppgifterna. Det har gjorts fem privata affärer under det första halvåret i år på totalt 21 miljarder USD, där mer än hälften kommer från BREIT.
“Med en börsnoterad aktie kan du köpa och sälja den på några minuter, i princip vilken kvantitet du vill, och du får den där renodlade exponeringen. Det är väldigt bekvämt. Det är fantastiskt för investerare, säger John Worth, Nareits vice vd för forskning och investerare. ”Med BREIT har du naturligtvis mindre likviditet än vad du har med en börsnoterad aktie, så det är inte lika lätt för investerare att få tillgång till det, och det är inte en renodlad investering. Du får deras diversifierade portfölj.”
Green Street, ett undersökningsföretag som analyserar offentliga fastighetsbolag, minskar antalet REIT-sektorer som det täcker från 18 till 17 eftersom Blackstone-ACC-affären tar bort den sista renodlade studentbostadsägaren från aktiemarknaden, co-Head av strategisk forskning Dave Bragg sagt.
“Bristningen av valmöjligheter, en något lägre förmåga att diversifiera mellan fastighetssektorer, det är en negativ implikation,” sade Bragg om ACC-affären.
En talesperson för Blackstone sa i ett uttalande som skickades till Bisnow Lördag att BREIT:s fondstruktur kommer att hjälpa ACC att utöka sin portfölj.
“Vår skala och långsiktiga kapital gör det möjligt för oss att förvärva och växa plattformar över tid”, sa talespersonen. “I fallet med American Campus Communities kommer vårt eviga kapital att hjälpa ACC att investera i sina befintliga fastigheter, utöka relationerna med universitet och skapa välbehövliga nya studentbostäder.”
Den kastiljanska studentbostaden i Austin, Texas, som ägs av American Campus Communities.
Blackstones köppris på 12,8 miljarder dollar för ACC, tillkännagav den 19 april, representerade en premie på 14 % jämfört med bolagets stängningskurs dagen innan. Parterna sa i april att de förväntar sig att affären avslutas under tredje kvartalet.
Alexander Goldfarb, analytiker hos Piper Sandler som täcker ACC, sa att han tror att det är det enda offentliga företaget i studentbostadssektorn som missgynnar ACC.
Dess konkurrenter behövde inte oroa sig för att den fallande aktiemarknaden skulle få ner värdet på deras eget kapital, och privata företag har lyxen att inte behöva rapportera finansiella resultat varje kvartal, vilket gör att de kan fokusera mer på lång sikt. Och han sa att investerare inte gillar att behöva studera en hel sektor om det bara finns ett företag tillgängligt att köpa.
“Tyvärr, i REIT-land, när du är den enda aktien i en sektor, skapar det en utmaning eftersom om du inte är ett riktigt stort företag, blir det svårt för investerare att investera i dig,” sa Goldfarb.
Denna dynamik kan innebära att andra REITs inom nischade fastighetssektorer kan vara undervärderade på aktiemarknaden och attraktiva för take-private affärer.
Bragg sa att han ser möjligheter för andra sektorer att försvinna från aktiemarknaden. Han pekade på kylförvaring som ett exempel på en sektor med bara en börsnoterad REIT som Green Street täcker: Americold. Sektorer med bara två börsnoterade REIT, sa Bragg, inkluderar tillverkade bostäder, enfamiljsuthyrning och datacenter.
“Det finns några andra REIT-sektorer som bara representeras av ett eller två företag, så skulle det fortsätta, om det skulle finnas fler sådana fall, då skulle offentliga marknadsinvesterare förlora viss tillgång till vissa fastighetssektorer på offentliga marknader,” tillade Bragg.
Datacentersektorn hade fem offentliga REITs i början av förra året, men sedan fick tre stora affärer det ner till två: Blackstones förvärv av 10 miljarder dollar i juli 2021 tog QTS privat, KKR:s affär på 15 miljarder dollar i november tog CyrusOne privat, och infrastruktur REIT American Towers förvärv av CoreSite för 10 miljarder dollar avslutades i december.
Studentbostads REIT-sektorns förestående försvinnande från aktiemarknaden började långt innan ACC-affären tillkännagavs i april. 2016 förvärvade private equity-företaget Harrison Street Real Estate Capital Campus Crest Communities för 1,9 miljarder dollar. 2018 förvärvade den privata flerfamiljsjätten Greystar studentbostäder REIT EdR för 4,6 miljarder dollar.
Att ta bort en hel fastighetssektor från aktiemarknaden minskar mängden tillgänglig data om den tillgångsklassen. Börsnoterade REITs avslöjar en mängd finansiell information om sina portföljer som privata företag inte behöver avslöja.
En titt på ACC:s resultattillägg för första kvartalet visar till exempel att beläggningen i dess studentbostadsportfölj med 166 fastigheter i genomsnitt uppgick till 94,8 % det kvartalet, upp från 87,6 % under första kvartalet 2021. Det delar också upp driftskostnaderna per kategori, så att allmänheten kan se hur mycket dess underhålls- eller lönekostnader ökade under ett givet kvartal. Och den rapporterar hyresintäkter per bädd för varje fastighet, som de Castillan-lägenheterna vid University of Texas Austin, som i genomsnitt uppgick till 1 320 $ i månadsintäkter per bädd förra året.
“Det faktum att företag är offentliga ger investerare ett verkligt fönster in i vad som händer inte bara i det företaget utan i den branschen, och det får du inte med något privat företag”, säger Georgetown University professor Jonathan Morris, som undervisar i en masters- nivåkurs i REITs och arbetade för flera offentliga REITs under sin karriär.
“Om du har en privat portfölj av en viss tillgångsklass och du bestämmer dig för att göra lite läxor, kan du gå online och titta på de offentliga REITs i den sektor du äger tillgångar i, du kommer att bli ganska väl betjänad av att förstå hur de närmar sig olika saker”, tillade Morris.
Sannolikheten för att ytterligare en fastighetssektor försvinner från aktiemarknaden beror på en mängd olika faktorer, men experter tror att marknadskrafterna som har minskat förteckningen över börsnoterade REIT kommer att fortsätta att existera under de kommande kvartalen.
Dessa affärer har delvis drivits av den rekordstora mängd kapital som företag har samlat in till icke-handlade REITs, en typ av eviga investeringsinstrument som har blivit allt mer populärt bland investerare de senaste åren eftersom de inte har volatiliteten hos börsnoterade REITs.
Nontraded REITs samlade in $18,9 miljarder under årets första fem månader, upp från $10,7 miljarder under samma period 2021, vilket var ett rekordår för sektorns insamlingar, enligt data från Robert A. Stanger & Co. och rapporterad av The DI Wire. Blackstone har samlat in mest pengar till icke-handlade REITs i år till $11,6 miljarder, följt av Starwood Capital på $3,3 miljarder, FS Investments på $801 miljoner, Ares Real Estate Group på $662 miljoner och Nuveen på $588 miljoner.
Med miljarder som strömmar in i fonderna måste dessa investeringsförvaltare hitta sätt att distribuera stora mängder kapital till kommersiella fastigheter på en gång, och att köpa offentliga REITs är ett effektivt sätt att göra det, sa JLL:s Hafeez.
“De får tillgångar som producerar kassaflöde idag, och ärligt talat, hur REITs har fungerat under åren har de blivit mycket mer institutionella, ledningsteamen har gjort ett bra jobb med att beskära de mindre stabila tillgångarna och de är i en ur en kapitalstruktursynpunkt vara en idealisk kandidat för en privatperson, säger Hafeez.
Dessa affärer är särskilt attraktiva när en offentlig REIT handlas under det uppfattade privata marknadsvärdet på sin portfölj, kallat en rabatt på nettotillgångsvärdet eller NAV.
Med tillstånd av JLL
Ett par diagram från JLL:s rapport, där det första visar hur gapet mellan REIT-aktiepriser och privata fastighetsvärden har ökat i år och det andra visar skillnaden per sektor.
Den breda nedgången på aktiemarknaden, med S&P 500 ner nästan 20% jämfört med året i fredags, har avsevärt sänkt priserna på många REITs. De försämrade utsikterna för ekonomin kan också sänka priserna på privata tillgångar, men experter sa att den offentliga marknadsnedgången har överskridit smärtan som REITs står inför, vilket skapar bredare rabatter på NAV över tillgångsklasser.
“Har privata fastigheter gått ner 20% i år? Nej, sa Goldfarb. “Privata fastigheter värderas annorlunda än offentliga, vilket innebär att människor tar en mer holistisk titt på det.”
JLL:s onsdagsrapport, som citerar Nareit och Real Capital Analytics-data, uppskattade att marknadens rabatt på NAV är 8,3 % i den industriella REIT-sektorn, 10 % i datacentersektorn, 14,5 % för självlagring, 25,7 % för flerfamiljshus, 29,6 % för hotell, 32,7 % för detaljhandeln och 45,5 % för kontor.
PS Business Parks, en REIT som äger kontors- och industrifastigheter, handlades med cirka 10 % jämfört med året innan Blackstone tillkännagav ett avtal den 25 april om att förvärva det för 7,6 miljarder dollar. PS Business Parks aktieägare godkände affären på fredagen.
De växande rabatterna gör REITs mer attraktiva för värdepappersföretag att ta privata, sa Hafeez, men de är inte den enda faktorn som köpare överväger. De tar också hänsyn till stabiliteten och tillväxtutsikterna för den tillgångsklass de köper.
Dessa privata affärer har också blivit svårare att avsluta eftersom räntorna har börjat stiga i år, sa Hafeez, eftersom förvärven vanligtvis inkluderar stora mängder skulder. Han sa att osäkerheten kring hur högt Federal Reserve kommer att ta räntorna kan bromsa dessa förvärv på kort sikt. Men när det väl blir tydligare var priserna kommer att stabiliseras, sa Hafeez att köpare kommer att kunna prissätta de högre priserna i affärerna.
“När väl volatiliteten försvinner och om rabatten fortfarande existerar och det finns tillgång till skulder, så är det en prissättningsövning mer än något annat”, sa Hafeez. ”Du kan se kapitalet som har tagits in. … Huvudstaden finns där, de måste bara ha lite mer tålamod.”
Trenden med att REITs tas bort från aktiemarknaden skapar möjligheter för privata aktörer som vill gå ut på börsen för att fylla tomrummet, sa experter, men REIT IPO-landskapet har varit ovanligt tyst.
När privata fastighetsägare tittar på hur långt värdena för deras börsnoterade motsvarigheter har sjunkit i år, verkar tanken på att gå på börsen inte vara tilltalande, sa Hafeez.
“År 2022 är det den perfekta stormen för varför många av dessa börsintroduktioner inte skulle fungera,” sa Hafeez.
I år har det skett en bred nedgång i börsintroduktionsaktiviteten över hela aktiemarknaden, men Bragg sa att REIT-sektorn till och med var långsam förra året. Enligt Nareit-data som JLL delade, sågs fyra REIT-börsnoteringar 2021 som samlade in totalt 837 miljoner USD, den näst lägsta summan sedan 2008.
Tidigare sa Bragg att private equity-företag skulle ta vissa fastighetsbolag offentliga förutom att köpa ut offentliga REIT, en dynamik som höll antalet offentliga REITs något stabilt. Men den dynamiken har förändrats.
“Förra året såg vi en bra mängd börsintroduktioner på den bredare marknaden, men REIT-marknaden deltog inte riktigt i det,” sa Bragg. “Det som tidigare var en dubbelriktad gata mellan den offentliga marknaden och private equity inom fastigheter ser mer ut som en enkelriktad gata nu.”
