Hyresvärdar för kommersiella fastigheter är beroende av deras hyresgästers framgång för att fortsätta att betala hyra och i övrigt uppfylla sina hyresförpliktelser. Om hyresgästens affärer kämpar kan den ha svårt att betala hyran och betalningsanmärkningar kanske inte är långt borta. Även om den kämpande hyresgästen kan fortsätta att betala hyra, kan de komma till hyresvärden för att begära någon form av uppskov med hyran eller annan lättnad eller kanske omstrukturering av hyreskontraktet, inklusive neddragning eller förtida uppsägning.
Hyresvärden behöver inledningsvis känna till sitt hyresavtal och hyresvärdens rättigheter och rättsmedel enligt hyresavtalet samt enligt lag. Hyresvärden bör involvera sin juridiska rådgivare tidigt och hålla sin juridiska rådgivare medveten om potentiella leasingavtal. Allt eftersom tiden går kan alternativ och lösningar stängas.
Men i slutändan kommer varje nödställd hyresgäst att ha en annan situation och historia att berätta. Var och en kommer att ha olika sätt att hantera sina hyresförpliktelser. Följande är en primer för att hjälpa den kommersiella hyresvärden att förbereda sig för standardkonversationen med hyresgästen genom att titta på de olika potentiella typerna av försumliga hyresgäster den kan möta och råd om hur man hanterar varje typ.
Spöket. The Ghost är en hyresgäst som antingen bara försvinner eller åtminstone inte svarar väldigt mycket. Detta kan antingen bara vara att undvika konflikter eller en planerad hyresgäststrategi. Med Ghost är det bäst att röra sig snabbt och aggressivt. Låt dig inte invaggas i inaktivitet. Men samtidigt måste hyresvärden följa korrekta förfaranden enligt sitt hyresavtal och enligt lag. Var försiktig så att du inte oavsiktligt skapar ett hyresgästkrav mot hyresvärden. När hyresvärden väl kan komma över en spökesituation måste den göra en ärlig kostnads-nyttoanalys av hur man bäst går tillväga.
Slagskämpen. Fighter kommer att bekämpa allt. Återigen, antingen för att det är dess personlighet eller som en planerad hyresgäststrategi för att få hyresvärden ur balans och förhoppningsvis få den att göra ett kostsamt misstag. Med Fightern blir det ännu viktigare att dokumentera allt och vara noga med att göra eventuella uttalanden som kan användas mot hyresvärden. Se också upp för potentiella ärekränkningar eller skadeståndsanspråk. Låt inte känslor komma ifrån dig.
Den evige optimisten. Optimisten tror att dess problem bara är tillfälliga och med tiden bara kommer att försvinna. Optimisten kan göra orealistiska ekonomiska antaganden om framtiden. Med Optimist, insistera på tydlig, tredjeparts (eller verifierbar) rapportering. Gå noga igenom finansiella modeller. Prata med tredje part om hyresgästens affärsmöjligheter. Tryck på för kreditskydd och ytterligare åtgärder om hyresgästens prognoser visar sig vara felaktiga. Och, som med alla hyresgäster, var noga med att inte avstå från några rättigheter eller gottgörelser.
Dealmakern. Dealmaker tror alltid att det finns ett sätt att omstrukturera hyresavtalen för att skapa en “win-win” för hyresvärden och hyresgästen. Som med Optimisten, få solida finansiella rapporter och testa antaganden. Para ihop eventuella hyresändringar, såsom uppskov eller minskningar, med claw backs och andra skydd. Anta inte att andra hyresvärdar eller leverantörer av Dealmaker också gör affärer. Försök att undvika att vara den borgenär som tar den största hårklippningen.
Det finns också kategorin av den verkligt insolventa hyresgästen på väg mot konkurs. I det här fallet, engagera din konkursadvokat tidigt, följ konkursförfarandet noga och missa inte deadlines. Att hantera fallerande hyresgäster är tidskrävande och kan vara stressande, men en genomtänkt strategi som är skräddarsydd för typen av nödställd hyresgäst hjälper till att leda till de bästa resultaten.
Theodore Yi, Charles Harper och Adam Falkof är partner med Quarles.
