Datacenterförsäljningen har ökat efter två magra kvartal, men experter förväntar sig inte en återgång till rekordvolym någon gång snart.
Förra veckan förvärvade den japanska telekomleverantören KDDI tre datacenter i Toronto från Allied Properties REIT i en affär värd 1,2 miljarder dollar. Det var den största affären hittills under andra kvartalet, som har sett en uppgång i handeln med nordamerikanska datacentertillgångar efter sex månaders försäljningsbrist utlöst av stigande räntor.
Datacentermarknadsexperter tillskriver denna högre affär till dels både ökad komfort med skiftande värderingar och säljare som är motiverade att lasta av tillgångar för att finansiera ny utveckling, men de är snabba med att dämpa alla förväntningar om att dessa blygsamma vinster är början på investeringsaktiviteten som återvänder till de rekordnivåer som branschen såg för bara ett år sedan.
“Det är inte att vrida på en ljusströmbrytare, där nu saker och ting är tillbaka till början av 2022 eller 2021 nivåer”, säger Karlton Holston, vice vd för digital infrastruktur på Landmark Dividend. “Räntorna har stabiliserats något nu, vilket har en inverkan, och folk blir bekväma med vad prissättningen är idag.”
Försäljningen av datacentertillgångar stannade nästan i slutet av 2022 och under första kvartalet i år.
Enligt uppgifter från CBRE, var det bara två datacentertransaktioner i Nordamerika under de sista tre månaderna av 2022: försäljningen av en ledig anläggning nära Dallas och CloudHQs köp av ett före detta UnitedHealth-datacenter i Minnesota för 90 miljoner dollar. De två affärerna uppgick till bara 138 miljoner dollar.
Det första kvartalet 2023 sågs också bara två affärer, där Blackstone förvärvade en andel i fem datacenter i Virginia genom ett JV med COPT och Starwood som sålde en enda anläggning i Loudoun County till GI Partners.
Som Bisnow tidigare rapporterats utlöstes den plötsliga nedgången i försäljningsvolymen till stor del av otydlighet i räntesatserna som hindrade ägarna från att släppa ut fastigheter på marknaden.
Högre räntor och medföljande volatilitet på skuldmarknaden har lett till lägre värderingar för datacenter, med köpare som söker minskade anskaffningskostnader för att bibehålla marginalerna eftersom det blir dyrare att låna. Datacenterägare som kanske har letat efter att lasta av delar av sina portföljer har trampat på bromsen när cap rates stiger och potentiell avkastning minskar.
Denna volatilitet gjorde affärer svåra att genomföra. Det var inte bara för köpare och säljare som hade svårare att komma överens om värdet på tillgångar, utan den grundläggande matematiken som ligger till grund för förhandlingarna kan förändras avsevärt med kapitalkostnaden under en förhandlings gång.
Men medan räntorna förblir höga och ytterligare höjningar fortfarande är möjliga, har antalet datacentertransaktioner också krupit uppåt under de senaste tre månaderna.
Det har skett fem datacentertransaktioner i Nordamerika det här kvartalet i affärer värda 2,42 miljarder dollar, enligt CBRE – fler affärer än som skett under de föregående sex månaderna. Detta inkluderar stora portföljförsäljningar som KDDI:s Toronto-förvärv och GI Partners köp för 700 miljoner dollar av två datacenter i Chicago-området från Digital Realty.
Varför har försäljningsvolymen ökat trots att räntorna är fortsatt höga?
En del av ekvationen, menar experter, är att köpare och säljare nu har mer klarhet när det kommer till värderingar som var i förändring för några månader sedan. Samtidigt har vissa säljare anpassat sina förväntningar till verkligheten att deras tillgångar inte kommer att få den typ av priser de kan ha vid den här tiden förra året.
“Säljare hade svårt att linda sina huvuden kring minskade värderingar,” sade Landmark Dividends Holston. “Det är svårt att göra den justering som de var tvungna att tidigare i år och bli bekväm med var saker och ting stod från några månader tidigare efter en så enorm räntehöjning.”
Experter säger också att det är det faktum att några av världens största datacenterägare hoppas kunna finansiera ny utveckling genom att sälja av befintliga tillgångar.
Datacenterjätten Digital Realty, inför en sjunkande aktiekurs och stigande skuldbelastning, är det mest framstående företaget som anammat så kallad kapitalåtervinning för att finansiera tillväxt. Faktum är att strategin har gett några av kvartalets största transaktioner då REIT sålde ett par datacenter i Illinois till GI Partners för 700 miljoner dollar och sålde ett datacenter i Houston till byggnadens hyresgäst, Databank, för 151 miljoner dollar.
Ett Digital Realty-datacenter i norra Virginia.
“De tog egentligen bara upp pengar, och de behövde göra det,” sade Andy Cvengros, en VD för JLL:s datacenterteam, om Digital Realty. “De var kapitalbegränsade och de behövde frigöra kapital – de [had] inte varit aktiv på marknaden när det gäller att skaffa ny mark, bygga på spec och sådant.”
Medan försäljningen av datacenter ökar, har branschinsiders som talat med Bisnow var snabba med att måla upp ökningen som blygsam – långt ifrån en våg av affärer som liknar vad branschen såg under de föregående två åren.
“Det har skett en uppvärmning, en justering av säljarens förväntningar … men det här är inte ett stort antal”, säger CBREs vice ordförande Rob Faktorow, som var med och grundade företagets datacenterrådgivningsverksamhet. ”Du pratar om en niomånadersperiod med totalt nio transaktioner. Det finns bara inte mycket volym i utrymmet.”
Få förväntar sig en våg av denna typ av investeringsaktivitet inom en snar framtid. Förväntad avkastning på kärndatacentertillgångar, många av dem med kreditvärdiga hyresgäster som tecknats på långa hyresavtal, är liten, vilket innebär att den högre kapitalkostnaden har en betydande inverkan på marginalerna. Landmark Dividend’s Holston sa att så länge som kapitalkostnaden förblir hög kommer de flesta investerare att fortsätta att stå ute för alla utom de största affärerna.
“Jag tror inte att någon helt hoppar in igen,” sa Holston. “Alla är fortfarande verkligen vid sidan av om du inte tar på dig en av dessa stora portföljaffärer.”
En ökning av försäljningen av datacenter kanske inte är överhängande, men vissa experter säger att det finns andra faktorer som gör en betydande våg av datacentertransaktioner troliga inom en snar framtid. Specifikt pekar experter på vågen av datacenterutveckling som har skett under de senaste fem åren, mycket av den garanteras av private equity-företag och andra investerare som kommer att vilja lämna dessa utvecklingsaffärer under de kommande månaderna.
“Jag tror att vi kommer att se mer med tiden,” sa Faktorow. “Utvecklare och investerare vill vanligtvis äga tillgångar i fem till sju år – tillväxten av verksamheten under de senaste fem till sju åren är enorm, så det är först nu framåt som vi kommer att börja se mycket större volymer.”
