2022 var en “svans av två halvor” för den dagligvaruförankrade detaljhandelssektorn, som började året med glödande fart från rekordstora transaktionsvolymer 2021 och den enorma komprimeringen av räntan på billiga skulder.
En genomsnittlig månatlig transaktionshastighet på 1,5 miljarder USD för dagligvaruförankrade detaljhandelstillgångar under H1 2022 återspeglade denna Big Mo.
Meritresultatet för H2 2022 återspeglade emellertid effekten av Feds kampanj för att höja kostnaderna för skulder: det månatliga genomsnittet för transaktionsaktivitet halverades nästan till 852 miljoner dollar, då taket steg till nuvarande nivåer på mer än 7 %.
Ändå vägde den goda hälften upp den dåliga hälften – dagligvaruförankrad detaljhandel nådde sitt andra rekordår i rad 2022 med 14,7 miljarder USD i total transaktionsvolym, en ökning med nästan 16 % jämfört med 2021, enligt JLL:s nyss släppta årliga US Grocery Tracker Report .
Efter att ha fallit från en pandemi-uppblåst 56% av USA:s dagligvaruförsäljning 2020 till 11,3% 2021, återupptog e-handelns andel av dagligvaruförsäljningen sin pre-pandemiska bana 2022 till 15,8%, cirka 161 miljarder dollar. JLL räknar med att e-handelns andel av dagligvaruförsäljningen kommer att sväva på cirka 15 % fram till 2026.
Samtidigt som de etablerade och utökade sina egna proprietära onlineplattformar, minskade stora livsmedelskedjor under 2022 också sitt beroende av marknadsplatsföretag och e-handelsleverantörer som Instacart, DoorDash och Uber Eats.
JLL:s rapport sa att vad som verkade vara en framväxande undersektor av dagligvaruhandelsmarknaden i slutet av förra året, startups som Gopuff, Buyk och Fridge No more som lovade 15-minuters matleveranser från mikrolager – ett koncept som lockade till sig betydande riskkapital förra året – verkar ha krånglat, med Buyk som ansökte om kapitel 11-konkurs.
När det gäller deras detaljhandelsfotavtryck var HEB och Publix de snabbast växande livsmedelskedjorna 2022, och lade till 1,2 miljoner SF respektive 1,8 miljoner SF.
Eftersom det var mindre dämpning mellan livsmedelsförankrad tillgångsprissättning och räntor i början av året, var livsmedelssektorn den första detaljhandelssubtypen att känna den fulla effekten av räntehöjningar, sa JLL.
“Under loppet av 2022 ökade avkastningen på ingångsavkastningen på livsmedelscenter med flera hyresgäster med nästan 100 räntepunkter (bps) från ett historiskt lågt genomsnitt på 5,9 procent under första kvartalet. I jämförelse ökade takpriserna för icke-livsmedelsförankrad detaljhandel endast med i genomsnitt 80 bps från toppprissättning, säger JLL:s rapport.
Genom att notera att “inte all dagligvaruförankrad detaljhandel skapas lika,” sade Grocery Tracker-rapporten att transaktionsavkastningen varierade inte bara efter region – Mellanvästern såg den högsta avkastningen – utan genom vilken livsmedelskedja som förankrade köpcentrumen: centra förankrade av Whole Foods butikerna hade den mest aggressiva prissättningen, med ett genomsnitt på 4,9 % cap rate, följt av Sprouts och Publix, som handlades cirka 80 bps bredare i genomsnitt.
Medan privat kapital förblev den största aktiva aktören i den dagligvaruförankrade sektorn, minskar en ökning av stora portföljtransaktioner av institutionella investerare privat kapitals andel av affärerna till 55%, den lägsta nivån på fem år, sa JLL.
Stora affärer från institutionella investerare 2022 inkluderade DRA Advisors förvärv av en dagligvaruportfölj med 33 tillgångar från Cedar Realty Trust (870 miljoner USD), EDENS köp av Donahue Schriber-portföljen på västkusten (500 miljoner USD, nio tillgångar) och TA Realtys förvärv av Gravestar Northeast-livsmedelsportföljen (390 miljoner USD, åtta tillgångar).
JLL räknar med att den genomsnittliga transaktionsstorleken i den dagligvaruförankrade sektorn kommer att sjunka 2023 på grund av svårigheten att finansiera stora transaktioner i den nuvarande lånemiljön.
