Detaljhandeln ser ut att ersätta flerfamiljshus när det gäller kommersiella fastighetsälsklingar.
Vakansen för köpcentrum under fjärde kvartalet nådde sin lägsta nivå med anor från 2007 – bara en av de glittrande höjdpunkterna enligt Cushman & Wakefields forskning.
Begärda hyror för köpcentra steg i stort sett rikstäckande med 0,8 % från kvartal till kvartal (QoQ) till ett genomsnitt på 22,99 USD per kvadratfot (psf), medan vakansgraden minskade med 20 punkter (bps) till 5,7 %.
Nettoabsorptionen accelererade till en takt på 10,9 miljoner kvadratfot (msf), upp från halvårsperioden där absorptionen i genomsnitt var 9,4 msf under andra och tredje kvartalen, men ned från 12,9 msf under fjärde kvartalet 2021.
Grundläggande detaljhandel “har inte svikit ännu”
Barrie Scardina, verkställande direktör och chef för detaljhandelstjänster, Cushman & Wakefield, delade i förberedda kommentarer: “Den ekonomiska bakgrunden har blivit mycket osäker under de senaste månaderna, med återförsäljare som förbereder sig för mer utmanande förhållanden 2023, men detaljhandelns grunder har inte ryggade ändå.
“Konsumentbeteenden förblev sunt för att avsluta året: gångtrafiken i köpcentra översteg 2019 års nivåer under de två sista veckorna av december, och semesterförsäljningen förväntas ha varit måttligt positiv. Inflationen fortsätter att vara ett bekymmer för shoppare och återförsäljare, även om prisökningstakten dämpats under de senaste månaderna.
”Återförsäljare verkar vara tillräckligt övertygade om att inflation och en trolig lågkonjunktur 2023 inte kommer att vara alltför störande för företagen; butiksöppningarna 2022 överträffade stängningarna med nästan 2 500 – den största nettoexpansionen på ett decennium. Förutom motståndskraften inom kärnhandeln, stärker konsumenttjänster som medicin, underhållning och restauranger efterfrågan på detaljhandelsfastigheter mer än de har gjort under tidigare ekonomiska cykler.”
Positiv nettoabsorption hittades på 66 av de 81 marknaderna som spårades av Cushman & Wakefield med Chicago (1,0 msf), Phoenix (788 000 sf), Atlanta (574 000 sf), Denver (422 000 sf), Washington, DC (397 000 sf), Dallas /Fort Worth (392 000 sf) och New York City (353 000 sf) leder vägen.
Philadelphia, Hartford, Buffalo och Albany såg var och en nettonedgång i absorptionen, liksom en handfull sekundära marknader i de sydliga och västra regionerna.
Återförsäljare lägger fortfarande till nya platser
James Cook, Americas director of research, retail, JLL, säger till GlobeSt.com att den totala vakansen hade sjunkit till 4,2 % under fjärde kvartalet 2022.
“Även om en så låg ledig plats kan komma som en överraskning för vissa, borde den inte göra det,” sa Cook. “Det beror på att många återförsäljare fortfarande lägger till nya platser. Efter att ha sett betydande utflyttningar av detaljhandeln under andra halvan av 2020 har det funnits en bred efterfrågan på detaljhandelsfastigheter inom en mängd olika detaljhandelskategorier.
Han sa att efterfrågan har varit särskilt stark från snabba restauranger och lågprisbutiker i förortsområden. Samtidigt har nybyggnationen av detaljhandelsfastigheter varit på historiska låga nivåer.
En stadig efterfrågan i kombination med ett avtagande utbud har orsakat sjunkande vakanser, säger Cook. “Och allt detta har drivit upp begärda hyror på nästan alla större amerikanska marknader.”
Frågar, effektiva hyreshöjningar mest på över ett år
Begärda och effektiva hyror ökade med 19 respektive 21 punkter under fjärde kvartalet, enligt Moody’s Analytics, den mest tillväxt de har visat på över ett år.
Samtidigt förblev den nationella vakansgraden för detaljhandeln oförändrad på 10,3 % – sjätte kvartalet i rad på denna nivå.
“Även om dessa siffror kanske inte hoppar av sidan, bryter denna ökning en fyra kvartals rad av begärd hyrestillväxt som var 0,10% eller mindre och kan möjligen vara det momentum som behövs för att pressa prestanda högre under efterföljande kvartal”, enligt rapporten.
Data visar dock att fottrafiken under semestersäsongen minskade från år till år inom detaljhandelssegment som kläder och elektronik. USA:s utgifter för diskretionära varor sjönk också med 5 procent under veckan den 10 december från ett år tidigare, eftersom stigande kostnader tvingade konsumenter att vara mer selektiva i hur de spenderade sina pengar, rapporterade Moody’s Analytics.
Möjligheter som inte fanns i det förflutna
Matt Hammond, Partner, Coreland Companies, säger till GlobeSt.com att efterfrågan på andra generationens detaljhandel i butiksförankrade köpcentra är lika stark som någonsin.
“Trots stängningarna var vi tvungna att navigera under pandemin, återförsäljare som var välkapitaliserade anpassade och positionerade sig för tillväxt,” sa Hammond. “Under de senaste 24 månaderna har vi sett enorma möjligheter för dessa återförsäljare att hyra utrymmen som inte var tillgängliga tidigare.
“Vi har också att göra med ett begränsat lager idag med tanke på att grundutvecklingen av traditionella köpcentrum har minskat på grund av stigande mark-, bygg- och kapitalkostnader.
Begränsat lager minskar vakansgraden och ökar hyrorna. De ökade byggkostnaderna har också varit en nyckelfaktor för att driva hyrorna. Amorteras i en affär är en hyresvärds förbättringsersättning för hyresgästen, direkt påverkad av byggökningarna.”
Han sa att fysisk servicehandel är en nödvändighet och att även många strikt digitala varumärken så småningom inser att en fysisk butik är en del av shoppingupplevelsen.
“Vi förväntar oss att se en fortsatt positiv hyrestillväxt och låg vakans in i det nya året eftersom nykomlingar fortfarande är angelägna om att komma in på marknaden och befintliga återförsäljare drar fördel av viktiga möjligheter,” sa Hammond.
Simon Property Group utvecklar tidigare Big-Box-butiker
Laura Schwartz, regional vicepresident för leasing för Simon Property Group, säger till GlobeSt.com att över Simon Property Groups centra ser hon en uppgång i gångtrafiken till nivåer som liknar de i pre-pandemiska tider.
“För att bekämpa vakanser och hålla jämna steg med denna efterfrågan har vi arbetat outtröttligt för att bygga om tidigare ockuperade stora lådbutiker genom att bygga ut flera butiks- och upplevelseytor till överkomliga hyror,” sa Schwartz.
På Burlington Mall har änden av ena flygeln totalrenoverats för att nu ockuperas av Common Craft, en mat- och dryckesdestination som lockar lokalbefolkningen för hantverksdrycker och lokal mat, såväl som den nationellt erkända Fogo de Chao.
“Att implementera en blandning av hyresgäster inom detaljhandel, upplevelse och mat och dryck innebär att det finns mer än en attraktion till våra centra än bara detaljhandeln, vilket öppnar upp vår potentiella hyresgästpool bredare och tillåter oss att bekämpa vakanser,” sa Schwartz.
Experimentell detaljhandel presterar bra
Brandon Svec, nationell chef för US Retail Analytics, CoStar, säger till GlobeSt.com att vakansen i detaljhandeln har fortsatt att minska på grund av faktorer på både efterfrågan och utbudssidan.
“En återuppgång inom upplevelsebaserad detaljhandelsleasing, tillsammans med fortsatt expansion från lågprisbutiker, lågprishandlare och snabbservicerestauranger har stöttat en stark efterfrågan”, sa han.
“På utbudssidan förblir leveranser och startar på anemiska nivåer, särskilt efter att ha stått för den stora andelen bygg-till-suit-projekt.
“Vidare fortsätter rivningarna i en aktiv takt, vilket hjälper till att ta bort föråldrade lager från marknaden. Lägg till det faktum att butiksytor som påverkats av butiksstängningar föll till sin lägsta nivå på över 15 år och du har receptet för en mycket snäv marknad.
“Den enda extrema delen har varit kontorsberoende detaljhandel på gatunivå i stadskärnan, som fortsätter att avsevärt underprestera den bredare marknaden.”
Rabattåterförsäljare slukar utrymme
Daniel J. Villalpando, partner, Cox Castle, säger till GlobeSt.com att den totala minskningen av vakansgrader sannolikt drivs av “kategorierna” av samhälls- och granncentra, kraftcentra och oförankrade stripcenter, med de bästa priserna (inte överraskande ) vanligtvis i klass A-projekt och projekt i förorterna.
Tvärtom fortsätter kategorin gallerior att kämpa lite med vakanser. Det har inte skett mycket nytt köpcentrum under de senaste åren, så lagermängden har hållit sig oförändrad, eller till och med minskat. Mindre lager kan innebära lägre vakansgrader.
Data indikerar att nedläggningar av detaljhandelskedjor minskade under 2021 och att de annonserade nedläggningsplanerna för 2022 var låga, så återförsäljare fortsätter att ockupera sina lokaler, för det mesta.
Vissa utvecklare fyller lediga platser (särskilt av varuhus och “big box” sorter) med kontor, allt från callcenter till högteknologiska utrymmen; distributions- och industricentra; filmscener; och datacenter.
Andra “upplevelsemässiga” användningsområden som pickleballbanor, utrymmen med golftema som Puttshack, Puttery och Popstroke, och bowlingbanor som Stars and Strikes och Main Event blir livskraftiga alternativ för detaljhandelsutvecklare med stora utrymmen att fylla. Dessa nya hyresgäster sänker vakansgraden.
När det finns lediga platser har lågprishandlare och dollarbutiker som Dollar General, Family Dollar, Dollar Tree och Five Below slukat upp restutrymme, ofta i intervallet 5 000 till 10 000 kvadratmeter.
Livsmedelsförankrad utveckling i efterfrågan
Brett Horowitz, partner på Branch Properties i Atlanta, säger till GlobeSt.com att han fortsätter att se en aldrig tidigare skådad efterfrågan på hyresgäster.
Under de senaste två åren har vår utveckling i genomsnitt varit minst 90 % förhyrd vid färdigställandet av bygget. Historiskt sett hade pre-leasing vid denna tidpunkt legat runt 75% till 80%.
“Vi tror att en kombination av faktorer inklusive brist på nybyggnation av butiker, en större pool av hyresgäster som söker traditionella butikslokaler (dvs. medicinska hyresgäster), och en större önskan att återförsäljare ska vara närmare hustaken i mer förortsmiljöer är orsakerna till detta”, sa han.
“Det här är trender som bara accelererade från pandemin. Denna historiska nivå av detaljhandelsbeläggning kommer att fortsätta att pressa hyrorna såväl som den övergripande investeraraptiten i produkttypen.”
Hybrid arbetsmodell Spurs Detaljhandelsaktivitet
Steve Lorenzo, rektor på Lee & Associates, New York, säger till GlobeSt.com att han har sett en ökning av trafiken till köpcentrum i förorter på grund av förändringar i arbetsmiljöer som hybridmodellen.
“Detta har varit särskilt framträdande på marknaderna i Westchester och Bronx,” enligt Lorenzo.
