Om det ska bli en domedag för CMBS-lån som hamnar i brottslighet, kommer det sannolikt att inträffa under de kommande två åren, enligt vissa experters uppfattning.
“Just nu förhindrar osäkerheten i prissättningen som har stoppat affärer också en våg av åtgärder på standardfronten. Vid någon tidpunkt kommer affärer att starta och sätta prisstandarder. När prissättningen är fastställd kommer dammen att gå sönder”, förutspår en ny bulletin från Yardi Matrix.
Det finns redan tecken på potentiella problem. En analys av Moody’s Investors Service som citeras av Yardi fann att över 75 % av CMBS-kanallånen betalades av vid förfallodagen 2023. Det fanns dock tecken på ökande fallissemang. Enligt Moody’s var cirka 7,3 % av lånen som förföll under första kvartalet och 18,7 % av lånen som förföll i april eller maj förfallna.
I den här farliga miljön spelar många stora, välkapitaliserade ägare av CRE ett “oöverträffat farligt spel” när de strategiskt försummar fastigheter de vill bli av med.
Detta är uppfattningen av några långivare som deltar i CRE Finance Councils årliga konferens i New York denna månad, rapporterar Yardi. Långivare noterade att stora företag vanligtvis får bättre lånevillkor eftersom de historiskt sett faller mindre.
I en rapport om konferensen citerade Yardi Matrix en paneldeltagare som sa: “Jag har aldrig sett så många låntagare lämna över nycklarna.”
Detta är inte heller en isolerad åsikt. “För sex månader sedan pekade vi på att titta på hur långivare betedde sig i samband med låntagare. Skulle de kunna arbeta tillsammans för en förlängning? Nu är det rimligt att ifrågasätta om låntagare kommer att vara motiverade att arbeta med långivare om en lösning. Vi förväntar oss att se fler byggnader överlämnas”, har CommercialEdge Senior Manager Peter Kolaczynski kommenterat i ett uttalande som inte har något samband.
De låntagare som söker förlängning av förfallande lån kan få det tufft att gå. De som förväntar sig en enkel resa kommer sannolikt att finna att de måste tillhandahålla ytterligare eget kapital eller reserver, betala högre räntor eller göra andra eftergifter för att få en förlängning godkänd, enligt Yardi-rapporten.
Lån uppstod för sju till tio år sedan med konservativ emissionsgaranti och fördelen med hyrestillväxt kan göra vägen smidigare. Men vissa paneldeltagare förutspådde hinder framåt för lån med rörlig ränta som uppstod 2020-2022 på flerfamiljs- och industriköp till historiskt låga förvärvsavkastningar på heta marknader som Phoenix och Salt Lake City. “Du behöver en enorm tillväxt för att få siffrorna att fungera”, citeras en paneldeltagare. Dessa lån kommer att förfalla 2024 och 2025.
“De kommande 12-24 månaderna kommer att vara avgörande för att avgöra hur situationen kommer att fungera och hur allvarliga förseelser är,” avslutar Yardi.
