En ny Green Street-rapport av vd Daniel Ismail och analytikern Harsh Hemnani gräver i kommersiella fastighetstransaktioner på 5 miljoner dollar eller mer. Som ett “kritiskt mått på CRE-hälsa och övergripande likviditet” är affären dåliga nyheter, bara 37 miljarder dollar, en minskning med “häpnadsväckande” 70 % år över år, baserat på analysen av information i företagets försäljningsdatabas.
Detta är mer än en jämförelse mellan en långsammare period och ett tidigare historiskt rekord. Q1 såg en siffra lägre än den 10-åriga genomsnittliga transaktionstakten. Om de fyrdubblades för ett årsresultat skulle 148 miljarder dollar vara lägre än vartannat år sedan åtminstone 2013.
Ännu värre, störtfallet är inte något som förklaras bort med en enkel “Åh, du vet, kontor”-kommentar för sektorn ned 79%. Som rapporten noterade inkluderade denna nedgång de älsklingar av pandemiprestanda, flerfamiljshus (minskade 83 %) och industriella (av 69 %) som en gång visade sig så ljust. Stripcenter hade en affärförlust på 59 %, med sjukvård (-42 %), gallerior (-27 %) och boende (-26 %) efter. Den enda sektor som såg någon ökning var netto minst: upp 2%.
Resultaten var inte heller en ren produkt av geografi. “Det verkar vara liten skillnad mellan volymminskningar på kustmarknaderna och de i solbältet”, skrev de. “Trender kan dyka upp under året, men för närvarande verkar ingen marknad ha undvikit nedgången.”
En del av nedgången är den eftersläpade korrelationen mellan fastighetspriser och transaktioner. “Transaktionsvolymer tenderar att vara robusta när priserna ökar och tenderar att sakta ner dramatiskt när köpare och säljare når ett dödläge inför (snabbt) sjunkande fastighetsvärden”, skrev de. Los Angeles-transaktioner kan ha minskat med 49 % och New York City, med hälften, men Houston (-98 %), Dallas/Fort-Worth (-95 %) och Atlanta (-86 %) tog ännu mer hårt på sig .
Sedan är det att försöka förstå fastighetsvärden. Avslutade transaktioner har sett många genomsnittliga försäljningspriser per kvadratfot (per enhet för flerfamiljshus och logi) upp: logi, 56 %; remsa mitt, 33%; kontor, 20 %; industri, 17%; life science, 15 %; köpcentrum, 9%. Sjukvården är platt. Self-storage och flerfamiljshus minskar med 4 % respektive 9 %. Och ändå, Green Streets CPPI (prisindex för kommersiella fastigheter) tyder på att genomsnittliga fastighetsvärden är lägre än 15 %. “Detta tyder på att kvalitetstillgångar handlas lättare, vilket skulle stämma överens med en mer begränsad skuldmarknad”, säger rapporten. “Högre räntor, skakiga kommersiella fastighetsvärderingar, en långsammare ekonomi och kollapsen av flera regionala banker påverkar alla tillgången på skuld.” Det finns “mindre totalt skuldkapital i omlopp med banker som minskar sina låneböcker i mars och april.”
Det finns också mycket uppbyggt kapital för när säljare äntligen “justerar sina förväntningar.”
