En ny serie uppmärksammade personalminskningar från internationella mäklarföretag, inklusive en “global omvandling” på JLL, uppsägningar på Avison Young och nedskärningar på CBRE – som tillkännagav 300 miljoner dollar i kostnadsbesparingar som kommer att fokusera på antalet anställda – gav oro genom CRE-industrin när den ekonomiska nedgången fortsätter att utvecklas.
Men denna speciella avmattning – Urban Land Institute-siffror uppskattar 600 miljarder dollar i transaktioner årligen både 2022 och 2023, långt under rekordet på 855 miljarder dollar som sattes 2021 – som kommer under en seismisk förändring i kontorsanvändning och ökade investeringar och spridning av teknik i branschen, kan slå hårdare för vissa jobbtyper och ge mer långvariga effekter på CRE-arbetsmarknaden.
Varje betydande nedgång eller lågkonjunktur lämnar bestående spår på arbetsmarknaden. Den här omgången verkar beredd att skjuta fram tekniken och äventyra de jobb som kan replikeras med en automatiserad process eller en kontraktsanställd, med ekonomiska faktorer som sammanflätar med de strukturella frågorna i CRE.
Även om stora uppsägningar kan vara över, kan uthyrning av kommersiella fastigheter försvåras i flera år.
”Fastighetsbranschen går helt klart, vissa företag snabbare än andra, till automatiserade lösningar; offshoring; ökad användning av oberoende konsulter och tillfälligt anställda; användning av tredjepartsleverantörer; och större digitalisering av processer”, enligt Christopher Lee, vars företag CEL & Associates genomför en högt ansedd nationell löneundersökning för kommersiella fastighetsföretag. “Jag föreställer mig att uppsägningar och personalminskningsaktiviteter kommer att fortsätta under andra kvartalet 2023. De kommande sex till nio månaderna kommer att bli mycket utmanande ur ett drift- och tillväxtperspektiv.”
Affärsvolymen kanske inte återgår till 2021 års nivåer förrän åtminstone andra eller tredje kvartalet 2023, enligt Lee. Under denna period av nedgång och uppehåll ser han uppsägningar främst koncentrerade till kontorsuthyrning, redovisning och administrativa, sista in-först-ut-anställningar, investeringsförsäljning, ekonomi och utvalda projektledningspositioner.
JLL:s senaste undersökning om framtida arbete, som ifrågasatte mer än 1 000 globala CRE-ledare, drog slutsatsen att de närmaste åren utgör en viktig övergångspunkt. Företag måste “dubbla ner på intelligenta teknologiinvesteringar”, sa undersökningen.
Det finns redan tydliga tecken på att förändringar i verksamheten under pandemin har förändrat arbetskalkylen för många företag. Inom fastighetsförvaltning, till exempel, ligger det mycket större tonvikt på teknik, såsom fjärrvisning och digitala plattformar och appar för hyresgäster, som gör reparationer, drift och programmering mer effektiva och mindre arbetskrävande.
Historiskt sett innebär högkonjunkturcykeln för CRE, såväl som en traditionell motvilja att investera i teknik i förhållande till andra industrier, att anställning av administrativa tjänster och assistenter stiger och faller brant med affärens volym. Långsiktig planering, hållbara anställningar och investeringar i automation har ofta ignorerats till förmån för snabba anställningar och avskedande vid behov, sa CRE Recruiting CEO och grundare Allison Weiss. Det verkar hända, eftersom 2021 års topp gav vika för mindre aktivitet i år.
“Stora företag kallar dessa roller “kostnadssnålare”, sa Weiss. “När transaktionsvolymen saktar ner behöver du inte fler transaktionskoordinatorer, du behöver färre assistenter, du behöver färre personer inom marknadsföring, du behöver färre personer för att rekrytera eftersom du inte tar in nya människor i verksamheten. Teamen i frontlinjen, knutna till mäklare men faktiskt inte mäklare, ser sina roller mer utsatta.”
Dessa nedskärningar kan ibland leda till offshoring, sa Weiss, eftersom roller inte fylls på under en återhämtning, utan snarare flyttas till utländsk och kontrakterad arbetskraft. Berkadia har ett utländskt finansanalytikerteam, sa Weiss.
Men det betyder inte att fler ledande roller och chefsroller nödvändigtvis är säkrare än frontlinjen och supportpersonalen. Det här är ögonblicken då mellancheferna kan trimmas, och Weiss tror att detta är ögonblicket då ursäkten för “dålig ekonomi” kan utnyttjas av företag för att hoppa över bonusar eller lägre löneökningar.
Andra analytiker ser inte att situationen är lika svår. Bullpen VD Tyler Kastelberg, vars plattform förbinder CRE-frilansare med jobbmöjligheter, sa att han inte är övertygad om att marknaden har nått botten ännu. Anställningen kommer att släpa efter, och har saktat ner i mäklar- och utlåningsutrymmen, men han räknar inte med några fler större uppsägningar; företag har kört relativt magert sedan 2008. CBRE, sa han, släppte många back office-arbetare som troligen kommer att ersättas av entreprenörer.
Det kommer att bli nedskärningar, men mer av en paus än ett långsiktigt fall, enligt Anita Kramer, senior vice president vid ULI Center for Real Estate Economics and Capital Markets. Hon sa att företag kommer att börja se framåt strategiskt och planera för återhämtningen. Det har skett en uttalad anställning av analytiker, eftersom affärens kvalitet betyder mycket mer nu, så folk är väldigt kräsna.
“Styrkan i flerfamiljssektorn finns fortfarande, och industrisektorn finns fortfarande där, och detaljhandeln, det finns alltid stora fickor av detaljhandel på rätt platser,” sa hon. “Det är många som planerar för en annan tidsperiod just nu.”
Vinnarna kommer naturligtvis att vara de inom sektorer och tjänster som genererar intäkter och visar betydande potential. Lee sa att uppsägningar sannolikt kommer att bli mycket färre inom flerfamiljssektorn, ledarskapspositioner som skapar värdeutvecklingsupphovsmän, talangförvaltning, tillgångs- och fastighetsförvaltning och C-suite-ledare.
De senaste meddelandena om permitteringar tyder också på fler förändringar mot roller fokuserade på analys, konsultation och återkommande intäktsströmmar. CBRE:s VD Bob Sulentic sa i ett uttalande att företaget skulle fokusera på “företags- och lokal anläggningsförvaltning, investeringsförvaltning” och andra “cykliskt motståndskraftiga rådgivande affärsområden”, en del av en branschomfattande förändring mot mer fullserviceerbjudanden.
Och trots, eller kanske på grund av, de störningar som väntas framöver, kommer det att bli ännu viktigare att behålla talang, särskilt de som är involverade i transaktioner och intäkter. Lee förutspår faktiskt att kompensationen kommer att “höjas dramatiskt”.
“Det kommer att vara viktigt för alla fastighetsföretag som går in i denna period av störningar och osäkerhet att ha en robust talanghanteringsplan på plats”, sa han. “Ingenting inom fastigheter uppnås utan talang.”
Weiss menar att om nedgången håller i sig och arbetsgivarna får mer hävstång, är det lätt att föreställa sig en värld där de som anställer, trötta på att betala för mycket på en konkurrensutsatt arbetsmarknad, börjar skära ner på de senaste löneökningarna.
Och återigen, detta kommer tillbaka till utmaningarna med att använda teknik som en arbetsbesparande enhet. Det finns potential, särskilt på en marknad där det fortfarande finns utmaningar att fylla tomma roller, att göra befintliga anställda mer effektiva och minska kostnaderna. Men det finns alltid potential att eliminera jobb, och när nybörjarroller och ansvarsområden blir mer och mer automatiserade, skär det bort vissa nybörjarjobb som är nyckeln till att få fotfäste i CRE.
“Om vi sedan offshore finansiella analytiker roller, eller mäklare assistent roller eller koordinator roller, vi skär ut en mycket avgörande språngbräda för människor som vill komma in i vår bransch och lära sig verksamheten,” Weiss sa.
