Efter att Federal Reserve utvecklat sin 2023 stresstestscenarier — baslinjen och allvarligt negativa uppsättningar av antaganden som används för att testa stora bankers motståndskraft — Trepp projicerade potentiella kommersiella fastigheter priser och portföljförluster under varje.
Detta är scenarioplanering, så de mest utmanande antagandena är inte en förutsägelse av ett troligt resultat. Men även baslinjen var inte så uppmuntrande. Med tanke på det nuvarande ekonomiska klimatet borde det inte vara förvånande.
I basscenariot genomgår ekonomin en avmattning och sedan en gradvis återhämtning. Arbetslösheten börjar öka och når 4,9 % under första halvåret 2024, och sjunker sedan till 4,6 % 2026 Q1. KPI börjar på 3,2 % under det första kvartalet i år (vilket redan verkar lågt) och sjunker långsamt tills det når 2,2 % i början av 2026. Den 10-åriga statskassan börjar på 3,9 % och landar slutligen på 3,2 %; 3-månaders toppar på 4,8 % i mitten av detta år och sjunker sedan. Real BNP-tillväxt är -0,5 % nu (uppmätta siffror är inte tillgängliga ännu), blir sämre under andra kvartalet, börjar sedan förbättras, når 2,3 % i början av 2024 och är 2026 nere på 2,0 %. Det inkluderar en måttlig lågkonjunktur.
“Aktiepriserna ligger kvar på sin Q4 2022-nivå under hela scenariot”, skriver Trepp. “Nominella huspriser ökar gradvis med cirka 2% per år under hela scenariot, och priserna på kommersiella fastigheter ökar med cirka 3% per år.”
I det allvarligt ogynnsamma scenariot når arbetslösheten 5,6 % i slutet av första kvartalet 2022 (vilket verkar högt, givet siffror från januari), stiger snabbt till 10 % under tredje kvartalet 2024 och saktar ner till 7,5 % vid första kvartalet 2026. KPI ligger på 2,3 % under 2023 Q1 (återigen, det verkar lågt), sjunker till 1,3 % i slutet av detta år och är i början av 2026 tillbaka till 1,6 %. Den 10-åriga statskassan börjar på 1,1 %, sjunker till 0,8 % vid halvårsskiftet 2023 och är 2026 upp till 1,5 %; 3-månadersperioden går från 1,7 % och når tredje kvartalet 2023 0,1 %, där den stannar. Real BNP-tillväxt stänger 2023:s första kvartal på -12,5 % och börjar sedan förbättras. År 2026 är den uppe i positiva 4,7 %. I det här scenariot råder en allvarlig global lågkonjunktur.
“Tillgångspriserna sjunker kraftigt i det allvarligt ogynnsamma scenariot”, skriver Trepp. ”Huspriserna och priserna på kommersiella fastigheter upplever också stora nedgångar. I det här scenariot beräknas CRE-priserna nå en nivå under fjärde kvartalet 2023 som är nästan 40 % under nivån i slutet av 2022.”
Trepp undersökte sedan 10 420 banklån (89 miljarder USD utestående värde) och skapade en representativ bankportfölj. “Tidliga fallissemang utgör den huvudsakliga källan till risk för CRE-marknaden inom denna tidsram, men långvarig exponering för löptid fallissemang utgör också en risk, särskilt inom det allvarligt ogynnsamma scenariot, om priserna förblir nedtryckta och räntorna förblir höga”, sade fast.
Efter de 13 kvartalen av scenarierna, totalt sett, skulle CRE-värdena falla med 0,7 % under baslinjen och 5,8 % under de allvarligt negativa. Detta varierar beroende på typ. Boende drabbas hårdast, tappar 2,6 % för baslinjen och 17,3 % under allvarligt negativa. Kontor, detaljhandel och industri minskar alla med 0,5 % i det första scenariot och 5,1 % i det andra. Flerfamiljer har dock den minsta förlusten på 0,4 % i baslinjen, men minskar med 6,3 % vid allvarligt biverkningar.
Under ett andra negativt scenario där Trepp tog en mer konservativ titt på kontor och boende, är den totala portföljnedgången 6,7 %. Boende skulle faktiskt gå bättre då, med 16,5 %, men kontor skulle minska med 9,4 %.
