Om proffsen för kommersiella fastigheter glömde under den utdragna cykeln av tillväxt och billigt, rikligt kapital, finns det en ekonomisk ebb att följa varje flöde. Nu, när Fed upprepade gånger höjer räntorna för att bromsa den växande inflationen, måste investerare och dealmakers anpassa sig för att minska risken och skydda sina marginaler. Krusningarna märks över hela branschen, säger Donald Braunpresident av HALL Structured Finance och HALL-gruppen.
“Det har verkligen skett en ganska betydande förändring på de institutionella kapitalmarknaderna för fastigheter under de senaste 90 dagarna med att Fed höjt räntorna,” sa Braun. “På banknivå har det skett en väsentlig tillbakadragning av större lån, såväl som en mindre men meningsfull minskning av lånenivåer på under 50 miljoner dollar.”
I en sådan ekonomisk miljö gäller flykten till kvalitet även för långivare eftersom de fokuserar på de tillgångstyper som de ser som de säkraste investeringarna. Det börjar med flerfamiljshus, enligt Braun.
“Även om några av de största institutionerna helt klart har dragit sig tillbaka från fastigheter i allmänhet, finns det fortfarande en rimlig aptit på bra fastighetslån på regional och lokal banknivå, om än med något lägre lånevolymer”, tillägger han.
Påverkan på byggkostnaderna
Kanske en annan branschövergripande prisjustering, den för byggkostnader, kommer att hjälpa många inom CRE att bättre klara de ökande kapitalkostnaderna. Braun nämnde exemplet med ett stort flerfamiljslån som krävde högre finansiering och mer eget kapital efter en väsentlig förändring från den ursprungliga till slutliga budgeten.
“Vi såg vad jag kommer att kalla kostnadsöverraskningar regelbundet, men färre nu eftersom, jag tror, låntagare är mer på toppen av var kostnaderna faktiskt kommer ut idag i deras tidiga budprocess,” säger Braun. “Vi såg dessa kostnadsöverraskningar tidigt i år, men det är inte lika vanligt idag.”
Privata alternativ fortfarande tillgängliga
Inget långivaresegment är immunt mot det makromonetära trycket och många privata finansbolag har kämpat med sina egna finansieringskällor, vilket tvingat fram en finansieringsreträtt på många nivåer. Men dessa typer av organisationer tenderar att erbjuda låntagare fler alternativ.
“Särskilt i den här typen av miljö har privata långivare mer flexibilitet, till stor del på grund av bristen på reglering”, säger Braun, vars företag, som till stor del riktar sig till flerfamiljs- och hotellsektorn, gav sex lån för cirka 200 miljoner dollar i juli och augusti på väg att skapa en beräknad 1 miljard dollar i nybyggnation och brygglån 2022. “Vi har tur på det sätt som vi är kapitaliserade och finansierade och fortsätter att vara mycket hausse på marknaden och vill skapa en stor volym av lån i år.”
