Gretchen Smith vaknade på fredagsmorgonen i Fort Myers, Florida, gick med sin systers hund och tittade på efterdyningarna av orkanen Ian: störtade träd, uppryckt växtlighet, skräp från skadade hem och fordon som hade flutit i översvämningsvattnet in i hennes envåningshuskvarter. .
Smith, en direktör för Cushman & Wakefield Commercial Property Southwest Florida, blev ombedd att kontrollera de fastigheter som hennes företag förvaltar dagen efter kategori 4-stormen, men det skulle ha inneburit att hon måste använda hennes bil.
”De ville att jag skulle köra runt och titta på fastigheter, men det kan jag inte göra. Det finns inga bensinstationer, säger Smith Bisnow under hennes promenad. “Jag slösar inte min gas på det. Förlåt.”
En flygare från Florida National Guards 202:a Red Horse Squadron med utsikt över en skräpetäckt väg i Fort Myers Beach, Florida, efter orkanen Ian.
Cushman & Wakefield är bland många ägare och förvaltare av fastigheter i sydvästra Florida som bedömer hur deras fastigheter klarade sig i en av de starkaste orkanerna som någonsin drabbat USA.
Men omfattningen av skadorna som orsakats av stormen kommer att ta tid att fastställa, eftersom sök- och räddningsinsatser fortfarande pågår för en storm som dödade minst 48 personer från och med söndagskvällen.
“Här är mitt största budskap till folk utanför stan: De är nervösa eftersom de inte kan få tag på sina fastighetsförvaltare idag”, säger Lauri Albion, senior rådgivare hos SVN Commercial Partners i Tampa. “Men det beror på att folk fortfarande säkrar sitt hem och bedömer personskador och många har inte mobiltjänst. Det finns inga bensinstationer. Och det är farligt att köra runt.”
Albion gick ut på gatorna efter stormen för att kartlägga skadorna på hennes familjs fastigheter och de fastigheter hon representerar. Hon tittade på flygbilder från Fort Myers Beach och kände inte igen det längre.
“Jag är lite chockad”, sa hon.
Hennes hem drabbades av takskador, vilket var nästan universellt i området eftersom vindar så snabba som 150 mph slog kusten i sydvästra Florida, vilket gjorde att Fort Myers, Cape Coral och Sanibel Island blev en direkt träff. Sanibel Island var helt avskuren från fastlandet efter att dess enda bro kollapsade.
Lokalbefolkningen som pratade med Bisnow beskrev upplyftande scener av grannar som hjälpte grannar, men hanterade också utbredda mobiltelefon-, internet- och strömavbrott och konstanta helikoptrar som surrade ovanför och undersökte skadorna.
“Många av trafiksignalerna hängde bara”, sa Albion. “Om du inte var försiktig, skulle det ta ut din vindruta.”
En handfull kommersiella fastighetsfirmor kontaktade av Bisnow med fastigheter i de hårdast drabbade delarna av Floridas sydvästra kust – främst Charlotte, DeSota, Hardee och Lee län – kunde inte kommentera statusen för deras innehav och sa att de fortfarande samlade in information från och med fredagen.
“Vi har precis varit i återhämtningsläge och vi bedömer skadorna för våra kunder främst och försöker se var vi är. Vi har aldrig sett något liknande”, säger Zahra Antaramian, rektor på ADG4, ett företag för förvaltning och utveckling av bostäder och kommersiella företag i Neapel. “Vi försöker bedöma hur långt vi är nu från att få saker tillbaka och vad våra kunder har att se fram emot när det gäller försäkringskrav.”
Med tillstånd av Otero Construction/Tomas Otero
En Mercedes-Benz sopades i vattnet bredvid en båt i Neapel under orkanen Ian.
För närvarande är prislappen på skadorna fortfarande ett spel av uppskattningar. Vindförluster för både bostäder och kommersiella fastigheter kan stiga till 32 miljarder dollar, enligt en analys av CoreLogic. Förlusterna från stormfloden kan vara upp till ytterligare 15 miljarder dollar.
Trepp, som spårar värdet i CMBS-lån, uppskattar att den totala potentiella skuldexponeringen mot fastigheter i vägen för Ian kan vara så hög som 52 miljarder dollar.
Skadan från Ian skedde till synes slumpmässigt. Många byggnader förstördes fullständigt – till stor del de som byggdes för mer än 20 år sedan, efter att byggnadskoder uppdaterades – medan andra kom fram nästan oskadda. Smiths hem hade några takskador och 3 tum av översvämningar i hennes garage, men en av hennes kollegors hus “sköljdes helt bort”, sa hon.
Mercato Shops, ett 455K SF utomhusbutikscenter i Neapel förankrat av Whole Foods, hade ström på fredagen och snabbköpet och Rocco’s Tacos och Tequila Bar var öppna för affärer, säger Tim Perry, managing partner på North American Properties, som äger Centrum.
“Vi hade mycket tur att ha ådragit oss mycket minimal skada. Det fanns inte ens ett träd nere, sa Perry. “Jag vet att det finns många invånare som inte var i närheten av lika lyckligt lottade, men som behöver ta en taco eller behöver köpa mat.”
Även om skadan från Ian förväntas vara historisk, verkar stormen ha visat kraften i moderna Floridas byggregler. Efter att orkanen Andrew ödelade delstaten 1992, antog lagstiftare i Florida en strängare byggnadskod för hela staten, som kräver nya utvecklingar för att motstå orkanvindar med funktioner som slagtåligt glas och stormluckor.
“Byggnader byggda enligt nyare koder har genomgående klarat sig bättre under orkaner och andra stormar än äldre hem,” sa University of Buffalo School of Architecture and Planning docent Nicholas Rajkovich till The Washington Post.
Orkanen Ian när den gjorde land i sydvästra Florida.
Men dessa koder kommer bara att gå så långt för att hjälpa nyare byggnader eftersom stormens intensitet fortsätter att öka med klimatförändringarna, säger Rich Sorkin, VD för Jupiter Intelligence, som tillhandahåller vädermodelleringsdata för försäkrings- och fastighetsbolag.
“Vilket som helst en- till tvåvåningshus i stormflodens väg, byggnormen skulle inte hjälpa dem,” sa Sorkin. “Men en byggnad på 20 våningar i stormvindarnas väg, byggnormen kommer att göra stor skillnad.”
De flesta med vem Bisnow talade förväntar sig att området så småningom kommer att återhämta sig och att invånarna ska gå vidare med saneringen och återuppbyggnaden. Antaramian var orolig för att många av de människor som flyttat till Florida de senaste åren skulle skrämmas bort av sin första orkan i Florida.
“Jag skulle ha svårt att tro att den här stormen inte skrämde bort nya Floridianer,” sa Antaramian. “Kustnära Neapel är där du har exklusiva hem, områden som du aldrig tror skulle vara under vattnet. Det här kommer att skrämma bort en del människor. Det är nästan traumatiserande och skrämmande att se. Jag växte upp i Neapel och jag har aldrig sett brevlådor täckta av vatten tidigare.”
Florida har varit en av de snabbast växande staterna i nationen under de senaste åren – delstatens befolkning ökade med nästan 6 % mellan 2018 och 2022 – och de områden som Ian träffade direkt har varit bland de mest populära för migration, och hoppat mellan 7 % och 9 % under samma period. Fort Myers och North Port, Florida, var bland landets 15 snabbast växande städer under den tidiga delen av pandemin, enligt US Census Bureau.
Utvecklingen för att möta tillströmningen av människor har gjort området mer sårbart för klimatförändringar och ökat prislappen på stormar när de slår till. Florida hade de fem hetaste kommersiella fastighetsmarknaderna i landet under det första kvartalet 2022 – Orlando, Miami, Palm Beach, Fort Lauderdale och Fort Myers – enligt National Association of Realtors’ kommersiella fastigheter Metro Market Conditions rapport.
“Även inspektörerna kan inte hålla jämna steg med hur mycket byggnader som pågår”, säger Tomas Otero, en allmänentreprenör och grundare av Otero Construction i Neapel. “Det här lägger bara bränsle på elden.”
Det kan ta längre tid och kosta mer att återuppbygga än för tidigare stormar mitt i fortsatta begränsningar i leveranskedjan, en kronisk brist på arbetskraft och inflation som Federal Reserve ännu inte har minskat med högre räntor, sa Otero.
“Det här kommer att ta lång tid att reparera”, sa han.
Med tillstånd av Gretchen Smith
Båtar sköljde iland i sydvästra Florida efter orkanen Ians landfall.
Frågor kvarstår om försäkringens förmåga att täcka förluster, eftersom redan sex Florida försäkringsbolag har misslyckats i år, rapporterade Orlando Sentinel. Jesse Shemesh, vd för värdepappersföretaget Point Acquisitions, sa att han förväntar sig att försäkringsräntorna kommer att stiga på kort sikt när företag brottas med en ökning av anspråk.
“De har i stort sett fördubblat premierna under de senaste åren”, säger Shemesh, vars företag äger en portfölj av enfamiljsbostäder och ett lager i sydvästra Florida.
Sorkin sa att det är det typiska mönstret med försäkringsbolag efter en stor katastrof: Högre priser under en kort period och sedan sänka dem efter ett inflöde av statliga och federala katastrofhjälp hjälper marknaden att återgå till det normala och försäkringsmarknaderna blir konkurrenskraftiga.
“De är väldigt, väldigt kortsiktiga i hur deras prismodeller fungerar,” sa Sorkin. “På kort sikt tror jag att vi kommer att se ganska betydande störningar i försäkringsskyddet.”
I efterdyningarna av ännu en historisk storm kommer fler frågor att ställas om risken med att investera i fastigheter som är så sårbara för både stormflod och havsnivåhöjning. Investerare har ännu inte räknat med klimatförändringsrisker i deras prissättning och kapitalisering, sa Sorkin.
Utbredda klimatförändringseffekter skulle kunna tvinga långivare att höja kostnaderna för sina lån för att kompensera hotet om förvärrade väderhändelser. Och även om byggnormerna längs många kuststäder har skärpts under de senaste decennierna, kan orkanernas intensitet få dessa koder att misslyckas av att skydda strukturer under de kommande 20 eller 30 åren, sa Sorkin.
“Det är en dålig tid att satsa mot klimatförändringar, vilket är vad alla faktiskt har gjort fram till nu,” sa Sorkin. “Det här är bara inte en hållbar ekonomisk modell för närvarande.”
De verksamma inom fastighetsbranschen håller fortfarande inte med. Carroll Organization President David Perez sa att hans företag har köpt lägenheter på kustmarknader sedan 2017 och har klarat orkanerna Harvey, Michael och Florence under dessa tider. Ian kommer förmodligen inte att avskräcka Carroll från att investera i Florida heller.
“Om du frågar Floridians, är det bara en del av livet,” sa Perez. “I allmänhet köper vi inte på vattnet, och det är lättare att återhämta sig från de situationerna.”
Albion sa att hon för närvarande hjälper en investerare från nordöstra att köpa en kontorsbyggnad i Neapel som ett sätt att tjäna inkomst i pension. Orkanen Ian avskräcker honom inte från att avsluta affären, sa Albion, även om han är osäker på ödet för huset han byggde på Sanibel Island.
“Människor vill vara här och de har inte långa minnen,” sa hon. ”Det finns fastigheter som kommer att byta ägare från människor som går i pension och inte vill bygga om. Men det är en möjlighet för någon annan att komma in.”
Otero tillbringade sin helg med att besöka sina kunders fastigheter och undersöka skadorna. I en bostadsrätt på bottenvåningen sa han att vattenledningen var 3 fot hög och att skräp fastnade på väggarna. Trots smärtan med att bygga om, sa han att han inte var avskräckt över att göra affärer på Floridas sydvästra kust.
“Det är så vackert här nere, 99% av tiden, folk vill bara inte lämna. Det är vackert. Det är paradiset”, sa Otero. “Det är här jag kommer att dö. Florida, jag älskar det här stället.”
