Vågen av fallissemang på lån med stöd av kontorsfastigheter tycks byggas upp – i värdet på portföljerna går magen upp liksom antalet och storleken på CMBS-lån som blir nödställda, med en portfölj värd mer än 2 miljarder dollar som ansluter sig till den växande listan av standard den här veckan.
Columbia Property Trust har misslyckats med 1,7 miljarder dollar i lån med rörlig ränta som backas upp av en portfölj med sju byggnader som involverar fastigheter i New York, San Francisco, Boston och Jersey City. Det totala värdet av portföljen, baserat på en värdering 2021, uppskattas till 2,27 miljarder.
Columbia, ett kontor REIT förvärvat av Pacific Investment Management för 3,9 miljarder dollar 2021, sade i ett uttalande att det är i diskussioner om att omstrukturera lånen med långivare inklusive Goldman Sachs, Citigroup och Deutsche Bank, rapporterade Bloomberg.
“Vi, som de flesta kontorsägare, tar itu med de unika och aldrig tidigare skådade utmaningarna som vår tillgångsklass och kundbas för närvarande står inför,” sa Justina Lombardo, talesperson för Columbia, i ett uttalande. “Vi har samarbetat med våra långivare om en omstrukturering av vårt lån på sju fastigheter inom vår större nationella portfölj.”
Den mest värdefulla fastigheten i portföljen är 650 California Street i San Francisco, ett 60 år gammalt torn som skapade rubriker i slutet av förra året när dess ankarhyresgäst, Twitter, slutade betala hyra efter att Elon Musk köpte företaget för sociala medier.
Columbia stämde Twitter förra månaden och påstod att chattplattformen ägde hyresvärden mer än 136 000 USD i hyra på 650 California Street, som REIT förvärvade 2014 för 309 miljoner USD.
En andra byggnad uthyrd till Twitter, på 245 West 17th Street på Manhattan, stöds också av ett av CMBS-lånen som har gått i konkurs. Columbia säger att Twitter ligger efter med hyran för hyreskontraktet i NYC.
Andra Columbia-kontorstillgångar som backas upp av de fallerade lånen inkluderar 315 Park Avenue South och kontorsdelen av 229 West 43rd Gata på Manhattan; 201 California Street i San Francisco; 116 Huntington Ave. i Boston; och 95 Christopher Columbus Drive i Jersey City.
Den 43rd Street Tower i NYC är det tidigare huvudkontoret för De New York Times. Columbia förvärvade 481K SF av den förra Tider tornet 2015 för 516 miljoner dollar.
Utsikterna fortsätter att bli dystrare för åldrande kontorstorn, som klarar av krympande kontorsfotavtryck när hyresgäster anammar hybrid- eller distansarbete och en flykt till kvalitet som gör det svårt att konkurrera med nyare, bekvämlighetsfyllda klass A-skyskrapor i stadskärnor.
Stigande räntor gör att kostnaden för fortsatt betalning av skulder – särskilt för lån med rörlig ränta – blir ohållbar för kontorsägare och hyresvärdar när värderingarna av äldre kontorsbyggnader sjunker.
Tidigare denna månad avslöjade RXR Realty, en av de största kontorsbyggnadsägarna i New York City, att de förbereder sig på att stoppa skuldbetalningar på flera äldre kontorsfastigheter på Manhattan och “ge tillbaka nycklarna till banken.”
Efter vad företaget beskrev som en “uttömmande” granskning av sin kontorsportfölj, har RXR kommit fram till att ett ospecificerat antal av dessa tillgångar är “föråldrade” och inte längre är ekonomiskt vettiga på en post-pandemisk kontorsmarknad.
“Med några av dem [office properties]Jag tror inte att det finns något vi kan göra med dem, säger RXR:s vd Scott Rechler till Financial Times.
Rechler sa att RXR har beslutat att inte investera i sina äldre byggnader om det inte kan hitta ett sätt att konvertera dem till en annan användning – troligen bostäder – eller har bestämt i sin utvärdering att tillgången fortfarande kan blomstra som ett låghyra alternativ till nyare kontor byggnader.
RXR:s VD föreslog att tiden börjar rinna ut för byggnadsägare att ringa vilka av deras äldre tillgångar de ska hålla och vilka de ska lägga. “[You have to] vara orolig, eftersom de snabbt blir konkurrensmässigt föråldrade. Så, mjölka det du kan få ut av det, ta reda på vad du ska göra och gå vidare, säger Rechler till FT.
Rechler avböjde att specificera hur många kontorsbyggnader som ägs av RXR som företagets granskning hade ansett som föråldrade, men han uppskattade att så mycket av 10% av RXR:s kontorsportfölj kan vara på väg i den riktningen.
