Förra året, den Sun Belt verkade vara kunglighet i flera familjer. Företag flyttade till området och letade efter billigare och mindre reglerade platser. Folk följer jobben. Det innebar ett behov av flerbostadshus.
Men åtminstone i REITs har det skett en vändning. “Kustfokuserade lägenhets-REITs överträffade Sun Belts tunga konkurrenter med 17 procentenheter under första halvåret 23, i hälarna på betydande underprestationer under större delen av de senaste tre åren”, skrev Green Street-analytiker John Pawlowski, Alan Peterson, och Robyn Luu, i en ny rapport.
Det som har fört REITs fokuserade på kustnära flerfamiljer tillbaka runt är en kombination av billigare värderingar, prissättning utanför toppar och en konvergens i operativa fundamenta över regioner. Under flera år var hyrestillväxten i Solbältet betydligt högre än i äldre kustnära storstadsområden, vilket stärkte de tidigares relativa fundament.
Men det har börjat avdunsta. Priserna har fortsatt att stiga på många håll i Solbältet och det finns gränser för hur höga hyror kan höjas. Det lägger en dämpare på potentiell lönsamhet och har också skapat en konvergens i topplinjetillväxten i REIT-portföljer, som Green Street-författarna noterar.
“Första kvartalet och inom andra kvartalets operativa uppdateringar från REITs visade nedgångar i beläggningen i Atlanta, Austin och Phoenix till låga 94%-intervallet i maj, en minskning från intervallet 96% – 97% för ett år sedan,” skrev de . “Trendssammanlagda på webben från tredje part i juni visade fortsatt mjukhet i dessa tunnelbanor, tillsammans med en ökad svaghet i Miami, Tampa och Orlando, eftersom dessa marknader potentiellt når ett överkomligt tak på kort sikt.”
Ser fram emot är författarna oroliga över effekterna av flerfamiljsleveranser under de kommande två åren, vilket kan ta luften ur branschens försäljning i Sun Belt. Medan flerfamiljetillstånd som andel av regionala inventeringar är 1,8 % på västkusten och 2,4 % på östkusten, ser Solbältet 4,3 %. Många enheter kommer att komma online, och det skulle sätta ytterligare press nedåt på hyrorna.
“Web-aggregerade hyrestrender i juni visar sekventiell försämring på många marknader”, skrev författarna. “Tekniktunga marknader fortsätter att tyna bort, men nyare överraskningar inkluderar mjukhet på flera marknader i Florida – nämligen Miami, Palm Beach, Orlando och Tampa.”
Samtidigt övergick hyrestillväxten i solbältet och västkusten på ett negativt område i mars 2023 och faller nu med nästan 5 %. Hyrestillväxten på östkusten är en bit över noll, så det går bättre i jämförelse.
