Tillsammans med banklikviditetsproblem är CMBS-förseningar ett viktigt tecken på CRE-hälsa. Möjligen mer eftersom de visar inte bara problem vid horisonten utan redan i backspegeln. En ny Trepp-analys tyder på att någon gång i maj började de röda flaggorna vecklas ut.
CMBS-brottslighetsfrekvensen hoppade med 53 punkter till 3,62 %, den största ökningen sedan brottsligheten var över 3 % i juni 2020.
“Ökningen i maj 2023 drevs av en enorm ökning av brottslighet på kontoret”, skrev Trepp. “Kontorsräntan steg med 125 punkter till 4,02%. Senast kontorsräntan var över 4 % var 2018. Då var många lån som härrörde från 2006 och 2007 fortfarande utestående vilket förklarade den höga nivån. Så är inte fallet för närvarande.”
Som Trepp noterade, “Office har varit den mest bevakade delen av marknaden eftersom företag försöker att aggressivt minska utrymmet.” Men det är också mer än så. Att minska utrymmet är ett rationellt ekonomiskt val och något som förväntas från en kall affärssyn. Det är inget kallt med det nuvarande tillståndet för kontorsfastigheter. Det är en produkt av osäkerhet, rädsla och en förlust av kontroll över anställda från arbetsgivarna när arbetsmarknaden fortsätter het. Chefer inser att de kan vara begränsade i vad de kan besluta om och genomdriva.
“Uthyrningsutrymmen är på eller nära rekordhöga nivåer på många marknader eftersom efterfrågan från stora teknikföretag har urholkats kraftigt”, säger Trepp och åberopar en titanisk industri som finner sina händer bundna. Begåvade arbetare kan ofta gå iväg och hitta något annat. Företag som är öppna för distansarbete har en fördel. “Dessutom låter många företag hyresavtal löpa ut eller förnyar med mindre fotspår.” De som inte kan tvinga folk att komma in på vanliga tider kanske inte har alternativ. Google ger upp 1,4 miljoner kvadratmeter i norra Kalifornien för andrahandsuthyrning.
Och Trepp inkluderade inte i sina beräkningar några lån efter förfallodagen utan löpande på ränta. Om den hade gjort det skulle brottsligheten vara 4,99 %. “Andelen lån som är allvarligt förfallna (60+ dagar förfallna, i avskärmning, REO eller misslyckade ballonger) är nu 3,38%, en ökning med 49 punkter för månaden”, skrev de.
Utöver kontoret finns det några andra kategorier som står inför allvarliga problem. Boendebrottsligheten ligger på 4,25 %, detaljhandeln på 6,67 %, och flerfamiljers, vad som borde vara en måste-ha-fastighetskategori med kunder som behöver det, minskade med 36 punkter till en 1,46 % brottslighetsgrad. Liten i jämförelse men visar att den hade legat på 1,82%.
Den totala andelen är fortfarande inte i närheten av 10,32 % Covid-19-högsta eller 10,34 % i juli 2012. Förhoppningsvis kommer det att förbli sant, men det vore klokt att hålla ett öga på utvecklingen.