Chicago-området rider på en våg av datacenterutveckling, men bristen på tillgänglig mark som är lämplig för dessa projekt innebär att datacenterbyggare måste bli kreativa om marknaden ska fortsätta växa.
Chicagoland, särskilt de nordvästra förorterna nära O’Hare, är en het marknad för utvecklare av datacenter – byggnader som rymmer tusentals servrar och annan IT-infrastruktur som är centrala byggstenar för internet och den alltmer digitala världen.
Regionen är redan landets fjärde största datacentermarknad, men antalet nya anläggningar som för närvarande är under uppbyggnad kommer att öka Chicago-områdets totala lager med nästan en tredjedel. Nästan all denna nya utveckling har förhyrts, med tekniska jättar som Microsoft, Oracle och TikTok som har tagit utrymme för att hysa sina servrar snabbare än det kan byggas.
Men med nästan hela datacenterutvecklingspipelinen som talas för, kör regionens förmåga att möta en accelererande efterfrågan rakt ut i en växande brist på mark som uppfyller lokaliseringskraven för datacenter. När markbegränsningarna skärps, säger branschinsiders att datacenterutvecklare tvingas tänka långt utanför ramarna för att upprätthålla branschens tillväxt i Windy City.
“Det har varit mycket kreativitet”, sa JLL Regional Director Sean Reynolds, som talade på Bisnows DICE Midwest-evenemang i september. “De senaste åren har vi varit tvungna att anpassa oss och identifiera möjligheter som inte är uppenbara.”
Datacenterkapaciteten i Chicago har mer än fördubblats sedan 2015, men den tillväxten har accelererat avsevärt under de senaste 24 månaderna. Enligt JLL översteg rekordabsorptionen under första halvåret 2022 tidigare toppnivåer förra året med mer än 50 %.
Bland de storskaliga datacenterprojekten som driver dessa siffror: Microsoft bygger tre datacenter i Elk Grove Village och planerar ytterligare två i Hoffman Estates. Prime Data Centers utvecklar en anläggning på 24 tunnland i Elk Grove Village, medan CloudHQ har brutit mark på ett enormt $2,5 miljarder campus på platsen för United Airlines tidigare huvudkontor i Mount Prospect.
Experter säger att de inte förväntar sig att detta krav kommer att sakta ner någon gång snart.
Datacenteroperatörer och deras hyresgäster – särskilt moln- och sociala mediejättarna kända i datacentervärlden som hyperskalare – vill vara i Chicagoland. En av marknadens främsta dragningskrafter är vad teknikvärlden kallar latens – de snabba beräkningshastigheterna som möjliggörs genom att placera servrar nära slutanvändare och andra datacenter.
Företag som Microsoft som tillhandahåller molnbaserade tjänster till företagskunder i Mellanvästerns ekonomiska nav kan ge bättre prestanda om data inte har så långt att resa. Experter pekar också på ett skatteincitamentsprogram för datacenter på statlig nivå, som antogs 2019, som en nyckelfaktor för att driva den nuvarande utvecklingsboomen.
“Incitamenten på delstatsnivå har verkligen hjälpt till att accelerera den tillväxten här i Chicago”, säger Chris Curtis, senior vice president för utveckling och förvärv på Compass Datacenters. “Det gör skillnad. Om det finns en plats som inte har ett incitament och en annan som har det, kommer även de största företagen i världen att ta vad de kan få.”
Bisnow
JLL:s Sean Reynolds diskuterar datacentermarknaden i Chicago i Bisnows DICE Mellanvästern. Han får sällskap av Aligneds Phill Lawson-Shanks, NYI:s Phillip Koblence, Legacy Investings John Day och ServerFarms Avner Papouchado.
Efterfrågan kan fortsätta att växa, men branschinsiders som talade vid evenemanget sa att en brist på mark som gynnar datacenterutveckling i Chicago-området utgör ett betydande hinder för framtida tillväxt.
Jämfört med de flesta andra kommersiella fastighetssektorer måste det finnas en enorm mängd infrastruktur för att ett datacenter ska kunna byggas. De behöver tillgång till enorma mängder ström för att driva servrarna och deras stödutrustning, och detta innebär närhet till högkapacitetsledningar och i allmänhet en elektrisk transformatorstation antingen i närheten eller på fastigheten.
Datacenter behöver också tillgång till optiska fiberkabelnät för att transportera enorma mängder data in och ut ur datacentret med ljusets hastighet. Operatörer gillar också att vara placerade nära andra datacenter för att minska latensen och kostnaderna för att ansluta till andra leverantörer.
De få platserna i Chicago-området med den här typen av stödjande infrastruktur har utvecklats till datacenternav, som Elk Grove Village och andra industriområden nära O’Hare International Airport. Men samma områden är också efterfrågade från andra sektorer.
Elk Grove Village, som redan är tätt utvecklad, har en vakansgrad under 2 %, enligt stadens tjänstemän, så det är få och långt mellan tillgängliga platser. Och medan datacenteroperatörer ofta kan betala mer för en webbplats än logistikföretag för andra användare med ett omfattande fotavtryck i området, är många markägare försiktiga med datacenter helt enkelt på grund av bristande förtrogenhet.
“Det är redan trångt just nu eftersom det är svårt att hitta utrymme för nya utvecklingar,” sa John Day, chef för datacenterinvesteringar på Legacy Investing, vid evenemanget. “När ett bra paket kommer ut på marknaden konkurrerar du med många olika köpare, inte bara i din egen sektor utan i andra sektorer som industri och biovetenskap.”
Med sådan knapphet på mark krävs kreativitet för att få affärer gjort, sa experter. Detta kan betyda att man tittar på gamla industrifastigheter eller andra tomter som kanske inte får en andra titt på mindre trånga marknader. Det är ingen slump att ett antal av de största projekten som pågår nära Chicago äger rum på tidigare övergivna industriplatser, från CloudHQs campus på Uniteds övergivna huvudkontor till Aligneds campus i Northlake som krävde rivning av en befintlig lagerplats.
“Projekt som det här, där de köpte en rivningsbyggnad som var välpositionerad och sådana saker kommer att fortsätta att vara avgörande för alla som vill växa på den här marknaden,” sa Reynolds från JLL.
Experter pekar också på potentialen för kreativ affär och samverkan med kommuner för att skapa utvecklingsmöjligheter.
Förra året bildade datacenterleverantören Skybox ett utvecklingssamarbete med logistikjätten Prologis för att bygga ett datacenter på platsen för ett lager i Elk Grove Village. Utöver samarbete med utvecklare från andra sektorer, arbetar andra i datacenterutrymmet i allt större utsträckning med kommunala tjänstemän på platser som Elk Grove Village för att omzonera eller annektera fastigheter för att tillåta datacenter, eller med lokala bolag för att förutsäga vilka fastigheter som kan ha strömtillgänglighet år tillbaka linjen.
Med så få alternativ säger experter att det handlar om att planera i förväg och tänka utanför boxen.
“Kreativitet måste spela in i din strategi: kanske är det en sale-leaseback med en potentiell kund som vill flytta någon annanstans eller en industriell användare där det sedan är en renovering eller rivning av byggnaden”, säger David Horowitz, vice vd och direktör för försäljning för T5 Datacenter. “Det är väldigt utmanande att hitta platser, så du måste tänka år ut, kanske flera byggnader som du behöver för att försöka montera det genom olika ägare.”
