Det verkar som om det varje dag finns ny forskning och numeriska bevis för att kontorssegmentet är i allmänt djupa problem. Saker och ting går mot sannolikt längre modifieringarCMBS är potentiellt standardvärden träffar en vändpunktoch potential totalt sett katastrof vid refinansiering.
Slutsatserna drivs av fallande användning, ohållbara vakansnivåer, att arbeta hemifrån och hybridmodeller som påtvingas företag, fallande fastighetsvärden, stigande räntor, oöverkomliga räntetak och skärpta lånestandarder.
Nåväl, det är en annan dag och här är en annan studie, den här från S&P Global Ratings. De viktigaste takeaways inkluderar:
- När marknadsvärdena på kontorsfastigheter faller, på grund av lägre utrymmesbehov och stigande räntor, minskar möjligheten för låntagare att få “ny och gynnsam finansiering för mogna amerikanska kontorslån.”
- En scenarioanalys på makronivå tyder på att om det totala marknadsvärdet sjönk med 40 % från den ursprungliga värderingen (och kom ihåg att det är värderingar när pengar var billiga och i många fall priserna hade drivits upp), en tredjedel av det utestående antalet kontor -backed säkrade lån skulle vara i trubbel.
- Befintliga långivare kommer förmodligen inte att möta “förluster över hela linjen”, det finns tillgångar som kommer att byta ägare om låntagare och långivare inte kan komma överens om lånemodifieringar eller förlängningar.
S&P Global Ratings “före en scenarieanalys på makronivå, med hjälp av olika finansieringsparametrar och imputerade marknadsvärden, på ett urval som omfattar de 72 amerikanska CMBS-transaktioner med en enskild tillgång, SASB (SASB) som det för närvarande värderar.”
SASB-valet är detsamma som Trepp nyligen gjorde eftersom komplexiteten i analysen för flera tillgångar och flera låntagare skulle vara mycket svårare att genomföra och mer än nödvändigt för att åtminstone få en viss känsla av nuvarande förhållanden.
“Vi undersökte det möjliga utbudet av exponeringar från den kämpande kontorssektorn (baserat på en enhetlig uppsättning marknadsbaserade antaganden som används för att mata in kontorsfastighetsvärden i dagens osäkra miljö) och långivares vilja att fortsätta tillhandahålla kapital baserat på omarbetade hävstångs- och täckningsmatriser “, sa företaget. “Resultaten visar att den utestående volymen av säkrade skulder skulle minska med en tredjedel om det totala marknadsvärdet sjönk med 40% från den ursprungliga värderingen. Med andra ord skulle osäkrade långivare och fastighetsägare behöva refinansiera ungefär en tredjedel av det utestående säkrade lånesaldot.” Det kan variera mycket, eftersom B- och C-byggnader sannolikt skulle behöva mycket rehabilitering och ombyggnad för att nå en nivå som hyresgästerna letar efter.
Det ironiska är att fram till början av 2022, enligt S&P Global Ratings, behandlades kontorsfastigheter som en fristad eftersom CMBS-brottsligheten för logi och detaljhandel nådde 20 % och mer på grund av nedläggningarna av pandemi, eftersom folk antog att alla skulle gå tillbaka till kontor.
Företaget tillade att med nuvarande förhållanden kommer värdetillväxt att vara svår att uppnå under en period, “med tanke på den lägre efterfrågan från kontorsanvändare och den negativa prissättningseffekten från högre räntor.” Nytt kapital kanske inte vill röra projekten, vilket kan innebära att fler tillgångar kommer att byta ägare.
