Köp- och utlåningsförväntningar är i förändring i de flesta kommersiella fastighetssektorer eftersom investerare och långivare planerar att avsevärt minska sin aktivitet under 2023 på grund av stigande räntor, ekonomisk osäkerhet och tillhörande effekter på värden, enligt en ny rapport från CBRE.
Rapporten känner av en försiktig stämning och CBRE tror att “pessimismen kan ha nått sin nadir” när den senaste undersökningen gjordes i december.
Så mycket är beroende av inflation och Federal Reserves aktivitet.
Den citerar flerfamiljs- och industrisektorerna som de mest föredragna av investerare och långivare och dynamiska sekundära marknader, särskilt i Sun Belt, är där många är fokuserade.
Långivare bedömer industri- och logistiksektorerna som de mest gynnsamma med flerfamiljs näst bäst. Investerare vänder dessa två som sina främsta föredragna sektorer. Båda grupperna var mer pessimistiska om kontors- och butikstillgångarna.
Nästan 60 % av de tillfrågade förväntar sig att köpa mindre fastigheter 2023, medan endast 15 % förväntar sig att köpa mer. Alla väntar på att Federal Reserve ska stabilisera räntorna, vilket kan ta långt in på året eller till och med nästa.
Inflations- och ränteförväntningar
De viktigaste övervägandena för köp- och utlåningsförväntningar i år är när inflationen toppar och var räntorna hamnar, skriver CBRE.
“Omkring 50% av investerarna tror att inflationen kommer att nå en topp under Q1 eller Q2, medan 35% tror att den redan har nått sin topp”, enligt undersökningen.
“Tillsammans med hög inflation förväntar sig de flesta investerare högre lånekostnader. Mer än 70 % av de tillfrågade investerarna tror att den 10-åriga statsräntan kommer att överstiga 3,75 % i slutet av 2023.”
Mäklarfirmor sänker kostnaderna
De kommande 18 månaderna kommer att visa en fortsatt avmattning av kapitalmarknaderna tills inflationen avtar och räntorna sjunker, säger Doug Ressler, Yardi Matrix, till GlobeSt.com. mål, sa han.
Joe Iacono, VD för Crescit Capital Strategies, säger till GlobeSt.com att han förväntar sig att se 10-årsräntan i mitten av 3:e kvartalet.
“Om det händer kommer lånekostnaderna att sjunka lite från och med idag då marknaden återfår viss stabilitet på grund av känslan av att Feds position kommer att vara mer förutsägbar,” sa Iacono.
Väntar på att marknaderna ska stabiliseras
Adam Weissburg, partner, Cox Castle, säger till GlobeSt.com att oavsett vad toppen är, kommer långivarens aktivitet att begränsas tills det finns någon allmän överenskommelse om hur många räntehöjningar som finns på bordet.
“Frågan för långivare är storleken på lånet, som går till värdet av säkerheten och det nödvändiga kapitalet”, sa han. “Tills räntorna har stabiliserats vet inte marknaden vilka takräntor som ska användas och hur man värderar säkerheter. Utan det kan långivare i sin tur inte beräkna sitt lånebelopp. Man skulle hoppas att aktiviteten kommer att ta fart när Fed gör det klart exakt hur många höjningar vi alla kan förvänta oss.”
PCEP är nyckeldataindikator
Kyle E. Scheiner, en partner på Romer Debbas, säger till GlobeSt.com att efter en viss för tidig optimism över mikrodata som presenterades i januari, framhävdes sanningen om att inflationen fortfarande är en oro genom utgivningen av januariprisindexet för personliga konsumtionsutgifter.
Detta är Feds föredragna metod för att mäta inflationen, och den kom in på 0,2 % över ekonomernas förväntningar.
“Även om detta visar att inflationen ännu inte har nått toppen, visar den relativt lilla missen på förväntningarna mer av en platåing av inflationstakten,” sa Scheiner. “Detta är ett uppmuntrande tecken på den långsiktiga strategi som Fed använder, även om oförmågan att lösa problemet snabbt kommer att fortsätta att orsaka förödelse på marknaderna. När den här stormen går över och vi ser tillbaka för att analysera denna period, tror jag att vi kommer att betrakta Q1 som den totala toppen av inflationen.
“Tyvärr kommer bostadsmarknaden att fortsätta att bära bördan av Feds politik eftersom en höjning på 50 punkter är nästan säker för nästa Fed-möte som är planerat i mars. Framtida höjningar signaleras också av Fed.
Scheiner sa att med den 10-åriga statskassan som redan överstiger 3,75 %, är det svårt att föreställa sig ett scenario där 2023 inte slutar med noten på eller högre än 3,75 %-nivån givet aptiten bland Fed-guvernörerna och styrelsen att fortsätta räntehöjningarna för att få inflationen till eller under dess mandat på 2 %.
“Du kan se den 10-åriga UST-räntan slå 4,15% innan den gradvis arbetar sig ner när inflationen faller från platån, men allt under 3,75% 2023 kommer att vara svårt att förutsäga i detta skede,” sa han.
“Kumulerat kommer detta att fortsätta att ha kyliga effekter på en inaktuell bostadsmarknad med en perfekt storm av faktorer som motverkar en återhämtning – bostadsköpare, särskilt nybörjare, prissätts bort från marknaden; säljare låsta till bolån med otroligt låga räntor som är ovilliga att sälja och betala 2x-3x de lånekostnader de för närvarande betalar; totalt sett högre ursprungslånekostnader för både individer och investerare och; det sjunkande värdet av investeringar, sparande och pensionskonton.”
Fed kommer att höja kursen en kvarts poäng vid vart och ett av nästa två möten
Larry Jacobson, VD och koncernchef för Jacobson Equities, säger till GlobeSt.com att även om inflationen såg ut att ha planat ut på månadsbasis i slutet av 2022, hoppade den månatliga inflationen i januari med 1,8 %.
“Den överraskande ökningen, tillsammans med en ökning av antalet anställningar i januari, borde sätta stopp för alla föreställningar om att Fed är klar med att höja räntorna vid denna tidpunkt. Det är tydligt att varken Fed eller ekonomer har en klar bild av när inflationen kommer att gå ner eller när Feds tidigare räntehöjningar kommer att få ekonomin att gå in i recession.
“Ekonomer som spårar penningmängden är övertygade om att inflationen är på väg ned, men även om de har rätt att inflationen faktiskt var övergående (som ett resultat av överdriven statlig stimulans), kan strama arbetsmarknader fortfarande få inflationen att ta sig upp igen. ”
Jacobson sa att Fed sannolikt skulle höja räntan med en kvarts poäng vid vart och ett av deras kommande två möten, men ingen borde bli förvånad om ett av dessa möten resulterar i en halvpoängs bubbel. Det är tänkbart en tredje kvarts poäng bula kommer att vara på väg. Räntorna kommer att fortsätta att stiga fram till 2023 till åtminstone Feds mål på 5,25 % till 5,50 %.
“CRE-marknaden kommer att fortsätta att vara döende tills inflationen inte bara planar ut, utan börjar falla, och Fed signalerar ett stopp i räntehöjningarna”, sade han.
Datum för att nå mål fortsätter att röra sig ut ytterligare
Patrick Nutt, executive vice president, SRS Real Estate Partners, National Net Lease Group, Market Leader, South Florida, säger till GlobeSt.com, “När det gäller inflationstoppar är det skillnad mellan att säga att inflationen har nått toppen, dvs när inflationen kommer att falla till 0 % eller under målräntan för Fed på under 2 %, jämfört med när inflationstakten når sin topp.
“Jag tror att vi redan har sett den siffran toppa förra året när den låg på 9%+ och ligger nu på 6,4%. Jag förväntar mig att inflationen avtar när ekonomin fortsätter att smälta den högre räntemiljön vi befinner oss i.”
Nutt sa på räntefronten, “det enda konsekventa vi har sett är att varje gång en prognos kommer ut för att förutsäga terminalräntor har räntan flyttats högre och datumet för att nå den räntan har flyttat ut längre på året.
“Den 10-åriga statskassan är mer av en framåtblickande ränta jämfört med den 2-åriga statsskuldväxeln, så jag förväntar mig att det kommer att vara under 4% vid årets slut, men sannolikt fortfarande över 3,75%.”
Northmarq ser förnyat köpengagemang
Will Harvey, Northmarq senior vice president, investeringsförsäljning, säger till GlobeSt.com att efter ett lugnt fjärde kvartal 2022, 2023 har förnyat köparnas engagemang på marknaden.
“När de interna kapitalallokeringarna återställs, letar avkastningssökande investerare efter nya möjligheter och blir kreativa i sina affärsplaner.
Majoriteten av köparna är villiga att garantera 12 till 18 månaders negativ hävstång för rätt affär, så länge det finns en väg framåt till positiv avkastning och en stark återstående.
“Investeringsmöjligheter med gynnsam skuld på plats (återstående IO, förlängd löptid, 60%+ LTV) prissätts väl inom gratis och tydliga affärer – i huvudsak överbetalar för det egna kapitalet.”
Harvey sa att ränteuppgången på 50 bps under februari inte har avskräckt köpare från att jaga affärer utan snarare justerat deras avkastningströskel. “Vi ser en uppgång i köparaktivitet på affärnivå, i kombination med en större spridning i prissättning,” sade han.
“Alla kontant-/generationsköpare som letar efter nöd har inte varit framgångsrika med tanke på de starka fundamenta och den organiska fastighetsnivån på flerfamiljsmarknaden.
“Vi ser ett ökat intresse för utveckling efter tesen att vi för närvarande befinner oss i en undertryckt kapitalmarknadsmiljö.”
Inflation kommer sannolikt att försvaga köpkraften
Brad Tisdahl, vd för Tenant Risk Assessment, säger till GlobeSt.com att den bättre frågan är hur länge inflationen kommer att ligga över Feds långsiktiga mål på 2%.
“I det fallet kommer inflationen sannolikt att förbli en faktor även om den avtar in i 2024 eftersom priserna visar en klibbighet,” sa Tisdahl. “Inflationen kan ha nått en topp när det gäller tillväxt jämfört med samma period förra året, men det kommer sannolikt att fortsätta att försvaga köpkraften och pressa priserna att förbli höga.
“När det gäller 10-åriga statsräntor, faller TRA i lägret med räntor som överstiger 3,75 % i slutet av 2023.”