Ett seismiskt skifte pågår för det största kommersiella fastighetsserviceföretaget i världen.
En CBRE-skylt för uthyrning utanför en kontorsbyggnad i Markham, Ontario, Kanada.
Förra året stod CBRE:s globala division för arbetsplatslösningar för 45 % av företagets rörelsevinster, en siffra som förväntas överstiga 50 % 2023 och framöver, sa Chief Financial Officer Emma Giamartino på CBRE:s resultatsamtal för det fjärde kvartalet på torsdagen.
Två huvudfaktorer driver bytet, sa Giamartino och VD Bob Sulentic. Den första är nedgången i transaktionsaktiviteten, där kapitalmarknader och leasingrådgivning upplever vinstminskningar både kvartalsvis och jämfört med föregående år.
För det andra vinner CBRE marknadsandelar och affärer för globala arbetsplatslösningar, vilket inkluderar anläggningar och portföljhantering för ägare och projektledning för utvecklare och hyresvärdar. GWS nettointäkter växte med 13 % 2022, enligt CBRE:s kvartalsrapport.
CBRE projicerar tvåsiffrig intäktstillväxt från GWS igen 2023, sade Sulentic på samtalet. Tillväxten i managementverksamheten, trots ekonomisk motvind som dämpat transaktionsaktiviteten under de senaste månaderna, är ett tecken på att det kan vara mer bankbart som en sekulär förändring.
“Även om det arbete du gör för en kund i en specifik del av deras portfölj minskar, skulle det sannolikt resultera i projektledningsarbete, potentiellt transaktionshanteringsarbete, portföljhanteringsarbete, så även om du har en viss krympning inom ett konto, är möjligheter till intäkter,” sa Sulentic.
CBRE:s rådgivningsverksamhet, som inkluderar leasing, kapitalmarknadsförmedling och skuldrådgivningstjänster, såg en minskning av nettointäkterna med 21 % jämfört med föregående år, enligt sin resultatrapport. Giamartino tillskrev den branta nedgången till lägre transaktionsvolymer än väntat och den historiskt heta marknaden 2021.
Bolagets prognoser kräver en kort, mild lågkonjunktur som börjar lyfta under den bakre hälften av detta år, när CBRE förväntar sig att göra två tredjedelar av sina årliga prognostiserade intäkter. Eftersom räntehöjningarnas svårighetsgrad redan har minskat, sa Sulentic att han förväntar sig att aktiviteten på kapitalmarknaderna börjar återhämta sig.
“Du har denna mycket mänskliga sak med säljare som är redo att sälja och köpare som är redo att köpa, med kapital som sitter vid sidan av under lång tid,” sa Sulentic. ”Med prat på marknaden om att lågkonjunkturen kanske inte kommer att bli så illa som vi trodde börjar saker och ting skaka loss lite, och så fort en eller två köpare går in på marknaden börjar andra komma in på marknaden p.g.a. de är rädda för att de ska bli kvar.”
Den kostnadsminskning på 400 miljoner dollar som CBRE tillkännagav i sin resultatrapport för tredje kvartalet är på god väg, även om de nedskärningar på 80 miljoner dollar som gjordes under fjärde kvartalet var lägre än den takt på 100 miljoner dollar som förväntades i oktober. CBRE förväntar sig att realisera ytterligare 300 miljoner dollar i besparingar i år, med de sista 20 miljoner dollar som väntar till början av 2024, sa Giamartino.
CBRE:s högkvartersbyggnad på 2100 McKinney Ave. i Dallas.
Av de initiala besparingarna på 400 miljoner dollar förväntades 300 miljoner dollar komma från personalminskningar, som “till stor del är gjorda”, sa en talesperson för CBRE Bisnow i ett e-postsvar på frågor. Även om besparingarna kommer att försvinna gradvis, har “de allra flesta” av kostnadsbesparingsåtgärderna redan vidtagits.
Varken Sulentic eller Giamartino kommenterade specifikt var minskningar har gjorts på samtalet.
“Kostnadssänkningar har gjorts så långt bort från “försäljningsstället” som möjligt”, sa CBREs talesperson i mejlet. “Vi har inte dragit ner på mäklarstödet, utan vi fortsätter att investera i detta område. Detta inkluderar stöd till mäklare fokuserade på kontorstransaktioner. Sammantaget förväntar vi oss att öka vårt mäklarantal under 2023, för försäljning, leasing och skuldförmedling. “
Företaget räknar inte med att marknaden för kontorsleasing kommer att förbättras när som helst snart och kommer bara att utveckla bygg-till-suit-projekt på kontoret tills vidare, sa Sulentic.
“Vi har dimensionerat vår verksamhet och vår kapitalallokeringsstrategi i överensstämmelse med de antaganden som vi har pratat om här idag, om var den verksamheten kommer att vara,” sa Sulentic när han blev tillfrågad om minskning av antalet anställda inom kontorssektorn.
Mike Lafitte avgick denna månad som VD för Trammell Crow Co., CBREs utvecklingsfokuserade dotterbolag, och kommer inte att ersättas. CBRE Global VD för Real Estate Investments Danny Queenan övertog Lafittes uppdrag.
CBRE noterade en rörelseförlust på 6 % från sin utvecklingsaktivitet under fjärde kvartalet eftersom det nästan inte var möjligt att sälja av tillgångar, men dess helårsvinst från utveckling var 333 miljoner USD, det näst bästa året i företagets historia.
Företaget gick in i året med 16,9 miljarder dollar i projekt som antingen är under uppbyggnad eller kommer att påbörjas inom 12 månader, en minskning med 2,6 miljarder dollar från slutet av tredje kvartalet. Minskningen berodde på att CBRE försenade projekt i väntan på bättre ekonomiska villkor.
Ett sådant försenat projekt ser ut att vara CBRE:s nya huvudkontor i Dallas, som inte verkar vara närmare att komma igång än det gjorde i februari 2022, när det var planerat att bryta mark.
CBRE förväntar sig att öka sin investering i kontor på åtminstone ett sätt: Industrious, där man köpte en andel på 35 % 2021. Sedan dess har Industrious varit i expansionsläge, med en anmärkningsvärd del av tillväxten från att ta över utrymmen tidigare drivs av konkurrenter som WeWork.
UPPDATERING, FEB. 23, 17:00 ET: Den här artikeln har uppdaterats för att förtydliga förändringarna i CBRE:s rörelseresultat och inkludera kommentarer från CBRE.
RÄTTELSE, 1 MARS, 10:15 ET: Denna rubrik har ändrats för att bättre återspegla källan till CBRE:s vinster.
