Industriell konstruktion av stora lådor har presterat bra på sistone, men CBRE förväntar sig att leasingtransaktionsvolymen kommer att sjunka avsevärt i år och falla med 50 %.
Hyresrushen efter en pandemi avtar, enligt CBRE, och vissa hyresgäster väntar på mer makroekonomisk säkerhet.
En rekordnivå av produkter är under uppbyggnad – rekordstora 455 miljoner kvm är under konstruktion, med 25,3 % förhyrda – men mycket begränsad byggfinansiering kommer att minska banbrytande framöver.
På den positiva sidan kommer lägre uthyrningsaktivitet vid en tid av hög färdigställande av utveckling att resultera i vissa vakansökningar, men tvåsiffrig hyrestillväxt kommer att kvarstå.
CBRE definierar en industriell big-box-anläggning som ett traditionellt lager eller distributionscenter på minst 200 000 sq. ft.
Direkt vakansgrad 3,3 % vid årsskiftet, vilket matchar 2021 års rekordlåga
Rekordlåga vakanser, oöverträffad hyrestillväxt och betydande nybyggnation kom till 2022, enligt CBRE:s rapport.
Att betjäna växande befolkningar, modernisera utrymmet för automatisering och öka motståndskraften i försörjningskedjan drev till stor del ockupanternas efterfrågan.
Den direkta vakansgraden var 3,3 % i slutet av året, vilket matchade 2021 års rekordlåga, vilket drev upp första årets bashyror med 23 % jämfört med föregående år.
Tredjepartslogistikleverantörer (3PL) var de mest aktiva operatörerna för första gången och stod för 41 % av alla leasingtransaktioner. Där nådde vakans- och hyrespriser rekordnivåer, men transaktionsvolymerna minskade från 2021.
Fed bromsar och får grepp
Matthew Rotolante, CCIM, SIOR, MBA, president, Lee & Associates, Miami, säger till GlobeSt.com att Fed:s mål att höja räntorna för att sätta käppar i hjulet för skenande inflationstakt börjar få draghjälp.
“Tvåsiffriga höjningar av hyrorna som haft en aldrig tidigare skådad expansion och leverans av nytt lager börjar mjukna”, sa han.
“Ändå svävar byggnadskostnaderna nära detsamma för kritiska komponenter som betong och stål och arbete. Och med priserna på industrimark som också stärks av nypräglade utomhuslagringsfonder och användaraktivitet, är det naturliga resultatet en minskning av lönsamheten för utvecklingsproforma för distributionscentra för stora lådor.”
Det finns två berättelser: båda är rätt
Brett Forman, managing partner för Palm Beach, Florida-baserade Forman Capital, en leverantör av kommersiella fastighetsskulder och aktielösningar, säger till GlobeSt.com att han ser två berättelser om big-box-industri.
“Överkapacitet och efterfrågan kommer att sjunka med en lågkonjunktur, och därför priserna också,” sa Forman. ”Det finns fortfarande en stark marknad för industri och stor efterfrågan så prissättningen borde hålla bra.
“Big-box-industri är mycket delmarknadsdriven, och båda har rätt. Uppenbarligen är skuldmarknaderna stramare och spreadarna är högre för denna produktklass, så som sådan måste prissättningen vara mjukare än den var för 12 till 18 månader sedan. Utan tvekan är det en stark tillgångsklass.”
Stark efterfrågan på mindre lätt industri
Jim Bishop, VD för Iconic Equities, som har ett industrifokuserat partnerskap på 400 miljoner dollar med alternativa investeringsföretaget Leste Group, säger till GlobeSt.com att utsikterna för olika industrisegment är ganska divergerande nu.
“Vi fortsätter att vara aktiva med mindre lätta industrifastigheter,” sa Bishop. “Det är här som efterfrågan fortfarande är stark och vi har mer synlighet för drivkrafterna för fortsatt tillväxt.
“Å andra sidan kan storskaliga industriprodukter, särskilt över 1 miljon kvadratmeter, få en rejäl träff om ekonomin mjuknar upp. Av den anledningen står vi vid sidan av för storboxindustri.”
Beläggningsgrad, hyrstillväxten kommer att accelerera igen 2024-25
Adrian Ponsen, nationell chef för USA:s industrianalys på CoStar Group, säger till GlobeSt.com att en rekordsiffra för utveckling av distributionscenter håller på att slutföras vid en tidpunkt då hyresgästerna är försiktiga med de ekonomiska utsikterna och har börjat pausa uppbyggnaden av lager som från hösten 2021 till hösten 2022.
“Men de flesta industriella fastighetsägare kommer att vara isolerade från dessa kortsiktiga tryck om de inte har en stor andel av hyreskontraktet som löper ut”, sa Ponsen.
“Under tiden finns det tydlig anledning till optimism om att tillväxten i uthyrningsgraden för industrier i stora boxar och hyrestillväxten kommer att börja accelerera igen 2024-2025. Den senaste tidens tillbakadragande av byggstarter innebär att det kommer att bli mycket färre nya distributionscentra färdigställda under dessa år.
“Så, tillväxten i beståndet av industrifastigheter kommer att börja avta samtidigt som huvuddelen av amerikanska halvledar- och elfordonsfabriker som katalyserats av den senaste federala lagstiftningen kommer att starta produktion och generera miljontals kvadratmeter i efterfrågan på industriutrymmen från deras leverantörer.”
Södra Florida förblir en het plats
Dalton Easton, associerad med Miami-baserade Easton Group, säger till GlobeSt.com att efterfrågan på industriprodukter varierar från delmarknad till delmarknad.
I södra Florida, till exempel, sa Easton, har det historiskt sett alltid varit en marknad med hög inträdesbarriär, och nu med rådande kapitalmarknadsförhållanden gör det det bara svårare att förvärva och bygga nya produkter.
“Med vakansgrader som fortfarande svävar runt historiska låga nivåer, och nu med den extra svårigheten att finansiera nybyggnation, borde det fortsätta att öka hyran ytterligare,” sa Easton.
“Södra Florida ser fortfarande en hel del pre-leasing aktivitet på nybyggnation trots motvinden andra marknader möter.”
