Byggkontrakt landar i domstol oftare – och till högre dollarsiffror – än någonsin tidigare, eftersom skenande kostnader och press att bygga snabbare har lett till en ökning av tvister.
Det genomsnittliga värdet av byggtvister i nordamerikanska domstolar var 42,8 miljoner dollar i slutet av 2022, upp från 30,1 miljoner dollar året innan, det högsta värdet som någonsin registrerats och dubbelt så mycket som genomsnittet mellan 2016 och 2019, enligt en studie som släppts av ingenjörskonsulten. företaget Arcadis.
Antalet stämningar om byggprojekt förväntas också öka i år, enligt Arcadis, som undersökte mer än 500 bygg-, fastighets- och jurister.
Tvister som uppstår från pandemins inverkan på byggprojekt påverkar fortfarande rättssystemet, och en lågkonjunkturbevakning kan driva rättstvister ännu högre.
Hoppet i omtvistade belopp är en del av en större malström som är direkt relaterad till coronavirus-pandemin, säger Eric Schatz, vice vd på Arcadis och en av författarna till företagets 13:e årliga byggtvistrapport. I takt med att byggprojekt har vuxit i storlek och komplexitet har fönstret för tvister att uppstå vidgats, sa Schatz.
Kombinera detta med lusten att få igång byggprojekt snabbare mitt i leveranskedjans problem, okontrollerade byggmaterialkostnader och arbetskraftsbrist, och fler hyresvärdar, utvecklare, entreprenörer och underleverantörer befinner sig i domstol, sa Schatz.
“Ju snabbare du är i den privata sektorn, desto snabbare är du på marknaden,” sa Schatz. “Den push kan offra några av de mer detaljerade investeringarna i designfasen för att kunna föra projektet framåt och få igång bygget.”
Byggtidslinjer för hotell har förkortats från mellan 10 och 12 månader till mellan åtta och 10 månader, enligt Commercial Construction Blog.
Arcadis-rapporten lyfte inte fram specifika stämningar, men den sa att det största beloppet i tvist i sin undersökning var 2 miljarder dollar. De flesta ligger långt under den nivån.
I maj stämde GE Johnson Construction Co. och staden Colorado Springs varandra för en 32K SF besökscenterutveckling. Staden hävdade att entreprenören vägrade att hantera problem med parkeringsplatsen och vattenbehandlingssystemet, och GE Johnson hävdade att staden var skyldig företaget mer pengar på jobbet på 60 miljoner dollar, rapporterade ENR. Flatiron Constructors stämde Horry County och South Carolina Department of Transportation i november för att ha försenat sitt arbete på en motorvägsförlängning, vilket påstås ha orsakat entreprenören att samla på sig mer än $40 miljoner i extra kostnader, rapporterade WMBF News.
Arcadis undersökning visade att den största orsaken till rättsliga tvister förra året var fel och utelämnanden i kontraktshandlingar, främst till följd av att byggherrar försökte skynda på projekt till byggfasen, följt av att entreprenörer och underentreprenörer inte helt förstod sina skyldigheter i kontrakten. Båda frågorna är vanligtvis bland de främsta orsakerna till stämningar, men kontraktsfel steg till de mest framträdande 2022, enligt Arcadis.
“Vi fortsätter att se konstruktionskonflikter relaterade till koordinering, iscensättning av projekt och olika platsförhållanden,” sa Arcadis i rapporten. “Potentialen för fel och utelämnanden i kontraktsdokument förvärras av design och konstruktion av större och mer komplexa projekt som levereras inom snävare tidsramar än någonsin tidigare.”
Hoppet i priser och antalet rättsliga tvister i domstolssystemet om byggprojekt är en eftersläpande men direkt effekt av pandemin, säger Jordan Nadel, en byggrättstvist vid Floridas advokatfirma Mark Migdal & Hayden.
Brist på arbetskraft och skyhöga materialkostnader ger upphov till rättsliga tvister.
“Jag tror att det mer eller mindre speglar de trender vi har sett de senaste åren i ljuset av Covid,” sa Nadel. “Inledningsvis var det resultatet av Covid, men jag tror att det nu har tagit sitt eget liv med problem med leveranskedjan och kostnader.”
Mer än 30 % av de tillfrågade i enkäten sa att priseskalering och effekter på leveranskedjan var primära drivkrafter för byggkonflikter, enligt Arcadis.
Medan vissa byggmaterialkostnader har minskat i år, ökade den totala prislappen för saker som stål, timmer och betong för kommersiella projekt med mer än 15 % mellan 2021 och 2022, enligt St. Louis Federal Reserves producentprisindex.
Christopher Caputo, vice ordförande i Baker Donelsons konstruktionsgrupp, sa att han har sett de flyktiga svängningarna i råvarupriserna som matar rättegångar under det senaste året. Han sa att han också har sett fler tvister om force majeure, även känd som Guds handling eller oförutsedda händelseklausul i kontrakt, som avstår från avtalsförpliktelser om en händelse som ligger utanför parternas kontroll hindrar fullgörandet.
Caputo sa att force majeure-anspråk förblir vanliga även tre år in i pandemin. Denna expansiva syn på coronavirusets effekter innebär att dollarbeloppet i tvister kommer att växa.
“Jag tror att de projekt som du har att göra med nu är de som parterna inte kunde arbeta igenom under Covid,” sa han. “Ingen [today] tänker på saker på ett sätt som vi måste hitta en lösning på. Under Covid visste parterna att de måste hitta en lösning.”
Byggexperter intervjuade av Bisnow sa att de inte förväntar sig att hastigheten och mängden dollar i stämningar kommer att lätta när som helst snart, särskilt som många förväntar sig att den totala ekonomin kommer att falla ner i en lågkonjunktur, vilket får parterna att pressa hårdare för att undvika att förlora dollar.
“Jag tror att trycket på den kommersiella fastighetsmarknaden kan leda till ökande anspråk,” sa Caputo. “Pengarna det handlar om är allt mer värda att slåss om.”
Nadel sa att hans firma fortfarande är upptagen med att hantera klientkonstruktionsärenden i domstolssystemet, en trend som han inte förväntar sig att vända någon gång snart.
“Ärligt talat är byggbranschen benägen för rättstvister,” sa han. “Även i de bästa tiderna finns det anspråk. Det är inbyggt i branschen.”
