Efter två år av volatilitet och historiska ökningar har priserna på byggmaterial börjat plana ut – fastän på mycket högre nivåer än före pandemin.
Men samtidigt som priserna har blivit mer förutsägbara, börjar frågorna buldra om efterfrågan kan hänga med. Det totala antalet byggstarter ökade med 48 % i juli, enligt Dodge Data & Analytics, men det drevs till stor del av toppar i infrastruktur och tillverkning – bostadsbyggandet sjönk och antalet kommersiella startar har avtagit.
Byggare och experter förväntar sig att priserna stabiliseras ytterligare, men är oroade över att de fortfarande höga byggkostnaderna, tillsammans med Federal Reserves räntehöjningar, kan leda till inställda affärer och ytterligare minskad efterfrågan.
“Annulleringsfrekvensen har ökat under de senaste månaderna, försäljningen minskar och nystartade bostäder svalnar definitivt”, säger Matt Klinger, John Burns Real Estate Consultings forskningschef för byggprodukter. “Federal Reserves räntehöjning har definitivt en effekt på byggherrarnas sentiment – och konsumenternas sentiment. Husägare är oroliga över den allmänna ekonomin just nu.”
De totala byggmaterialpriserna minskade med 2 % från juni till juli i år, enligt uppgifter från Associated Builders and Contractors. Men priserna över hela linjen är fortfarande högre än de var pre-pandemi, med stål och träprodukter som representerar de största ökningarna.
Priserna för varmvalsade stålstänger, plåtar och strukturella former ökade nästan 29% från juni till juli i år, och med 83,5% från samma månad förra året, enligt en analys av Bureau of Labor Statistics data. Kostnaden för spik ökade med nästan 55 % från före pandemin, strömtråd och kabel med 74 % och mjuka plywoodprodukter med 116,4 %.
Så många som tre fjärdedelar av utvecklarna gick över sina byggbudgetar under andra kvartalet, fann en undersökning från undersökningsföretaget IDC.
“Flyktiga material verkar vara mindre flyktiga, även om deras prisnivåer förblir högre än vad historien antyder att de borde vara eller skulle vara. Vi känner fortfarande effekterna av leveranskedjan, fortfarande smyger sig en viss inflation in, säger Craig Williams, grundare och VD för den Philadelphia-baserade byggmästaren och byggchefen Pride Enterprises. Bisnow. “Saker och ting börjar normaliseras, kanske på en annan nivå.”
Priserna på både lövträ och barrvirke är fortfarande uppe med över 50% jämfört med ett år tidigare, men priserna håller på att stabiliseras – vilket kan vara ett tecken på att priserna på andra material kan göra detsamma inom en snar framtid, sa Klinger.
“Timmer är en sorts kanariefågel i kolgruvan eller den där varningssignalen som vi ser,” berättade Klinger Bisnow. “När byggare arbetar igenom sina eftersläpningar och färdigställer hus under konstruktion, ser jag ett scenario där produkter kan följa efter och stabilisera sig på vägen.”
Nedgången i virkespriserna är symptomatisk för vilka tillgångsklasser som börjar se projekt inställda eller uppskjutna, enligt Associated General Contractors Chief Economist of America Ken Simonson.
“[Lumber prices] har sjunkit kraftigt och de ser ut som att de kommer att förbli dämpade ett tag, eftersom efterfrågan på bostadsbyggande plötsligt faller sönder, säger Simonson. Bisnow.
Byggstarter för småhus minskade med nästan 10 % från juni till juli, enligt uppgifter som släppts gemensamt av US Census Bureau och US Department of Housing and Urban Development. Tillståndsgodkännanden sjönk också med 1,3 %, vilket signalerar att vissa utvecklare kan stanna vid planerna på grund av de höga byggkostnaderna.
Inte alla tillgångsklasser lider: Efterfrågan på industrilokaler har drivit upp hyrorna under det senaste året, vilket gör byggnadskostnaderna lättare att svälja, berättade industriinsiders för en publik vid en Bisnow evenemanget i oktober förra året.
Glaspriserna – väsentliga för industri- och kontorsbyggande – är upp nästan 9 % jämfört med för ett år sedan, och nästan 20 % jämfört med pre-pandemiska kostnader, enligt Yield Pros analys av BLS-data. Men kostnadsökningarna har inte dämpat efterfrågan, med byggandet av industri- och lagerfastigheter som går framåt med full fart, sa Zetlin & De Chiara LLP Managing Partner Michael Vardaro Bisnow.
“Jag tror att vi har sett vissa saker i bostadssektorn som kanske inte översätts exakt i den kommersiella och industriella sektorn, eftersom dessa sektorer, vi har sett ett fortsatt intresse och människor går framåt med projekt,” sa Vardaro. “Jag kommer inte säga att alla inte är oroliga för framtiden, men de verkar gå försiktigt framåt.”
Förtroendet för industrisektorn är högt eftersom hur människor handlar har förändrats sedan pandemin började, med fler människor som förlitar sig på internetshopping från stora butiker, sa Vardaro.
Kommersiella byggstarter är 13 % högre hittills under 2022 än de var till och med juli 2021, även om i juli sjönk antalet kommersiella byggstarter med 11 % jämfört med föregående år, enligt Dodge. Byggstart av tillverkningen, även innan kongressen antog två lagar som kommer att dra miljarder till tillverkning av halvledare, solpaneler och elfordon, har ökat med 189 % 2022 jämfört med förra året.
För att säkerställa att de har tillräckligt med material för att möta den växande efterfrågan på storskaliga projekt – till ett pris de kan låsa in – är byggare och entreprenörer alltmer på marknaden för lagringsutrymme för material som de köper innan de behöver dem.
Men eftersom problem med leveranskedjan kvarstår – med importörer som täpper till USA:s hamnar på östkusten i ett försök att undvika material som är länge försenat offshore i Kalifornien – kan kostnaderna fortsätta att stiga. Ökade kostnader är redan inbakade i budgetar snarare än att sväljas av byggare, entreprenörer eller underleverantörer som tolkar ökningarna som permanenta eller i bästa fall oförutsägbara, sa Williams.
“När priserna når en viss nivå, sjunker de vanligtvis inte, saker och ting etablerar en ny nivå”, sa han. “Det här har varit extraordinära omständigheter. Jag har ingen kristallkula. Jag kan inte riktigt berätta hur det här kommer att bli.”
Priserna skulle kunna klättra ännu högre, tack vare Feds räntehöjningar på 0,75 % i juni och juli i år, ett steg som omedelbart hade en kylande effekt på både husbyggare och blivande bostadsköpare, vilket höjde lånekostnaderna och gjorde potentiell utveckling och köp mindre överkomligt.
Nu, nästan en månad efter den senaste räntehöjningen, har avtagande efterfrågan och avbokningar skapat förutsättningar för vissa byggare att göra framsteg med stora eftersläpningar på projekt orsakade av materialbrist och svårigheter i leveranskedjan. Men Pride Enterprises Williams berättade Bisnow att han är oroad över konsekvenserna av fortsatta förseningar och ännu högre kostnader.
“Jag har ett projekt som en kund ville ha levererat den 31 december,” sa han. Men projektet krävde en ny lufthanteringsenhet, som inte levererades förrän den här månaden på grund av problem i leveranskedjan. “Klienten har mycket halsbränna om det. Det djupare nedfallet är om vi behåller den här klienten eller inte. Och det kan vara helt orättvist.”
